房地產(chǎn)下行周期，為什么龍湖地產(chǎn)“獨善其身”？

近期，房地產(chǎn)圈內(nèi)發(fā)生一件大事，一向穩(wěn)健的建業(yè)地產(chǎn)債務(wù)違約，公告官宣“爆雷”，在恒大、新力、陽光城、富力相繼爆雷后又一家房企爆雷，一時引發(fā)了公眾諸多猜想——房地產(chǎn)行業(yè)下行周期何時結(jié)束？

(相關(guān)資料圖)

眾所周知，近兩年受疫情影響以及相關(guān)政策調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)整體看似低迷，但正如胡葆森所預(yù)判的那樣，地產(chǎn)大環(huán)境在今年已經(jīng)回暖，在已經(jīng)公布上半年營收的房企中，龍湖以近15%的營收增幅，位列眾多房企前列。

龍湖的穩(wěn)健表現(xiàn)同樣打動資本市場，和眾多房企股價的跌跌不休不同，龍湖地產(chǎn)在2022年10月31日股價低至6.90港元后，一路攀升，截至7月6日收盤，股價已恢復(fù)至18.28港元，總市值1159億港元。半年左右股價漲幅達165%，在地產(chǎn)行業(yè)略顯低迷的時期，龍湖地產(chǎn)的股價能如此堅挺，實屬難得。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，龍湖地產(chǎn)的營收和股價總體表現(xiàn)良好，說明龍湖地產(chǎn)愈發(fā)穩(wěn)健，已經(jīng)處于相對安全的范圍，成功抵御了行業(yè)下行周期。

龍湖營收增長的“法寶”

從大環(huán)境上看，今年上半年房地產(chǎn)市場回暖明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)， 在今年前5月住宅竣工面積的數(shù)據(jù)已超過2021年同期水平，達到近5年峰值。2023年1-5月全國住宅竣工面積20194.33萬平方米，增長19%，并呈現(xiàn)增速態(tài)勢，較1-3月份加快3.2個百分點。

在此大環(huán)境下，龍湖地產(chǎn)以其充裕的現(xiàn)金流為保證，以整體產(chǎn)品力和品質(zhì)交付為保障，為上半年的優(yōu)異表現(xiàn)夯實了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，龍湖地產(chǎn)總營收985.1億元，同比增長14.8%，上半年全口徑銷售排名位居行業(yè)第七。TOP30房企1-6月全口徑銷售額總體實現(xiàn)24831.9億元，較去年同期增長10.7%?？硕鸢l(fā)布2023年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單，TOP20房企中只有11家上半年銷售額實現(xiàn)同比增長，平均漲幅為13.1%。其中，龍湖1-6月累計銷售額達到985.1，同比增長14.8%，龍湖地產(chǎn)增速高于行業(yè)平均水平。據(jù)龍湖介紹稱，龍湖優(yōu)勢在于整體產(chǎn)品力和品質(zhì)交付，高質(zhì)量的產(chǎn)品力和交付能力，成為營收高速增長的“法寶”。

截至5月底，龍湖集團已經(jīng)累計獲取了17宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，總建筑面積是169萬平方米。上半年龍湖在全國共開發(fā)84個項目，這些項目的保障是91項精工工法。將龍湖的精工匠心融入建筑的每一處細節(jié)。每一項細微的工藝改進，龍湖都納入工程建造標(biāo)準(zhǔn)體系，成為日后項目的“標(biāo)準(zhǔn)動作”。截至目前，龍湖已經(jīng)形成91項歸家動線精工工法，74項建造技術(shù)全覆蓋，以及3+X+N新工藝材料的應(yīng)用，為工程質(zhì)量保駕護航。

據(jù)BT財經(jīng)了解到，龍湖針對土建、機電與裝修三大維度，開發(fā)的74項工藝工法，構(gòu)建成龍湖可靠的建造標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過市場的檢驗后已經(jīng)逐漸成為行業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，相比傳統(tǒng)建造方式，可全面提升工程質(zhì)量。這也是龍湖在上半年取得近千億營收的又一“法寶”。

在中指研究院發(fā)布的上半年銷售業(yè)績排行榜中，千億房企由9家減少為7家，龍湖較為遺憾，踩著千億的尾巴，位列第八位。排在前三位的是保利發(fā)展、萬科和中海地產(chǎn)。其中保利同比增長12.6%、萬科同比下降5.27%、中海地產(chǎn)同比增長30%，龍湖14.8%的營收增速位居前列。

“政府促進經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)非常明確，強調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，因此看好中國經(jīng)濟和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景。短期來看，行業(yè)復(fù)蘇取決于整體經(jīng)濟增長以及購房者對未來就業(yè)、收入的預(yù)期，市場信心恢復(fù)仍需要時間和耐心?！饼埡晃桓邔訉T財經(jīng)表示道。

