天津祭出新政后,房價的變數(shù)!

2023-08-14 11:13:39來源:天津365淘房

房地產(chǎn)政策已觸南墻,必須拐彎。天津基本擬好,最快8月落地,但還得等

房地產(chǎn)政策已觸南墻,必須拐彎。

天津基本擬好,最快8月落地,但還得等等一線城市。


【資料圖】

不僅天津,現(xiàn)在全國視線都集中在北上廣深。

導(dǎo)致這4個城市壓力山大,歷史性拉群開會。

據(jù)說,上廣深也沒了主意,都扭頭看北京。

休假完,洪水退,政策就出臺,屆時全國“六王畢,四海一”。

現(xiàn)在,大家最關(guān)心的是——

天津出臺政策之后,樓市會有啥反應(yīng)?

成交量會起來嗎?房價會漲嗎?該什么時候買房?

如果還認為,出政策=房價大漲,那就太天真。

住房、教育、醫(yī)療,是中國的“新三座大山”,移山是頂層戰(zhàn)略,不會改。

只是在移山過程中,結(jié)合經(jīng)濟狀況,做短暫而適度的調(diào)整。

所以,凡事“有限有度”。

第一個問題:天津樓市政策的“限”在哪?

也就是說,天津還能有多少政策空間?

全國層面的政策范文是——降首付、認房不認貸。

允許各城市按此抄作業(yè),但可不能抄錯了,后果很嚴重。

天津已執(zhí)行認房不認貸,還可以抄個降首付。

據(jù)了解,市內(nèi)六區(qū)政策不會突破,首套首付兩成會在非限購區(qū)域。

環(huán)城、遠郊、濱海,是最大的政策撕口。

還談不上“史詩級”,影響也不會是“核彈級”。

? 降首付,只對一部分人有用。

有買房需求,有月供能力,但存款少,首付不夠,利好這類人群。

就算因“認房不認貸”賣一買一算首套的人,也不會只交兩成首付。

現(xiàn)在買房,是月供邏輯。

對自己的收入有沒有高預(yù)期?有沒有信心每月高額還款?

差的確實不是那一成首付。

? 放限購,給誰放?

· 放給本地家庭:

說明這個家庭已經(jīng)兩套房了,還想再買一套?

有這種情況嗎?當然有,但不是最大的份額,不普遍。

現(xiàn)在二孩/60歲以上老人家庭,已經(jīng)可以買第三套了。

關(guān)鍵要同時放限貸,總不能全款買第三套吧。

· 放給外地家庭:

目前,天津的購房名額不難拿到,條件已經(jīng)比較寬松。

政策出臺后,肯定會帶動一波行情。

先以激發(fā)存量入市為主,畢竟市場積壓了不少觀望的需求。

遠的不說,6、7月新房成交69、57萬方,天津的基本面在80萬方/月。

這就積壓了34萬方……

但短期還無法吸引太多的增量入市。

任何一個市場,沒有增量就沒有長期行情。

天津樓市,如何能吸引增量進場?

取決于一線城市的示范效應(yīng)。

第二個問題:一線城市政策的“度”有多少?

一線城市的政策尺度,代表了高層的容忍度。

為什么一個月過去,“只聽腳步聲,不見人下樓”?

因為摸不準尺度,哥兒四個才開會商量,否則干就完了,費這勁干嘛。

“小作文”表示,政策已擬完,等待批示。

力度不會太大,郊區(qū)放限購,利率和首付比例都可能降低。

10月進行二次評估,房價漲幅控制在5%以內(nèi)。

達到預(yù)期就停止,沒達到再加碼。

空穴不來風(fēng),讀出幾個信息點:

?房價漲幅不超5%,不能破。

這是一個沒有明文規(guī)定的數(shù)字,房住不炒以來,一直存在。

如果一線只能漲5%,那天津呢?

樓市輪動的核心在于:

一線房價高企,導(dǎo)致需求溢出到二線,轉(zhuǎn)為二線的增量。

2020年,開始過一輪新行情。

2021上半年,天津輪動到了,當時河西、西青已出現(xiàn)5-10%的漲幅。

但知道一線漲了多少嗎?

深圳漲30%,上海漲15%,北京漲10%……下半年房企暴雷,輪動終止。

一線不超漲,就不會有示范作用,天津也接不到什么水。

?政策將會是“追加制”。

高層想要的是,成交量大漲,成交價不漲。

但這個是個BUG,量價關(guān)系本身捆綁一體。

只要遵循市場經(jīng)濟,就很難單獨控制。

所以,接下來的政策,將會是“追加制”。

只能分階段評估,一點一點的給。

現(xiàn)在預(yù)期剛放出,一線樓市就蠢蠢欲動,房東跳漲、周成交量上漲……

這也給高層反饋了“負向信號”——真怕出了政策,房價控制不住。

因此,三季度的政策會非常謹慎,給一線樓市預(yù)留出觀察期。

10月之前,允許不漲,但不能忍受超漲。

看透天津的“限”,讀懂一線的“度”,就能預(yù)判下半年的樓市。

?天津8、9月的樓市,依舊很難。

8、9月,政策不會“大力出奇跡”。

以鼓勵、喊口號為主,水龍頭先擰開一點點,測試市場反應(yīng)。

我們都知道,樓市“積重難返”,不下猛藥,根本不會反轉(zhuǎn)。

雖有預(yù)期,但開發(fā)商等不了。

已經(jīng)連續(xù)3個月成交低迷,8月底很可能出現(xiàn)大面積的“特惠潮”。

現(xiàn)在,苗頭已經(jīng)出現(xiàn)了。

河?xùn)|幾個盤咬上了,環(huán)城降價、一成首付……

?“930”是重要轉(zhuǎn)折點。

9月底,高層將對樓市二次評估。

不局限于一線,也包括二線。

如果市場沒拉起來,就要“大力出奇跡”了。

基于現(xiàn)狀主觀推測,樓市已經(jīng)不是給點政策,倆月就能起來的。

所以,大概率四季度會下猛藥,孤注一擲。

目的是拉經(jīng)濟,讓經(jīng)濟數(shù)據(jù)達標,而不是重拾“對房地產(chǎn)行業(yè)的溺愛”。

為什么要“房不刺經(jīng)”?因為“房能最快刺經(jīng)”。

?天津樓市的行情,看到11月。

真正的行情,會在四季度,確切的說是11月。

第一,政策加碼,量變引發(fā)質(zhì)變。

四季度政策力度上升,包括降低存量房貸利率等,一系列組合拳真正落地。

對樓市產(chǎn)生刺激效果,激發(fā)需求入市。

第二,政策預(yù)期11月發(fā)酵到頂峰。

一線樓市反應(yīng)先于政策,天津樓市反應(yīng)滯后于政策。

8月政策月啟動后,一般3個月后,成交量才有所體現(xiàn)。

第三,新盤集中入市。

10、11月天津新盤集中入市,10個左右。

市區(qū)居多,金茂體北、中海中醫(yī)藥、格調(diào)馥頌花園……

高總價房源集中成交,能提振市場。

至此,完成年初徐主編預(yù)測的“駝峰行情”。

上半年靠小陽春,下半年靠政策推動。

再次強調(diào),所謂的行情是量的起勢,不是價格的反彈。

現(xiàn)在成交量破歷史新低,先修復(fù)到正常值。

今年,依舊是修復(fù)期。

在正常值基礎(chǔ)上連漲3個月,房價才有向上的動力。

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    2023-07-04 09:52:57
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