注意,羊毛不能再薅了!

2023-08-23 17:26:31來源:南京買房惠

目前樓市的這種狀態(tài)確實挺讓人難受的。最近網(wǎng)上有人呼吁要盡快讓房地產(chǎn)

目前樓市的這種狀態(tài)確實挺讓人難受的。

最近網(wǎng)上有人呼吁要盡快讓房地產(chǎn)刺激政策落地,不然可能就晚了。

作為一個樓市長期觀察和研究者,我也感受到市場近期的沮喪,似乎都在等待更重磅的利好政策落地,但實際上卻有點愿望落空的感覺,盼了這么久,還沒見過實質(zhì)性動作。


(資料圖)

前段時間,住建部及央行的發(fā)聲,關(guān)于”降低房貸首付比例及貸款利率“、”認(rèn)房不認(rèn)貸“、”降低存量房貸利率“以及南京出臺的“寧八條”涉及新建商品房購房補(bǔ)貼事宜”,對樓市信心確實起到短暫提振作用。

但這些喊話由于遲遲沒有落地地方執(zhí)行,反倒讓市場有點焦躁不安了,甚至有點失望了,明顯樓市的消極情緒比之前更濃了。

這也可以理解,畢竟住建部、地方政府喊話了這么久,只吹風(fēng)不下雨,大家聽傳聞多了,對很多東西已經(jīng)“免疫”。

但這次上層定力不同以往,大概率是要“去地產(chǎn)化”,“去情緒化”,與其長期被地產(chǎn)牽制,不如短痛來個痛快。

要知道,繼續(xù)降低樓市調(diào)控政策,讓購房門檻再次刷新底線,方便更多個體帶著首付和房貸進(jìn)場消化新房,但是這樣無底線的降低,反而會導(dǎo)致購房人群持幣觀望的心態(tài)繼續(xù)增長。

但如果不繼續(xù)降低調(diào)控政策,那么就得“賭”市場的自然回暖,這個回暖的可能不是沒有,但時間上就說不準(zhǔn)了。這種形勢下,在座的各位包括買/賣雙方、開發(fā)商都要做好長線準(zhǔn)備,提前打算。

01.

一損俱損,房企羊毛不能無底線薅!

大家要明白一個道理,如今盡管是買方市場,但 房企羊毛也不是往死了一個勁薅的。 當(dāng)下 南京樓市 ,比好地段,好價格更重要的是好產(chǎn)品。

對于購房者來說,那些花時間和精力去打磨,花重金去研發(fā)的房子,才是未來南京市場稀缺品。買這種房子,不僅住得舒心,以后保值潛力也有盼頭。

如果過分薅,以后遭殃的還是購房人,別忘了,房企一旦利潤見底,降標(biāo)便成了常規(guī)操作!

都說河西堅挺,相對其他區(qū)域而言,目前還算比較體面。但上半年以來,次新房砸盤數(shù)量也已經(jīng)蓋不住了。

這種現(xiàn)象在2019年及以前簡直就不敢想象,那個時候還有很多人迷之自信的認(rèn)為南京房價“只漲不跌”,理由無非就是房價綁定了土地CZ、綁定了地方經(jīng)濟(jì)等等。

可惜也就幾年的光景,就要開始打臉了。

在今年4月份時候,市場就爆出河西南某些樓盤成交價,相較于去年同期下跌了20%以上的消息,對于河西動輒幾百萬上千萬一套的房子,下跌20%可就不是一件小事,是以百萬計的事情了。

從上周河西二手房成交簡報來看,作為風(fēng)光無兩的河西南一批小區(qū)走下神壇,海峽城最新成交單價,相比巔峰時期降了39.7%,正榮潤峯最新成交單價,相比巔峰時期降了29%…

素有河西南星八客“扛把子”成員之二的海珀濱江、佳兆業(yè)城市廣場,最近二手房成交價均有不同程度的下跌,最大跌幅近30%。

海珀濱江一期:134㎡,去年7月成交價5.8萬/㎡,今年8月成交5.2萬/㎡,跌幅10%; 正榮潤峯:143㎡,去年3月成交價6.6萬/㎡,今年8月成交價4.7萬/㎡,跌幅29%; 佳兆業(yè)城市廣場二期:86㎡,去年4月成交價6.3萬/㎡,今年8月成交價4.9萬/㎡,跌幅22%;

