警惕!又一粵系老牌房企風(fēng)險預(yù)警

2023-08-23 18:20:47來源:深藍(lán)財經(jīng)

來源|地產(chǎn)一品塘撰文|地產(chǎn)高富帥大家好,我是地產(chǎn)高富帥。地產(chǎn)圈的8月

來源 | 地產(chǎn)一品塘

撰文 | 地產(chǎn)高富帥

大家好,我是地產(chǎn)高富帥。


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地產(chǎn)圈的8月著實(shí)讓人難受啊,等的大招遲遲沒有落地。真的是驗(yàn)證了近期的一句名言:“老百姓以為政府還有大招,政府以為百姓還有錢”

不管是國企央企還是老牌巨頭,近期都感覺力不從心了。銷售業(yè)績持續(xù)沒有好轉(zhuǎn),但是該還的債務(wù)仍然還要繼續(xù),今年多數(shù)房企美元債依然形勢嚴(yán)峻。

就在前兩天,又有一家華南老牌房企方圓地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)。8月21日,廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱“方圓地產(chǎn)”)公告稱,鑒于最近的市場情況,已決定終止GZFYRE 13.6 07/27/23交換要約,所有根據(jù)交換要約投標(biāo)的現(xiàn)有債券將返還給各自的持有人。

當(dāng)時,方圓地產(chǎn)交換要約的最低接納金額為3.01億美元,占未償余額的70%。要約截止日期為倫敦時間2023年8月18日下午4:00。據(jù)公開資料,上述美元債發(fā)行于2021年,存續(xù)規(guī)模3.4億美元,應(yīng)于2023年7月27日到期。

目前來看,這違約的概率還是很大的,以目前方圓地產(chǎn)的整體銷售業(yè)績與資產(chǎn)狀況來看,整體是非常不樂觀的。

今年6月,穆迪將方圓地產(chǎn)企業(yè)家族評級由“Caa1”下調(diào)至“Ca”,并將其高級無抵押評級由“Caa2”下調(diào)至“C”,評級展望維持“負(fù)面”。

截至目前,以“廣州市方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”為境內(nèi)發(fā)債主體的公司累計發(fā)行過兩筆,即“17方圓01”“20方圓01”,前者2020年已到期,后者明年底到期,規(guī)模9.18億元,年利率10%,境內(nèi)債融資成本依舊處于高位。

截至2022年底,方圓地產(chǎn)家底基本上全部擺上了,所有投資物業(yè)基本上都已被質(zhì)押,這進(jìn)一步限制了公司籌集額外資金的財務(wù)靈活性。

銷售端口來看,方圓地產(chǎn)4月底披露公司債2022年財報,去年?duì)I收53.5億元,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2022年方圓地產(chǎn)以56.4億操盤金額在房企中位居第150位,今年上半年業(yè)績更是慘不忍睹。

持續(xù)的低迷業(yè)績加上高額的杠桿游戲,方圓這種在廣州有點(diǎn)口碑的房企依然逃不過命運(yùn)的結(jié)局,房地產(chǎn)這門生意似乎已經(jīng)跟很多老板開始告別了。

說到方圓地產(chǎn),其實(shí)在廣州還是屬于家喻戶曉的房企,在2008年之前都已經(jīng)全國化發(fā)展,跟早期的華南五虎一樣,都有一個勝利之心。

不過在08年金融風(fēng)暴錯過上市最佳時期之后,就基本上回歸華南大本營為主,聚焦廣佛周邊為主,特別是在廣州擁有較豐富的城市更新土地儲備。

這幾年在方總的帶領(lǐng)之下,方圓還是穩(wěn)扎穩(wěn)打的琢磨產(chǎn)品研發(fā),也是廣州很少有成立研發(fā)中心的房企之一,在廣州還是有很多明星項(xiàng)目,與另外一家粵系房企時代中國一樣,在廣州口碑還是不錯的。

不過方圓的城市深耕力度不算精確,除去廣州舊改花費(fèi)大量資金沉淀之外。其他華南核心城市土地嚴(yán)重不足,大批量的土地在廣東三四線城市為主,特別在市場下行之后,顯然有點(diǎn)扛不住市場風(fēng)險。

作為創(chuàng)始人的方總,本身就是中山大學(xué)法律專業(yè)畢業(yè),對于企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險其實(shí)有著很強(qiáng)的前瞻性,基本上與當(dāng)時知名的華南五虎處于同一個起跑點(diǎn),今天看來結(jié)局很有可能又回到了原點(diǎn)。

2017年11月,方圓集團(tuán)旗下方圓房服上市,它是繼合富置業(yè)、易居、世聯(lián)之后,國內(nèi)第四家、港股第二家來自內(nèi)地的以房地產(chǎn)代理、中介、終端服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)。

不過資本市場這個時期大部分還是依托地產(chǎn)規(guī)模估值,方圓房服并不受資本待見,3月30日,方圓生活服務(wù)(09978.HK)發(fā)布2022年業(yè)績公告。

2022年,方圓生活服務(wù)的總收入約為5.12億元,同比減少約10.4%;溢利約3170萬元,而2021年度則為約人民幣2930萬元。

也就在前幾天,網(wǎng)上流傳著一個降薪截圖:明眼人很容易就看得出來自方圓地產(chǎn)內(nèi)部。具體的操作就是基本薪酬要按照50%發(fā)放,整體薪酬要降低20%,優(yōu)化指標(biāo)一直在持續(xù)中。

這個時期裁員降薪也是無奈之舉,活著比什么都重要。也希望地產(chǎn)人能多多理解老板,作為一家90年代就創(chuàng)業(yè)發(fā)展的民營老牌房企,方圓走到現(xiàn)在確實(shí)也非常不容易。

放眼這個華南地產(chǎn)圈,不管是早期的行業(yè)巨頭華南五虎,還是后期的廣東十虎。華南房企在地產(chǎn)江湖的烙印還是比較深的,如今戰(zhàn)死沙場的民營房企已經(jīng)高達(dá)數(shù)十家了之多。

華南市場還能說得上話的,廣州房企還剩下敏捷,星河灣,深圳還剩下星河,鴻榮源,卓越,金光華。

目前扎根華南區(qū)域的民營房企唯一的希望也就這么幾家了,這些能否真正穿越周期,也會給其他房企一個好的正面啟示,民企房企到底該怎么走?

今天就聊到這里,有需要補(bǔ)充的朋友可以留言。

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