房地產(chǎn)拐點(diǎn),真的來了
最近,地產(chǎn)行業(yè)的情緒可謂是大起大落。
上一秒,大家還沉浸在高層表態(tài)救市的喜悅中,期待著具體政策落地。
(相關(guān)資料圖)
下一秒,頭部房企疑似暴雷的新聞,就上了熱搜。
其實(shí),這些新聞作為舊模式終止帶來的后遺癥,并不讓人意外。反而是一些看起來不那么熱的動(dòng)態(tài),更加值得大家關(guān)注和重視。
之前說過,當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè),正處于 新、舊模式轉(zhuǎn)換 的節(jié)點(diǎn)。這是當(dāng)前整個(gè)行業(yè)的大背景,也是所有政策制定,一定會(huì)考慮的基礎(chǔ)。
我們除了關(guān)注舊模式帶來的后遺癥,如何善后和修補(bǔ),避免硬著陸;也要高度關(guān)注政策部門, 對(duì)新模式的部署和鋪排 。
而且,后者對(duì)我們理解未來的行業(yè)趨勢(shì),可能更加重要。
7月深圳住建局發(fā)布《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》,之后 不再安排建設(shè) 安居型商品房和人才住房了,一刀切 全部改建共有產(chǎn)權(quán)房 。
未來保障性住房,就只有三種, 也就是公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房 。 相關(guān)的管理辦法,8月1日就正式開始實(shí)施了。
這意味著, 深圳在探索過各種住房保障體系后,已經(jīng)正式做出了選擇,融入全國(guó)的保障房建設(shè)體系 。
緊接著,7-8月,無錫、南京、東莞,陸續(xù)都出臺(tái)了共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的政策內(nèi)容,并 計(jì)劃放寬共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)條件,擴(kuò)大保障范圍 。
例如,南京住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《南京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見稿)》,明確首次購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)份額比例為 50%—80% ,且 不限戶籍 。
8月4日,東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整東莞市共有產(chǎn)權(quán)住房(含三限房、配建安居房)申購(gòu)資格條件的通知(征求意見稿)》,擬在銷售第二階段 放寬申請(qǐng)人范圍至全市 ,并 全面縮短 各類申請(qǐng)人 需繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)的年限 。
作為新模式下的重要內(nèi)容,目前全國(guó)的住房保障體系正在快速推進(jìn)。
畢竟,舊路子堵死了之后,新路怎么走,要盡快明確方向、加快速度。
目前來看,在大部分地產(chǎn)人關(guān)注的舊模式上,政策其實(shí)并不十分積極,但在新模式相關(guān)的政策領(lǐng)域,則非常大刀闊斧。
一慢一快,能清楚看到政策的導(dǎo)向和意圖。
加大產(chǎn)權(quán)式住房保障
降低購(gòu)房門檻、承認(rèn)有限升值
其實(shí),共有產(chǎn)權(quán)住房,不是我們國(guó)家才有的特殊產(chǎn)物。
英國(guó)、美國(guó)、新加坡、瑞典等很多國(guó)家,都有共有產(chǎn)權(quán)制度,并且已經(jīng)執(zhí)行了幾十年了,核心目的就是 降低居民的購(gòu)房成本 。
所謂共有產(chǎn)權(quán)住房,就是指中低收入住房困難的家庭,在無力一次性購(gòu)買住房的情況下,可以按照個(gè)人與政府的出資比例,共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。
在滿足一定年限后,后期可以根據(jù)家庭的實(shí)際情況,購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分、由政府回購(gòu),或是轉(zhuǎn)手交易。
因此,保障性共有產(chǎn)權(quán)房,具有三個(gè)最主要的特點(diǎn)。
一是具有可支付性。
也就是,很多購(gòu)房人戲稱的“半價(jià)買房”。目前,共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià),基本都是周邊市場(chǎng)參考價(jià)的50%,具體根據(jù)買家所占的產(chǎn)權(quán)比例來確定。
首付和利息都減半 ,相較于普通商品房,購(gòu)房門檻大大降低,能體現(xiàn)很強(qiáng)的保障和福利屬性。