然在眾多下跌房源中,上半年才交付的河西北豪宅蘇寧檀悅,上周成交了一套193㎡江景房,成交價6.6萬/㎡(算上交易稅費(fèi)實際成交價已超7萬/㎡),出乎意料,這也是目前小區(qū)首套成交的二手房。

要知道,蘇寧檀悅今年4月才交付,產(chǎn)證不滿2年,需繳納總房款5.5%的增值稅和1%個人所得稅,雖然成交價只有6.6萬/㎡,但若算上稅費(fèi),這套房源實際成交價7萬/㎡出頭,相比當(dāng)初5.4萬/㎡購入均價,漲幅近30%。

當(dāng)然除了項目品質(zhì)出挑,可俯瞰江景外,學(xué)區(qū)優(yōu)勢也功不可沒。蘇寧檀悅隸屬科睿小學(xué)(瑯小分校)+金陵匯文初中雙學(xué)區(qū),1.5梯隊+1梯隊組合堪稱王炸,尤其是初中匯文牛X,鼓樓區(qū)能排上號的一梯隊名校。

蘇寧檀悅未交付前,附近老小區(qū)佳和園,小面積成交價普遍在7萬/㎡以上,當(dāng)年檀悅銷售火爆,很大一部分人是沖學(xué)區(qū)來的。

類似蘇寧檀悅必然只是個例,總體來看,河西二手房跌的多漲的少!熟悉南京樓市的朋友都知道,頭部板塊二手房低迷已有段時間了。

越是降低門檻,越不敢進(jìn)場,就和房企越是降價新房去化越慢一個道理,經(jīng)過樓市這幾輪波段,購房群體已明顯得出了一個淺顯但實用的結(jié)論。

那就是,政策越是放松示好,房企越是降價促銷,樓市越是不敢貿(mào)然進(jìn)場。

02.

房價既不能大漲,更不能大跌!

既然說到“降價”這個話題,那就結(jié)合近期一則熱搜話題與大家展開探討“一味地降價是否越多越好?

日前“中國房地產(chǎn)報刊文,呼吁允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救”,看到這條新聞的第一反應(yīng):官媒發(fā)聲,這是允許開發(fā)商降價了?

單標(biāo)題是夠唬人的,為避免理解失誤,針對原文我又默讀了兩遍,原來是呼吁允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救,而非讓開發(fā)商降價促銷。

降價,對于沒買房的人來說,自然希望降的越多越好;可是對于已經(jīng)買房的人而言,降價一旦放開不加約束,可謂是災(zāi)難性風(fēng)險。比如居民財富縮水、拖垮銀行、帶崩經(jīng)濟(jì),這些情況都是完全有可能發(fā)生的。

畢竟目前國內(nèi)居民主要財富仍然集中在房子,一旦房價出現(xiàn)大幅下跌,其可能導(dǎo)致的風(fēng)險是難以預(yù)估的。

這里面有一個冷常識,如果房價任由其下跌,房價剩余價值比剩余的貸款余額要小,這個時候借款人是要補(bǔ)充抵押物給銀行的。

如果借款人無法補(bǔ)充抵押物,銀行可以將房子拍賣,其實這個時候拍賣房子已經(jīng)是晚了。 不管是賣不出去,或是賣的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以還債的話,最終結(jié)果就是個人的房子沒了,銀行產(chǎn)生了壞賬,社會發(fā)展不穩(wěn)。

這樣以來一兩個,個例沒有問題,如果大面積出現(xiàn)這種情況,會導(dǎo)致周邊競爭樓盤價格受壓,被動降價,影響其銷售業(yè)績,會產(chǎn)生“傳導(dǎo)效應(yīng)”,進(jìn)一步影響市場。

此外,房價下跌也可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)進(jìn)步萎縮,并觸發(fā)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)裁員和閉店,因此防止房價大幅下跌與防止房價過快上漲一樣重要。

