【昪】2023年扶持政策“遍地開花”，下半場“樓市”又將如何？

時值年中，樓市吹響了中場哨聲。房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，近期市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡、樓市復蘇動能出現(xiàn)放緩跡象。

(資料圖片)

而面對市場的動態(tài)變化，利好政策的出臺猶如“定心丸”，不斷促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。今年上半年，沈陽房地產(chǎn)相關支持性政策出臺頻度較高，限購調(diào)整、限貸松動、限售放開、公積金優(yōu)化、發(fā)放購房補貼、推動二手房“帶押過戶”、“ 商轉(zhuǎn)公”等穩(wěn)樓市政策“組合拳”接連上演。可以說，在一定程度上對樓市發(fā)展具有積極影響。

【沈陽篇】

12月30日，《沈陽市助企紓困穩(wěn)定經(jīng)濟增長若干政策措施》新聞發(fā)布會舉行。公布了20條新政，以助企紓困穩(wěn)定經(jīng)濟增長，新政自2023年1月1日起執(zhí)行。

1、推行住房”以租換購”

房屋所有權人自愿申請將存量住房盤活用作保障性租賃住房或長租住房的，經(jīng)房源審核認定后，通過沈陽市住房租賃交易服務平臺發(fā)布，納入保障性租賃住房或長租住房管理。該房源可不納入家庭住房套數(shù)計算，在我市限購區(qū)域內(nèi)新增購買一套商品住房。原則上一個家庭只核減一套。

2、實施”賣舊買新”

個稅減免2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在同一城市重新購買住房的納稅人，其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時，按照新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

3、推行二手房”帶押過戶”

產(chǎn)權人在沒有全部償還抵押貸款的情況下，將抵押房產(chǎn)過戶給買方，結(jié)清房款后，買方繼續(xù)在銀行抵押并按合同償還貸款。通俗來講，就是抵押房屋在不用提前還清抵押貸款并注銷抵押登記的情況下，完成交易過戶。

1月27日，遼寧省人民政府關于印發(fā)《遼寧省進一步穩(wěn)經(jīng)濟若干政策舉措》的通知。

加強企業(yè)金融信貸支持、強化政府性融資擔保支持、支持企業(yè)直接融資、支持重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動消費復蘇回暖：鼓勵合理住房消費。

鼓勵二手房交易與新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。落實非住宅類商品房去庫存支持政策，對購買非住宅商品房實際用于居住用途且為首套剛需的，水電氣暖等收費價格參照住宅標準執(zhí)行。對抵押銀行的二手房，在交易時可以“帶押過戶”，不用提前還貸即可辦理過戶。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設廳）推動外貿(mào)外資穩(wěn)增長、著力穩(wěn)就業(yè)、降低市場主體經(jīng)營性成本、積極盤活存量資產(chǎn)。

1月31日，沈陽住房公積金再出新舉措新聞發(fā)布會，加大對職工住房消費支持力度。

一是延長階段性支持職工家庭互助購房提取住房公積金政策執(zhí)行期限。職工購房時限由原來2022年12月31日延長至2023年6月30日，即2022年10月1日至2023年6月30日，職工家庭成員在本市購買自住住房，職工本人及其配偶、子女、夫妻雙方父母在2023年8月31日前均可提取住房公積金支付購房首付款或購房全款。

二是擴大既有住宅增設電梯提取人范圍。除符合沈陽市既有住宅增設電梯范圍實際支付既有住宅增設電梯費用的職工本人及其配偶，其子女及夫妻雙方父母也可提取住房公積金支付既有住宅增設電梯分攤費用。

自2月1日起至4月1日，沈陽大部分銀行首套房貸利率將下調(diào)至3.9%。

根據(jù)央行、銀保監(jiān)會2023年1月5日下發(fā)的關于建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

基于2022年9-11月房價數(shù)據(jù)，70城中有38城在一季度符合調(diào)整利率下限的條件。沈陽在38個城市名單之列。本次調(diào)整之前，沈陽首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標準，此次下調(diào)意味著新簽客戶將進一步降低購房成本。

3月28日，“沈五條”發(fā)布，首套房貸利率降至3.8%！

1、科學安排土地供應。合理制定年度土地儲備、出讓計劃。結(jié)合已供土地開發(fā)利用及市場庫存情況，科學確定供地總量、容積率、商住比和出讓時序，采取清單化、滾動式供應土地。

2、實施首套個人住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制。按照人民銀行、銀保監(jiān)會《關于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》要求，二季度起新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調(diào)整為LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。

