連續(xù)霸榜2年!海珠商辦三冠王誕生

2023-08-19 13:15:58來源:克而瑞廣佛區(qū)域

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn),僅供參考近幾年,商辦物業(yè)追趕住宅的

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn),僅供參考


(資料圖片)

近幾年,商辦物業(yè)追趕住宅的趨勢,正變得越發(fā)明顯。

在“房住不炒”的政策基調(diào)下,限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策層出不窮,哪怕近期暖風(fēng)頻吹,樓市至今仍然承壓。然而,克而瑞透過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),市場分化格局下,商辦資產(chǎn)市場卻悄悄走出了獨(dú)立行情:公寓物業(yè)成交均價(jià)從2019年的18500元/㎡上漲至今年1-7月的34757元/㎡,期間漲幅高達(dá)88%!而商業(yè)大平層市場表現(xiàn)更為亮眼,一路攀升,成交均價(jià)從2019年的20621元/㎡上漲至今年1-7月的87109元/㎡,成交均價(jià)現(xiàn)比2019年翻了3倍多。

從近幾年的市場反饋來看,我們能夠窺探出廣州的公寓市場正發(fā)生著深刻變化。

上不封頂,公寓成為置業(yè)新機(jī)遇

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公寓資產(chǎn)封面化

在城市規(guī)劃中,城市的核心地段往往是地標(biāo)建筑的聚集地,通常都優(yōu)先規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)用地,占據(jù)城市的高端資源及配套。如被譽(yù)為“上海十大頂級公寓”之首的“黃浦灣1號”,其坐落于上海外灘核心區(qū),2010年項(xiàng)目首開時(shí)僅為12萬/㎡,目前二手市場均價(jià)已接近38萬/㎡;又如深圳的頂豪項(xiàng)目“深圳灣1號”,其作為商業(yè)大平層,成交單價(jià)卻由10年前的8萬/㎡漲至現(xiàn)在的30萬+/㎡,漲幅高達(dá)3倍多,而同期深圳的住宅均價(jià)僅翻了一倍多。而在廣州,金融城的大平層公寓,同樣早早占據(jù)10萬+/㎡的房價(jià)高地,甚至最近新出的項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)已經(jīng)觸及30萬+/㎡。

不難看出,在市場環(huán)境變動(dòng)中,占據(jù)核心地段和優(yōu)質(zhì)景觀資源的公寓資產(chǎn)往往能經(jīng)受時(shí)間考驗(yàn),成為市場認(rèn)可的封面之作。

資產(chǎn)配置日趨中心化

與住宅市場置業(yè)趨勢回歸中心區(qū)相仿,近3年廣州的公寓產(chǎn)品成交也大有回歸中心區(qū)的趨勢。2023年1-7月廣州中心四區(qū)的公寓成交占比已經(jīng)從前兩年不到30%,上升到了40%,提高了超過10個(gè)百分點(diǎn)。

由此可見:在市場調(diào)整中,置業(yè)者更傾向于確定性的規(guī)劃和現(xiàn)有的成熟配套。如2021年8月入市的越秀·天薈江灣,其在短短兩年間便賣出了近1700套,飽受市場青睞。

公寓日漸類住宅化

克而瑞認(rèn)為,除了不具備落戶和入學(xué)屬性,公寓的使用功能已與住宅相差無幾。從前的商業(yè)公寓大多是邊緣地段的小型loft,很多人受限只能買來收租。但隨著近年發(fā)展,越來越多真正有稀缺地段和資源的商業(yè)地塊進(jìn)入市場,地產(chǎn)行業(yè)開始重新評判:優(yōu)質(zhì)地段的公寓產(chǎn)品對置業(yè)者而言,自用也極具吸引力。因而在設(shè)計(jì)之初,開發(fā)商以自用需求的角度出發(fā)調(diào)整設(shè)計(jì)理念。此外,相比于商品住宅物業(yè),公寓產(chǎn)品擁有“上不封頂”的成長屬性。體現(xiàn)在:商辦物業(yè)不限購、不占購房名額,其購買門檻低,更適合買家們將其作為資產(chǎn)“多點(diǎn)布置”、分散風(fēng)險(xiǎn)。

基于以上市場發(fā)生的深刻變化,加之公寓產(chǎn)品具有的以上優(yōu)點(diǎn),其逐漸成為了當(dāng)下的置業(yè)新寵。

細(xì)看近年來的廣州商辦市場,有一個(gè)品質(zhì)紅盤引起了小編的關(guān)注:自2021年8月入市以來,無論是小面積商辦產(chǎn)品或商業(yè)大平層,該項(xiàng)目憑借自身實(shí)力熱銷全城!