去年下半年開始的救市政策鋪開,有些城市出現(xiàn)了“限跌令”,這也算是對可能出現(xiàn)房價大跌的一種反應(yīng)。

如果有些城市的房價有大幅下跌風(fēng)險,估計類似的政策也會出臺。

當(dāng)然 看不見上漲的樓市,就很難鼓動那些還有負(fù)債空間的人進(jìn)場。 既然沒人進(jìn)場,去化就無法 加速,房企資金周轉(zhuǎn)就還得維持在龜速上運(yùn)行。

而一旦資金周轉(zhuǎn)陷入了龜速,那房企大量高息債務(wù)就會吞噬掉房企利 潤,甚至是讓其慢性死亡。 最近土地市場蹦跶不起來, 原因就在這。

03.

大局已定,要認(rèn)清地產(chǎn)長期趨勢!

那么有人說,“救市”政策出來之后,是不是房價就會快速上漲了?

這種可能性也幾乎沒有,影響房價漲跌是一些系列因素綜合的結(jié)果。

首先,供需關(guān)系影響房價,國內(nèi)樓市供需早就整體平衡了,除了個別幾個超大城市,大部分城市的房子已經(jīng)供大于求,隨著城市共有產(chǎn)權(quán)房、公租房上市一定程度山起了平抑作用,有房的人或者租房人多了也就減緩了購房需求。未來除了少數(shù)大城市外,住房供大于求將成為普遍問題。

其次,市場都是有“買漲不買跌”的心理,看到房價下跌跡象,市場購房的心態(tài)也就會發(fā)生變化。在之前,大家之所以愿意買房,除了自住外,最重要還是房子保值和升值作用很明顯。一旦這個作用消失了,購房動力就會減弱。

當(dāng)下,除了居民杠桿率已處于高位和負(fù)債空間快接近極限這兩個因素外,預(yù)期就是影響最大銷售的最大因素。

舉個簡單例子,為什么很多人總是把房子與資產(chǎn)、負(fù)債扯上關(guān)系,這意思就是說,資產(chǎn)有可能貶值也有可能增值,但債務(wù)該多少還是多少。 房價漲價時,人人都想買,流動性高,這時候,房子是資產(chǎn);但不漲時,流動性變差,貸款卻依然要還,它就是負(fù)債,就是包袱。

最后,人口增長乏力與城鎮(zhèn)化率放緩,也是當(dāng)前及未來需要經(jīng)歷的事情。去年我國人口已出現(xiàn)了負(fù)增長,而且這個趨勢一旦形成很難逆轉(zhuǎn),同在將來也會不可避免進(jìn)入老齡化社會。出生人口減少,住房供大于求的問題將越來越嚴(yán)重。

除了以上因素,樓市低迷與市場大環(huán)境也是有關(guān)系的, 在過去房價快速上漲的過程中,大家 對樓市都是信心滿滿,有些人甚至認(rèn)為房價“只漲不跌”。

而經(jīng)歷這幾年的波動與下跌,口罩原因、房企暴雷、樓盤延期降標(biāo),市場信心嚴(yán)重受挫,那么,結(jié)果也就非常好理解,暫緩購房,以待時變!

趨勢已經(jīng)明顯,未來相當(dāng)一段時間內(nèi),就是要維持房價的平衡,防止房價大漲、大跌可能引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險,讓房子回歸 到“住”的屬性上來,實現(xiàn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過渡。

個人覺得,大家對當(dāng)下樓市不必過分失落,利好會有,只是有些政策措施的出臺牽一發(fā)而動全身,需要時間來準(zhǔn)備和評估。但在樓市企穩(wěn)之前,對于真正有自住需求的人來說,其實沒有啥可糾結(jié)的,該買還得買。

因為接下 來不管政策 怎么 出 ,樓市 都 不可能回到 過去那種, 全民炒房致富的時代 ,既然自住,就要放棄賭徒心理,低杠桿, 挑選安全性高、性價比高,同時兼顧一家人未來10年住房需求的明牌 !

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