3、支持公寓類非住宅去庫存。對購買公寓類非住宅實際用于居住且為首套剛需的，水電氣暖收費價格參照住宅標準執(zhí)行。

4、進一步優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。以重點監(jiān)管額度和企業(yè)信用評價為依據(jù)，動態(tài)調(diào)整監(jiān)管資金比例，實施差異化、精細化管理。

5、優(yōu)化限購區(qū)域。繼續(xù)對和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）實施限購政策。

3月28日，沈陽“商轉(zhuǎn)公”貸款政策自2023年4月1日起實施！

沈陽市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策新聞發(fā)布會召開，出臺了《沈陽市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實施細則》。

申請商轉(zhuǎn)公貸款除應符合住房公積金個人住房貸款有關規(guī)定外，還須滿足以下申請條件：

（一）借款申請人及共同申請人至少一方是在沈陽公積金中心繳存住房公積金的單位繳存職工；

（二）借款申請人及共同申請人首次申請住房公積金貸款；

（三）原商貸銀行同意提前部分（全部）償還商業(yè)貸款；

（四）借款申請人及共同申請人名下除申請商轉(zhuǎn)公的1筆個人住房商業(yè)貸款以外，不得有其他住房貸款，且該筆商貸已償還5年（含）以上，近2年內(nèi)無逾期還款記錄；（五）原商貸所購房屋用途為自住住宅，并且位于沈陽市行政區(qū)域內(nèi)。沈陽公積金中心所轄鐵路分中心、電力分中心繳存職工在其工作所在地購買的自住住宅，也可辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

（六）原商貸所購房屋已辦理《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證書》，除原商貸銀行外，該房屋無其他抵押權人。

4月6日，在沈靈活就業(yè)人員可自愿繳存住房公積金！

1、適用對象

“靈活就業(yè)人員”是指年滿16周歲，未達到法定退休年齡，具有完全民事行為能力或被視為具有完全民事行為能力的個體經(jīng)營者及其雇工、非全日制工作人員、新就業(yè)形態(tài)人員等。

《住房公積金管理條例》規(guī)定范圍內(nèi)單位的在職職工，仍按現(xiàn)行單位在職職工相關政策繳存、使用住房公積金，不得以靈活就業(yè)人員身份設立個人賬戶。

2、繳存規(guī)定

靈活就業(yè)繳存人應當按月繳存住房公積金，繳存基數(shù)、繳存比例由其自行申報。繳存基數(shù)不低于本市上一年度社會最低工資標準，不高于本市上一年度社會月平均工資的三倍；繳存比例不低于10%，不高于24%。

靈活就業(yè)繳存人的繳存基數(shù)、繳存比例每年可調(diào)整一次，住房公積金繳存年度內(nèi)繳存基數(shù)、繳存比例應保持不變。靈活就業(yè)繳存人在本市單位就業(yè)的，應將住房公積金個人賬戶轉(zhuǎn)至單位住房公積金賬戶，按照建制單位繳存職工政策繼續(xù)繳存、使用住房公積金。

建制單位繳存職工與單位終止勞動關系的，與中心簽訂《繳存使用協(xié)議》可自愿轉(zhuǎn)為靈活就業(yè)繳存人，按靈活就業(yè)人員政策繼續(xù)繳存、使用住房積金，在建制單位繳存的公積金余額可參與貸款計算。

靈活就業(yè)繳存人繳存的住房公積金，參照單位在職職工標準，在計算繳納個人所得稅時依法扣除。

4月13日，沈陽首套房貸首付比例降至20%！

根據(jù)遼寧省市場利率定價自律機制要求，即日起，對沈陽市限購區(qū)域【和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）】外個人住房貸款首付比例執(zhí)行如下：1、居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例為20%；

2、對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；

3、對擁有1套住房且相應貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例為30%。

6月10日，沈水之陽，我心向往—青年英才“留沈陽，好住房”活動開啟！

為吸引青年英才在沈創(chuàng)業(yè)就業(yè)安居，支持剛性和改善性住房需求，決定開展“沈水之陽，我心向往—青年英才‘留沈陽，好住房’活動”。個人購買本次活動樓盤的新建商品住房，由政府給予100元/平方米補貼。

活動時間：6月10日-6月30日，線上展示,線下交易，為期21天。

活動規(guī)模：全市取得商品房預售許可證的新建商品住房均可參加本次活動。

活動形式：本次活動采取“線上看、線下購”聯(lián)動形式進行。

（一）購房優(yōu)惠政策

1.個人購買本次活動樓盤的新建商品住房，由政府給予100元/平方米補貼。

2.在沈就業(yè)的大中專以上學歷的新市民、青年人，使用住房公積金貸款購買自住住房的，貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.2倍。