它就是——越秀·天薈江灣!

斷崖式暢銷,海珠區(qū)連續(xù)兩年銷量第一

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據(jù)克而瑞權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,入市2周年以來,天薈江灣連續(xù)兩年蟬聯(lián)海珠區(qū)商辦資產(chǎn)成交金額、套數(shù)、面積三榜第一。

從成交總額來看,項(xiàng)目入市至今已計(jì)成交26.13億元,在海珠區(qū)比第3名至第5名合計(jì)的成交總額還多!

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成交總量第一

天薈江灣的產(chǎn)品戶型涵蓋了建面約31-74㎡的小面積公寓與建面約176-343㎡的商業(yè)大平層。商業(yè)大平層自今年3月份開售以來,迄今僅四個(gè)月左右的時(shí)間,超越琶洲南TOD、深圳招商太子等灣區(qū)一眾熱門項(xiàng)目,在大灣區(qū)千萬級商業(yè)大平層項(xiàng)目中脫穎而出,成為今年1-7月的灣區(qū)公寓項(xiàng)目成交面積TOP1!

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市場占有率第一

從成交面積來看,自2021年8月至今年7月份,天薈江灣一共成交了1699套,占到了海珠區(qū)同期成交總套(4659套)的27%,約為第3名至第10名的套數(shù)總和。

值得一提的是,項(xiàng)目開售至今2周年,平均每天約可賣出超2套!

四大理由,1699戶業(yè)主的共同選擇

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開盤至今2周年,為何天薈江灣這樣的商辦資產(chǎn)能屢獲市場熱捧,成為海珠區(qū)“現(xiàn)象級紅盤”?通過和江灣業(yè)主們的交談,我們發(fā)現(xiàn),業(yè)主們之所以選擇天薈江灣這樣的商辦資產(chǎn),最為看好的還是以下幾個(gè)方面:

珠江后航道城市新中軸,IMAX南向江景

天薈江灣所處的海珠創(chuàng)新灣板塊,處于廣州新中軸線與珠江后航道高質(zhì)量發(fā)展帶的交匯處,被定位為大灣區(qū)南門戶和科技創(chuàng)新集聚區(qū),是廣州新中軸南端重要的濱水商務(wù)帶??梢哉f,創(chuàng)新灣對于海珠而言,如同珠江新城與天河、深圳灣與南山,板塊地位不言而喻。更為難得的是,天薈江灣位于海珠創(chuàng)新灣的核心位置,主城南向望江,這在廣州的江景盤擁有獨(dú)一無二的競爭力。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),自2019-2023年,廣州中心區(qū)僅出讓了5宗南向一線江景宅地。在珠江前航道開發(fā)趨于飽和之后,位于后航道的天薈江灣,所擁有的是江景的”IMAX”版本:距離江邊最近只有70米,真正的一線臨江;觀江面最窄處約440米,最寬處達(dá)約2400米,IMAX級別的景觀視野。

此外,與那些“只可遠(yuǎn)觀,不可近賞”的江景項(xiàng)目不同,天薈江灣樓下即有全齡化的占地約1.7萬㎡濱江公園,露營、垂釣、環(huán)江漫步、兒童樂園等活動(dòng)場所應(yīng)有盡有,這樣豐富的濱江生活體驗(yàn)在廣州城區(qū)是十分難得的。

附近三地鐵環(huán)繞,交通出行便捷

交通是連接城市經(jīng)濟(jì)生活的重要紐帶。在主城區(qū)工作和生活,業(yè)主最為擔(dān)心的是早晚高峰可能出現(xiàn)的擁堵,這將影響每一天的心情和體驗(yàn)。但這一點(diǎn),天薈江灣的業(yè)主不必?fù)?dān)心。