二是居住權(quán)穩(wěn)定。
作為有產(chǎn)權(quán)的物業(yè),購(gòu)房者可以自由地對(duì)房屋進(jìn)行改造、裝修,享受落戶、上學(xué)等附屬價(jià)值,滿足年限后,也能自由轉(zhuǎn)讓。
從使用功能上來看,和商品房幾乎沒有區(qū)別。相較于租賃類住房,共有產(chǎn)權(quán)房過渡性居住屬性不強(qiáng),可以滿足居民 長(zhǎng)期穩(wěn)定居住 的需求。
三是有限升值的特征。
很多人說,共有產(chǎn)權(quán)住房完全沒有投資屬性,這個(gè)說法其實(shí)不準(zhǔn)確。
例如,深圳最新的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》第27條就規(guī)定,居民在購(gòu)房滿五年后,如果要轉(zhuǎn)讓,在封閉流轉(zhuǎn)的前提下, 價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定 。市主管部門可以通過市場(chǎng)參考價(jià)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。
事實(shí)上,現(xiàn)在深圳大部分商品房二手房,也是在參考價(jià)附近成交的。也就是說,共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格,依然是由市場(chǎng)來決定的,會(huì)根據(jù)本地市場(chǎng)的房?jī)r(jià)變化,實(shí)現(xiàn) 有限的升值 。
政府作為部分產(chǎn)權(quán)的持有者,要持續(xù)滿足潛在的保障對(duì)象,也需要保持一定的升值收益。
共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主,能分享到城市發(fā)展的紅利,是有利于中低收入居民進(jìn)行資產(chǎn)積累的。共有產(chǎn)權(quán)房,封閉流轉(zhuǎn)的特性,也能避免之前安居房、人才房存在的套利行為,強(qiáng)化了社會(huì)保障的屬性。
現(xiàn)在,按照深圳8月開始執(zhí)行的四個(gè)管理辦法,我們基本上就能看到一個(gè) 完整的、分梯隊(duì)的 社會(huì)保障房體系了。
首先,最底層的是 公共租賃住房 。
針對(duì) 低收入 的住房困難居民,以及 為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工 。
租金基本為市場(chǎng)參考租金的30%。屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的,租金為市場(chǎng)參考租金的3%。這是最基礎(chǔ)的社會(huì)保障。
其次,是 保障性租賃住房 。
主要面向新市民、青年人,及各類人才,為他們解決租房貴和居住不穩(wěn)定的問題,也就是 滿足特定人生階段的過渡性居住需求 。
政府組織配租的保障性租賃住房,租金大概是同期、同區(qū)域、同品質(zhì)租賃住房的60%。如果是社會(huì)主體提供的,租金不高于90%。
第三,是 共有產(chǎn)權(quán)住房 。
針對(duì)的是購(gòu)買力不足,但是有房產(chǎn)消費(fèi)需求的 “中間層” 市民。并且會(huì)根據(jù)供應(yīng)情況,逐步放寬條件,把 非戶籍常住居民 也納入到保障范圍。房?jī)r(jià)基本上是市場(chǎng)價(jià)的50%。
第四,是 普通商品房 。
針對(duì)有完全消費(fèi)能力的客群,基本按照市場(chǎng)化邏輯,根據(jù)供需來供應(yīng)和定價(jià)的居住產(chǎn)品。
在前三類住房供應(yīng)量上來之后,對(duì)普通商品房的調(diào)控管制,很可能也不會(huì)再像現(xiàn)在這么嚴(yán)格。
可以看出來,通過供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房,彌補(bǔ)了租房和買房之間巨大的鴻溝。形成了一個(gè)梯級(jí)、可支付的住房供給體系,滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。
同時(shí),也能減輕政府建設(shè)保障性租賃住房的財(cái)政壓力。
也就是說,地產(chǎn)新模式下的理想藍(lán)圖,大概就是:
限購(gòu)、限價(jià)、限售的調(diào)控手段徹底退出,商品房不再限制買房的數(shù)量和價(jià)格漲幅,轉(zhuǎn)而通過征收房產(chǎn)稅來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)和再分配;財(cái)政收入支持梯級(jí)保障房體系的建設(shè),提供社會(huì)福利。
前兩個(gè)是租,后兩個(gè)是售,組合起來就是“租售并舉”,真正實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
地產(chǎn)當(dāng)前真正的主線
