官宣！樓市，3個大動作來了！

作者：余飛

01

大動作來了

【資料圖】

最新，多家權(quán)威媒體共同報道：

近日住建部召開的企業(yè)座談會上，住建部部長倪虹明確強調(diào)：

要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

其中的“降低首套房首付比例和貸款利率、個人住房貸款‘認房不認貸’”，最關(guān)鍵。

這句話，其實是對幾天前中央政治局會議上對當(dāng)下房地產(chǎn)定調(diào)開始落地部署與執(zhí)行。

7月24日召開的中央政治局會議上，對房地產(chǎn)進行了全新表態(tài)：

要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

我當(dāng)時就寫了一篇《中央定調(diào)！樓市，一個全新表態(tài)來了》（點擊此處可查看），進行分析。

首先承認了當(dāng)下的房地產(chǎn)市場進入了新形勢，說白了就是承認當(dāng)下大多數(shù)城市供大于求，需求不斷縮減，房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時代進入了黑鐵時代。

同時，提出了解決辦法：實施調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策。

目前的限購、限貸、限價、限商政策都是上一輪牛市期間調(diào)控的產(chǎn)物，既然房地產(chǎn)形勢發(fā)生重大變化，那一些跟不上時代發(fā)展的調(diào)控，肯定會撤銷或者松綁。

那么該如何松綁或者取消？住建部指明了3個方向：

1、降首套房首付、降利率；

2、改善型住房換購稅費減免；

3、“認房認貸”改為“認房不認貸”。

02

如何影響樓市

關(guān)鍵問題來了，這些招數(shù)會如何影響樓市呢？效果不會很大。

首先，我們了解一下當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀。

成交量方面，無論新房還是二手房，在一季度短暫躁動之后，再次進入了整體下跌行情中。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)披露。上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%。

房價方面，幾乎全面進入了新一輪調(diào)整周期。

以更能真實反映市場價格變化的二手房價格來說，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市二手房環(huán)比上漲的城市只有7個，63個城市在下跌。也即90%的城市房價在調(diào)整。5月份上漲的城市還有15個，4月份更是有36個。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

其中上海自5月份領(lǐng)跌全國后，6月份再度領(lǐng)跌，環(huán)比下跌了1.2%。四大一線城市北上廣深全線下跌。

同比方面，70個大中城市中，有成都、長沙、北京、南充、三亞、上海6個城市上漲，其余64個城市的房價都低于一年前。

當(dāng)下的現(xiàn)狀，幾乎又回到了2022年的局面。那么隨之相對應(yīng)的救市措施，也將回到2022年幾乎每天都有城市發(fā)布救市措施的局面。

第一，降首付、降利率，是去年各城市基本用盡的招數(shù)，可以說去年除了一線與極少數(shù)強二線城市沒有降首付外，都降低了，或明降或暗降。

至于降利率，所有城市都降了個遍。但效果并沒有。

邏輯很簡單，降首付的主要作用，是加杠桿?？此平档土速彿块T檻，但卻加重了貸款負擔(dān)。

現(xiàn)在這環(huán)境，就業(yè)與收入充斥著較大不確定性，有房貸的都在騰籠換鳥，降低負債表。想購房的也在猶豫，不愿背負房貸過后半生。

這種環(huán)境下，決定了降首付的作用非常有限。

第二，改善型住房換購稅費減免。

這一招其實是對前兩天國家稅務(wù)總局發(fā)布的《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅收優(yōu)惠政策指引》重申，當(dāng)時文件中提出了針對住房交易、租賃中的19條減稅稅收措施。

不明所以的人以為是最新招數(shù)，大肆宣傳這個利好，但殊不知這些并非新招數(shù)，而是過去幾年里陸續(xù)發(fā)布的政策。

其中的第189條，“個人銷售住房免征土地增值稅”從1999年就開始執(zhí)行。第185條，2016年就下發(fā)通知。

至于“個人出租住房減征房產(chǎn)稅、個人出租住房減征增值稅”，也已經(jīng)在各地實施了多年。

總之，上述19條減稅措施，都是已經(jīng)落實了的。

都是已經(jīng)實施的措施，只是現(xiàn)在重新強調(diào)了一下而已，對市場的作用，還能有嗎？

第三，“認房認貸”改為“認房不認貸”。

這一條措施可以視作為一線城市量身定做的，因為去年以來除了一線城市沒有放松這一條外，其他城市基本都放松了。

換句話說，這條措施只能對一線城市起作用，對其他已經(jīng)取消但沒有托底成功的城市，沒啥作用。

去年3月1日，鄭州率先打響取消“認房認貸”第一槍，之后南京、太原、蘭州、濟南、天津等40多個城市跟進。

目前還在堅守“認房認貸”政策的，只有北上廣深四大一線城市與極少數(shù)強二線城市。

如果一線城市能變更為“認房不認貸”，的確能推動一波成交量。

以深圳來說，購首套房，如果無房無貸，首付3成；如果無房有貸款記錄，首付5成。

也就是說，假如你在深圳沒有房子，但在老家買過房，在深圳買房，首付就得50%起步。

我之前就在文章中呼吁過，認房又認貸，是很多購房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。

其實壓制炒房有很多辦法，對于一線城市過于嚴格的認房又認貸規(guī)定，本號覺得可以有針對性地放松放松。

如果做不到取消“認房又認貸”，那可以縮小認貸的范圍縮小，不在全國內(nèi)認貸，而只在城市內(nèi)部認貸即可。也即，只要你在深圳沒有貸款購房記錄，就可以按照首套貸款來執(zhí)行。

現(xiàn)在看來，一線城市“認房不認貸”實行，可能性越來越大了。

03

還有哪些措施會出臺

目前住建部指明的三個方向，也即降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”，可能只是第一步。

下面肯定還會有動作。

本號前兩天對中央政治局會議提出的“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”進行過分析。

這里面，肯定包含著取消或者放松限購的舉動。換句話說，后面限購放松與取消，才是更大的動作。

我的個人猜測是，接下來各類城市的限購放松應(yīng)該是：

1、北上廣深一線城市與杭州、蘇州、南京等強二線城市，核心區(qū)保留限購，外圍區(qū)放開。并且有可能放松“認房又認貸”，變更為“認房不認貸”。

2、二線城市及以下，可以全部放開限購。

關(guān)鍵問題來了，放開限購會推動房價上漲嗎？

當(dāng)然不會，房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化已經(jīng)是對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的定性，大多數(shù)城市房屋供大于求，根本漲不動。

如果你還認為這些措施會推動房價上漲，那就根本沒看明白中央對房地產(chǎn)的全新表態(tài)是什么意思。

現(xiàn)在所有的動作，都是為了避免房價硬著陸而已。

君不見，去年就放開限購的福州、沈陽、廊坊、佛山、東莞以及大幅收縮限購圈的武漢、蘇州、南京、杭州、鄭州等城市，并沒有擋住房價下行。

降首付、豁免交易稅費、取消“認房認貸”，乃至接下來可能大面積展開的放開限購，只是為了釋放需求，讓房價跌得慢一些而已。

本號在文章中反復(fù)強調(diào)過：

人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。

這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調(diào)整周期時間不會短。

關(guān)鍵詞：