項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)便有地鐵2號線南洲站和廣佛線石溪站,距離10號線大干圍站(在建中)直線距離僅約800米,預(yù)計(jì)2024年實(shí)現(xiàn)通車。屆時(shí),業(yè)主們將能實(shí)現(xiàn)2號線、廣佛線、10號線三地鐵便捷出行。無論是從最近的大干圍站出發(fā),僅需4站可直達(dá)天河體育西,還是借由2號線與廣佛線分別去往越秀與荔灣,均可暢達(dá)全廣州。

項(xiàng)目自駕出行更為便捷。項(xiàng)目距內(nèi)環(huán)路入口僅約1.3公里(百度地圖測距),通過內(nèi)環(huán)路即可直連廣州主城各核心區(qū)域。僅需約30分鐘即可快速通達(dá)珠江新城、琶洲CBD、金融城等核心區(qū)域

非比例尺繪圖,具體以實(shí)際為準(zhǔn)

自帶3萬㎡商業(yè)mall,雙國企實(shí)力護(hù)航

高品質(zhì)的城市生活,離不開琳瑯滿目的商業(yè)配套。天薈江灣定位為灣區(qū)XOD·濱江綜合體,集居住、辦公、購物、休閑于一體,自身配建建面約3萬㎡商業(yè)MALL與建面約4000㎡特色商業(yè)街,將打造成星級酒店、開放式購物街區(qū)、品牌旗艦店等高端業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目商業(yè)由越秀集團(tuán)+嶺南集團(tuán)雙國企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)運(yùn)營,其中越秀集團(tuán)作為老牌國企,已在全國累計(jì)開發(fā)200多個(gè)住宅項(xiàng)目和以珠江新城IFC為代表的40多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,嶺南集團(tuán)則連續(xù)14年進(jìn)入中國旅游集團(tuán)20強(qiáng),位列中國零售百強(qiáng)第17位,具有非常優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。(信息來源:越秀集團(tuán)、嶺南集團(tuán)官網(wǎng))

此外,項(xiàng)目還臨近東曉南、江南西、樂峰廣場等成熟商圈,直線距離約3公里范圍內(nèi)坐落著海珠創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園、BIG海珠灣藝術(shù)園區(qū)、廣州之窗等20多家產(chǎn)業(yè)園,具有非常濃郁的商業(yè)氛圍。

石溪舊改破局,規(guī)劃兌現(xiàn)在即

對于置業(yè)者而言,選擇在一個(gè)片區(qū),除了看政府公布的藍(lán)圖規(guī)劃,還要看實(shí)實(shí)在在的動(dòng)作,推進(jìn)的進(jìn)程將決定規(guī)劃價(jià)值兌現(xiàn)的時(shí)間。天薈江灣所處的板塊發(fā)展,更是和旁邊的石溪舊改的進(jìn)程分不開。好消息是,石溪舊改正在有條不紊地推進(jìn),并且已經(jīng)被列入2023年海珠區(qū)城中村更新改造任務(wù)清單。

根據(jù)廣州市《海珠區(qū)石溪片區(qū)城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃》文件顯示,石溪舊改投資將超過170億元,未來將崛起268米超高層的星級酒店,集花園式總部辦公、智慧創(chuàng)客共享辦公、甲級寫字樓、地鐵上蓋商業(yè)綜合體、工人文化宮、濱江公園、智慧運(yùn)動(dòng)中心等于一體,構(gòu)筑濱江活力產(chǎn)業(yè)引擎,為區(qū)域價(jià)值賦能。

石溪舊改效果圖 來源:廣州市城市規(guī)劃委員會(huì)

值此入市2周年,天薈江灣以實(shí)力與口碑贏得了市場的贊譽(yù),已經(jīng)成為1699個(gè)高階業(yè)主的共同選擇。熱銷全城的背后,是無數(shù)人對于濱江都市生活的向往。

一線觀江,咫尺珠江畔,只此天薈江灣!

項(xiàng)目目前在售建面約36-74方一線珠江商辦資產(chǎn),熱銷之勢,全城爭藏。更有建面約176-343㎡一線南向望江大平層,貨量不多,收官在即。喜歡的朋友可掃文末二維碼了解。

備注:本文統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自Cric商辦(酒店式公寓)口徑

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