就是供給側(cè)改革
這一輪,由政策端引導(dǎo),主動(dòng)刺破行業(yè)泡沫的一步棋,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和代價(jià)都是巨大的,難度也很大。
雖然當(dāng)前的局面很困難,但是只能硬著頭皮抗過去,否則之前的損失和努力,就都沒有意義了,行業(yè)也會(huì)徹底失去轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。
所以,不管怎么救市,行業(yè)都不會(huì)在走老路了。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)真正的主線,就是供給側(cè)改革。
具體怎么改——住建部倪虹部長(zhǎng)在7月27號(hào)的會(huì)議上,除了提到當(dāng)前要釋放需求,要采取降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等措施外,還提到很重要的一段話——
「要堅(jiān)持系統(tǒng)思維、協(xié)同發(fā)力,通過科技創(chuàng)新和制度創(chuàng)新解決發(fā)展中遇到的問題。要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,強(qiáng)化科技賦能,提高住房品質(zhì),為人民群眾建造“好房子”。希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展?!?/p>
供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,主要有幾點(diǎn):
一是土地供應(yīng)端,強(qiáng)調(diào)人、地、房匹配。
也就是,人口規(guī)模大的熱點(diǎn)城市,增加土地供應(yīng)。避免出現(xiàn)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配,造成部分地區(qū)土地供應(yīng)不足,推高房?jī)r(jià),另一部分地區(qū)土地供應(yīng)過剩,產(chǎn)生過量庫(kù)存。
其次,是盤活存量建設(shè)用地。對(duì)于一些存量更新區(qū)域,已經(jīng)明顯不符合市場(chǎng)需求的商辦土地,嘗試去調(diào)整土地用途,將存量土地資源投入到產(chǎn)出更高領(lǐng)域,激活土地二級(jí)市場(chǎng)。
相信在這一波超大特大城市的大范圍城中村改造中,會(huì)有一些創(chuàng)新性新模式的出現(xiàn)。房企和建筑企業(yè),都可以積極去參與和探索。
二是房源供應(yīng)端,一定是保障房和商品房雙軌并行。
目前,在租賃住房領(lǐng)域,政策優(yōu)惠和支持幾乎是不留余力,政策出臺(tái)的頻率和數(shù)量都蔚為可觀。
尤其是去年的「租賃金融17條」,更是從建設(shè)、購(gòu)買、運(yùn)營(yíng)、退出各個(gè)環(huán)節(jié),都給了很大的支持。目的,就是給企業(yè)做保障性租賃住房掃除一切障礙。
除此之外,共有產(chǎn)權(quán)房在接下來也會(huì)是一個(gè)值得關(guān)注的重點(diǎn)。6月份,北京發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知(征求意見稿)》,進(jìn)一步明確了,共有產(chǎn)權(quán)房在封閉期結(jié)束后,可以按照市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓份額。
這就讓共有產(chǎn)權(quán)房,具有了和商品房一樣的使用功能和增值功能,如果產(chǎn)品力能跟上,接下來市場(chǎng)的接受度會(huì)更高,逐漸成為未來供應(yīng)和成交的主力。
三是住房品質(zhì)方面,全面改善化。
關(guān)于商品房的改善趨勢(shì),明源君之前已經(jīng)說過很多次了。今年,又有頭部房企在內(nèi)部會(huì)議上明確,接下來,只做改善及以上定位的產(chǎn)品,只拿改善型地塊,徹底拋棄剛需。
不得不說,頭部房企的洞察還是很敏銳的。未來剛需類的需求,將大部分由共有產(chǎn)權(quán)房來滿足。
甚至,共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)面積,也已經(jīng)開始朝著改善的方向發(fā)展。
2021年底,北京住建委就宣布共有產(chǎn)權(quán)房不再受“7090限制”。深圳新的管理辦法也明確提到,85㎡左右的戶型,可以根據(jù)實(shí)際情況,面向3人家庭配售。
也就是說,三人家庭也可以購(gòu)買三房戶型,保障性住房不僅是要“住得下”,也要“住得好”。
還是那句話,舊模式走不通了,新模式才是未來。早日看清方向,也就少了很多無謂的焦灼和迷茫。
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