保利陳剛:預(yù)計平均每年將產(chǎn)生超過800萬套改善需求

2023-08-08 21:20:51來源:南方都市報

伴隨立秋來臨,2023年房企半年報也即將相繼出爐。根據(jù)《觀點指數(shù)·2023

伴隨立秋來臨,2023年房企半年報也即將相繼出爐。根據(jù)《觀點指數(shù)·2023中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》,2023年上半年,中海、保利發(fā)展和萬科占據(jù)前三,分別錄得權(quán)益銷售金額1675.6億元、1657.5億元以及1325.6億元,其中中海和保利發(fā)展同比分別上升30.1%和17.4%,萬科同比下降5.3%。

作為央企巨頭,保利如何應(yīng)對當(dāng)下房地產(chǎn)市場?


(資料圖片)

在8月8日于海南舉行的2023博鰲房地產(chǎn)論壇,保利發(fā)展控股集團股份有限公司副總經(jīng)理陳剛發(fā)表對行業(yè)趨勢與未來企業(yè)機會的四點思考。

陳剛認(rèn)為,房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會改變,“短期形勢看邊際變化,長期形勢看框架演變,保利依然看好行業(yè)發(fā)展,這個信心主要來自宏觀經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展兩個方面:宏觀經(jīng)濟穩(wěn),預(yù)期穩(wěn);預(yù)期穩(wěn),樓市穩(wěn)”。

預(yù)計平均每年將產(chǎn)生超過800萬套改善需求

陳剛說,在國內(nèi)各項穩(wěn)經(jīng)濟政策組合發(fā)力推動下,結(jié)合中國經(jīng)濟發(fā)展韌性和潛力,經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變。經(jīng)濟基本面企穩(wěn)向好,居民端就業(yè)和收入預(yù)期必然得到修復(fù),也必將傳導(dǎo)到作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場上。

“從1998年房改走到今天,中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶動上下游60余個行業(yè)共同發(fā)展”。進入新時代,行業(yè)經(jīng)過一輪深度調(diào)整,“三高”發(fā)展模式發(fā)生轉(zhuǎn)變,但是人們對美好生活的向往與追求并沒有變。隨著追求“質(zhì)量均衡”的新發(fā)展模式逐步建立,產(chǎn)品與服務(wù)將迎來新一輪的迭代升級,將帶來市場供求關(guān)系的優(yōu)化調(diào)整與潛在增長率的有效發(fā)揮,推動行業(yè)將走向可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展之路。

陳剛認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)仍然具備強勁的結(jié)構(gòu)性增長潛力,“峰值時代追求總量機會,品質(zhì)時代追求結(jié)構(gòu)機會”。拆解需求結(jié)構(gòu)看,雖然當(dāng)前投資需求已有所消退,但剛性需求和改善需求潛力仍有很大空間,有力支撐10萬億+的市場容量。其中,剛性住房需求將從“全面開花”到“多點綻放”,“我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入中后期,城鎮(zhèn)化率超過65%,提升幅度有所放緩,但預(yù)計也會保持在年均0.5-0.8個百分點的合理區(qū)間,疊加城市間人口遷移、經(jīng)濟恢復(fù)帶動居民住房消費等影響,整體上我國中長期新增剛需住房需求充足”。

陳剛指出,“三高”時期庫存與現(xiàn)階段居住需求上存在的區(qū)位、戶型、品質(zhì)等不匹配情況,住房供需不平衡和結(jié)構(gòu)性短缺問題突出,將帶來持續(xù)性增量需求。數(shù)據(jù)顯示,我國2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有21.9萬個,面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足。我國35%的家庭居住在這樣的住房之中,改善居住環(huán)境和條件的需求仍然比較迫切。從發(fā)達國家看,美國、英國等存量房流通率峰值在5%-6%,而我國當(dāng)前僅1%-2%,仍有巨大提升空間,預(yù)計平均每年將產(chǎn)生超過800萬套改善需求,“從后疫情時代的健康家居到新家庭結(jié)構(gòu)的需求演變,意味著行業(yè)有了更加多增值與升級的可能性”。

未來誰能贏?關(guān)鍵看產(chǎn)品夠硬,服務(wù)更好

陳剛指出,行業(yè)進入品質(zhì)時代,傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式下標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計,已明顯不適配當(dāng)下市場新需求。

陳剛表示,今年年中保利做了一次全國性的購房需求調(diào)研發(fā)現(xiàn)(覆蓋70個城市,回收超1.2萬份問卷),促使客戶換房的,往往是“廚房經(jīng)常堵”“客廳要長年開燈”“人車不分流”的產(chǎn)品硬傷,或者是“小區(qū)管理亂”“倒垃圾動線長”“物業(yè)服務(wù)跟不上”的服務(wù)痛點,“正是這些日常生活中的‘小事’,反映行業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)水平已成為當(dāng)下客戶置業(yè)的重要考量因素”。

陳剛認(rèn)為,真正的“以客戶為中心”,就是要圍繞客戶生活場景,真正把客戶的喜好需求摸準(zhǔn)摸透,創(chuàng)造出更符合客戶需求、匹配生活場景的產(chǎn)品,用差異化的產(chǎn)品力真正打動每個受眾客戶的購買需求。

陳剛建議,進入品質(zhì)時代,必然要有品牌思維,從而形成對銷售力的最有力支撐。在品質(zhì)時代,以客戶為中心,從重金融、重開發(fā)思維,回歸到專業(yè)與客戶本源,打造“始于客戶研究,終于客戶體驗”的產(chǎn)品服務(wù)體系。以好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活的“三好體系”,把更高的服務(wù)品質(zhì)貫穿到銷售交付的全周期,才能時刻與客戶保持長期的良性互動,以品牌勢能反哺發(fā)展動能。

陳剛認(rèn)為,在房地產(chǎn)行業(yè)由“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時期,基于住建部提出的供應(yīng)好房子總目標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)要從“生產(chǎn)者思維”轉(zhuǎn)向“客戶思維”:從規(guī)劃、設(shè)計、用材入手,講究由內(nèi)而外的美學(xué)享受與基于生活實際的理性設(shè)計;中端銷售案場環(huán)節(jié),優(yōu)化客戶的體驗旅程,要展示好產(chǎn)品、更要展示好品牌與理念,凝聚客戶與企業(yè)對美好生活向往的共鳴共知,以情緒峰值觸動購買需求;后端建造交付環(huán)節(jié),高度重視品控,建立全周期、全鏈條的品控管理體系,全面兌現(xiàn)業(yè)主承諾,從交付房屋,到交付美好生活。

陳剛認(rèn)為,“未來誰能真正殺出一條血路,就是要看誰的產(chǎn)品夠硬,服務(wù)更好,品牌度更高,才能憑實力‘種草’”。

南都·灣財社記者 邱永芬 發(fā)自海南

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