3.按照《關于繼續(xù)做好個人購房補貼資金發(fā)放工作的通知》（沈房發(fā)〔2019〕53號），在校生給予200元/平方米購房補貼及全額契稅補貼；活動期間，將原新畢業(yè)生（畢業(yè)5年內(nèi)）給予全額契稅補貼調(diào)整為畢業(yè)生給予全額契稅補貼。

4.按照《沈陽市高校畢業(yè)生首次購房補貼實施細則》（沈人社發(fā)〔2023〕4號），首次購房者，本科畢業(yè)生補貼2萬元，研究生中碩士畢業(yè)生補貼4萬元、博士畢業(yè)生補貼7萬元。

符合條件的購房者，以上政策可以同時享受。

（二）開發(fā)企業(yè)優(yōu)惠。參加活動企業(yè)可根據(jù)項目實際情況，提供不同程度和形式的優(yōu)惠。

（三）各區(qū)政府優(yōu)惠。鼓勵各區(qū)政府同步推出優(yōu)惠政策，購房人可同步享受。

【全國篇】

1月5日，央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。

對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

1月28日，推進有序落戶城鎮(zhèn)。

國家發(fā)展改革委等十九部門發(fā)布《關于推動大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》。其中提出，推進有序落戶城鎮(zhèn)。充分尊重搬遷人口落戶城鎮(zhèn)意愿，因地制宜制定具體落戶辦法，提高戶籍登記和遷移便利度，鼓勵支持有條件有意愿的搬遷群眾進城落戶。

2月3日，自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策。

調(diào)整的重點在于取消全年供地次數(shù)的限制，以適應當前樓地市環(huán)境，地方供地可以通過優(yōu)化供地節(jié)奏、強化公開信息披露積極引導市場預期，企業(yè)資金壓力也將有所緩解。

2月15日，央行召開2023年金融市場工作會議。

會議指出，動態(tài)監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場邊際變化，因城施策實施好差別化住房信貸政策，落實好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務，加大住房租賃金融支持，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

3月5日，“兩會”中提到房地產(chǎn)，主要有三個方面的內(nèi)容：

1、“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)”，提出加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；

2、“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”，提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

3、“把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置”中，提出政府投資和政策激勵要有效帶動全社會投資，今年擬安排地方政府專項債券3.8萬億元，加快實施“十四五”重大工程和實施城市更新行動。

總結(jié)來看，2023年房地產(chǎn)發(fā)展的總方向就是促需求、增信心、防風險。

3月27日，全面降準。

央行決定于降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點，釋放長期資金約5500億元，降準有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。

3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會要求常態(tài)化開展“帶押過戶”服務。

不動產(chǎn)“帶押過戶”是指已抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接?！皫а哼^戶”改革后，可以大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本。

4月14日，央行貨幣政策委員會召開2023年第一季度例會。

會議指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。

包括合理確定經(jīng)紀服務收費，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。新規(guī)有助于降低二手房購置成本，提升二手置業(yè)積極性。

5月15日，央行發(fā)布第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。

報告提出推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，推動房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃落地生效。

6月LPR報價出爐：一年期、五年期LPR均下調(diào)10個基點。

6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。這是既2022年8月以來LPR首次調(diào)整。

融資等方面政策支持

1月，央行、銀保監(jiān)會強調(diào)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，有關部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》。

2月，證監(jiān)會放寬境外募資等限制，啟動不動產(chǎn)私募基金試點工作。

3月，公募REITs審批流程得到優(yōu)化，適用領域拓展至商業(yè)地產(chǎn)。

4月，發(fā)改委發(fā)文，消費基礎設施納入公募REITS，支持民間投資項目發(fā)行。

5月，國資委發(fā)布通知，央企年度發(fā)債計劃與市場注冊額度不掛鉤。但居民購房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環(huán)境仍不容樂觀。

總體來看，2023年上半年均以樓市寬松政策為主，房地產(chǎn)方面的關鍵詞是“房住不炒”、“因城施策”、“支持剛性和改善性住房需求”、“保交樓”、“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”等，主要目的還是穩(wěn)定樓市發(fā)展。而隨著6月5年期以上LPR下調(diào)10個基點，釋放了積極信號，但當前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心仍較明顯等關鍵因素影響，2023年下半年樓市走勢依舊不容樂觀，還需等待是否有更大力度的刺激政策出臺。

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