世界大觀項(xiàng)目的三點(diǎn)預(yù)測(cè)
猶記得一個(gè)月前,華潤(rùn)天合賣了一套9.5萬/㎡的房子,牛奶廠的業(yè)主們大大方方風(fēng)光了一把。這是時(shí)隔兩年,牛奶廠價(jià)格再次回升的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。
牛奶廠漲價(jià)的原因之一是合景臻頤府5.1萬/㎡的樓面價(jià),這讓我們總以為隔壁拍了塊高價(jià)地利好周邊樓盤。但今日不同往日,高價(jià)地可能成為周邊樓盤的“噩夢(mèng)”。
(資料圖片)
如最近越秀拿下的世界大觀地塊,牛奶廠(包括周邊項(xiàng)目)可能會(huì)變成“牛奶慘”。
世界大觀地塊影響周邊項(xiàng)目
是利好還是“打擊”?
8月15日,天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊(世界大觀地塊)打響第三輪土拍頭炮。經(jīng)過23輪報(bào)價(jià),越秀地產(chǎn)以68.324億元斬獲該地塊,樓面價(jià)50160元/㎡。
拿地開工,間隔不到24小時(shí),越秀地產(chǎn)的動(dòng)作堪稱神速。
越秀世界大觀地塊刷新了廣州樓面地價(jià)TOP10,排在第八位,比臻頤府樓面價(jià)少了1303元/㎡。
不過世界大觀地塊的樓面價(jià)只是明面上的賬,算上配建道路、學(xué)校等配套設(shè)施,實(shí)際地價(jià)已經(jīng)達(dá)到5.2萬/㎡。
世界大觀地塊周邊片區(qū)主要以高端改善為主。牛奶廠四大項(xiàng)目主打優(yōu)美環(huán)境,目前二手房?jī)r(jià)格多數(shù)在7萬+/㎡;新盤合景·臻頤府在售200-350㎡大平層,售價(jià)10-12萬/㎡;縵云廣州在售145-320㎡產(chǎn)品,售價(jià)在8.5-10萬/㎡。
如按臻頤府的售價(jià),世界大觀項(xiàng)目可以賣到10-12萬/㎡,但隨著未來政策的變化,越秀可操作空間會(huì)越來越大,對(duì)于周邊項(xiàng)目來說是“打擊”,至少不是利好。
世界大觀項(xiàng)目的三點(diǎn)預(yù)測(cè)
將是天河?xùn)|部是一頭“猛獸”
世界大觀地塊拍出后,對(duì)于牛奶廠是“打擊”還是利好,網(wǎng)絡(luò)爭(zhēng)論的很多。在這個(gè)點(diǎn)上,樓主也說說自己的觀點(diǎn)。
一是,非和樾系,會(huì)走高端路線。
為什么不走和樾系,原因之一是前面已有越秀·天河·和樾府。和樾系的成功起源于番禺萬博和樾府,目前廣州已經(jīng)太多和樾府,世界大觀有這么多的景觀資源,越秀應(yīng)該會(huì)借此機(jī)會(huì)再造一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目,起碼是一個(gè)可以抗衡金融城豪宅的項(xiàng)目。
根據(jù)世界大觀整體收儲(chǔ)范圍,項(xiàng)目將在太陽湖和月亮湖北側(cè)規(guī)劃綜合服務(wù)組團(tuán),居住社區(qū)集中在月亮湖南側(cè)(本次出讓地塊)。
宗地面積為14.9萬㎡,建筑面積為13.6萬㎡,體量還算比較大。包括住宅區(qū)、24班小學(xué)、城市公園及社區(qū)配套。
容積率僅為1.9-2.2,而且圍繞在月亮湖旁邊,加上世界大觀區(qū)域建筑高度限制在45-52米,所以居住環(huán)境非常舒適,預(yù)計(jì)會(huì)走高端路線,打造成低密湖景小高層社區(qū)。
世界大觀片區(qū)
二是,使用率或做到110%,性價(jià)比更高。
根據(jù)近日發(fā)布的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(征求意見稿)》,鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園、生活陽臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽臺(tái)等半開敞空間。
通俗的說,就是你買100㎡的房子,花同樣的價(jià)錢能比以前設(shè)計(jì)的房子多擁有2.5㎡,使用面積變大?,F(xiàn)在新盤可以正大光明偷面積,未來的戶型能輕松突破100%使用率,甚至能做到110%。預(yù)示著未來產(chǎn)品將再次迭代。
對(duì)比牛奶廠二手樓盤7萬+/㎡,臻頤府、縵云廣州8.5-12萬/㎡的價(jià)格,但老一代的產(chǎn)品使用率低,不說世界大觀8.5萬/㎡起的售價(jià)(按60%的土地成本計(jì)算),即使10萬+/㎡,100%-110%使用率已經(jīng)甩牛奶廠等項(xiàng)目幾條街。
三是,品牌口碑,周邊客源將被虹吸。
從番禺萬博和樾府開始,越秀的產(chǎn)品就備受關(guān)注,一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)(漲價(jià)/降價(jià))都會(huì)引起市場(chǎng)的熱議。所以越秀在廣州復(fù)制了和樾府的成功經(jīng)驗(yàn),在番禺、天河、海珠和樾系項(xiàng)目。
和樾系對(duì)應(yīng)的開發(fā)商是越秀地產(chǎn),即使期間也有過學(xué)位方面的WQ,但大家認(rèn)同越秀的口碑和產(chǎn)品質(zhì)量,而非廣氮項(xiàng)目與業(yè)主的較量,不但失去信任,還失去未來。
按照規(guī)劃,世界大觀片區(qū)居住人口0.8萬人,配套7類37處公共服務(wù)設(shè)施,設(shè)置1座24班小學(xué)和1座15班幼兒園,初中可就近在西側(cè)45班九年一貫制學(xué)校 (改擴(kuò)建)就讀,距離最遠(yuǎn)處僅600米。這些都解決了業(yè)主的后顧之憂。
世界大觀規(guī)劃
在樓主看來,世界大觀項(xiàng)目的競(jìng)品不是牛奶廠周邊,這樣格局就太小了,而是整個(gè)天河?xùn)|部,包括保利天瑞、聯(lián)投文津府、華潤(rùn)吉山倉(cāng)項(xiàng)目,但珠江花城、保利天匯這些并不是世界大觀項(xiàng)目的競(jìng)品。
片區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育、公園、湖泊,該有的資源應(yīng)有盡有,加上使用面積能打,世界大觀項(xiàng)目如果做好價(jià)格策略,在天河?xùn)|部將是一頭“猛獸”。
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上一篇2023-08-20 06:13:47