為何龍湖“獨善其身”？

自恒大爆雷后，房企爆雷已不是新聞，富力、華夏幸福、奧園、建業(yè)等多家房企相繼爆雷。BT財經(jīng)梳理后發(fā)現(xiàn)，這些爆雷的房企有一個相同點——資產(chǎn)負債率較高、現(xiàn)金流不足。手頭現(xiàn)金不充裕，讓爆雷房企應(yīng)對風(fēng)險的能力降低，一旦回款周期變長，回款變慢，將進一步提升資產(chǎn)負債率，抗風(fēng)險能力減弱。

截至2022年年底，富力地產(chǎn)資產(chǎn)負債率81.85%，碧桂園資產(chǎn)負債率82.25%、綠城中國資產(chǎn)負債率79.18%，華夏幸福的資產(chǎn)負債率達94.04%。恒大截至最后一個財年的資產(chǎn)負債率高達84.77%。這些房企均屬資產(chǎn)負債率超過70%的企業(yè)，且在2022年整體表現(xiàn)一般，可見2022年房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境對房企并不“友好”。

但在行業(yè)如此低迷的2022年，龍湖地產(chǎn)營收2506億元，同比增長12.17%，歸母凈利潤243.6億元，同比增長2.13%，實現(xiàn)營收和凈利潤的雙雙增長。在一眾同行爆雷的情況下，龍湖地產(chǎn)幾乎是一枝獨秀，其70.36%的資產(chǎn)負債率雖然略高于70%的“三道紅線”，但同比2021年的74.61%資產(chǎn)負債率有明顯下降，降幅達4.15個百分點，處在相對安全的范圍。近四年，龍湖集團資產(chǎn)負債率由2019年的77.03%一路下降，至今已經(jīng)下降6.67個百分點。

值得一提的是，龍湖的抗風(fēng)險能力不降反升。2022年年底，龍湖集團現(xiàn)金及等價物余額為721億元，手頭現(xiàn)金充裕，2023年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)?？煽兀F(xiàn)金短債比處在行業(yè)高位。一大利好是，龍湖集團今年已無到期海外債務(wù)，進一步減輕和釋放財務(wù)壓力，可以“甩開膀子加油干”。手中握有充?，F(xiàn)金，抗風(fēng)險能力增強，這成為龍湖在地產(chǎn)行業(yè)“大爆雷”下能夠“獨善其身”的關(guān)鍵所在。

得益于支持部分私人房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道的政策，龍湖獲得銀行融資的渠道有所加強。在岸銀行貸款余額在2022年增加了220億元，達到1120億元。此外，龍湖還擁有大量的未抵押投資性物業(yè)資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)價值1880億元，令龍湖有更大的融資空間。

龍湖的穩(wěn)健和發(fā)展?jié)摿?，成為被惠譽上調(diào)評級的首家房企上市公司，標(biāo)普、穆迪同樣給予龍湖投資級評級，讓龍湖繼續(xù)保持境內(nèi)外“全投資級”的評級。多年的穩(wěn)健發(fā)展，讓龍湖獲得投資者的青睞，股價由2014年的0.293港元的低谷，一路攀升至19.24港元，漲幅高達6467%。

交房6.2萬套，龍湖怎么做到的？

2022年7月，“保交樓”被寫入中央政治局會議內(nèi)容。自此，相關(guān)舉措自上而下一層層細化，從省到市再到區(qū)，陸續(xù)出臺“保交樓”的相關(guān)政策措施。同年，政策性銀行借款與“三支箭”齊發(fā)，金融機構(gòu)在助力“保交樓”的同時，也為企業(yè)主體提供寶貴的流動性支持。在“保交樓”政策之下，眾多房企將按時交房為頭等大事。在今年上半年，部分房企的交付套數(shù)已達到歷史極值。今年上半年，龍湖累計交付了6.2萬套住宅，為歷史體量最大的一次年中交付。

據(jù)了解，龍湖交付的6.2萬套房集中在37個城市中的84個項目，龍湖實現(xiàn)100%如期交付，其中約20%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付，總體滿意度超90%，處于行業(yè)高位。龍湖交房能夠創(chuàng)歷史新高，一是自身穩(wěn)健的直接體現(xiàn)，也說明龍湖財務(wù)基本盤穩(wěn)中向優(yōu)，財務(wù)狀況較為從容。

龍湖上半年的交付數(shù)據(jù)，是當(dāng)前穩(wěn)健房企的縮影。良好的財務(wù)狀況為龍湖集團的發(fā)展提供的可靠保障，項目系統(tǒng)化的管控，有效保證了全盤的交付節(jié)點，能夠?qū)崿F(xiàn)如期交付，甚至是提前交付；另一方面，人才、技術(shù)、經(jīng)驗等的沉淀，在應(yīng)對歷史級的交付規(guī)模時，依然能夠保持交付品質(zhì)。

地產(chǎn)分析師王一然認為，龍湖這樣的優(yōu)質(zhì)房企的交付數(shù)據(jù)，緩解了市場上相對緊張的“保交付”氛圍，讓消費者對中國房地產(chǎn)市場重拾信心，對整體市場的信心回升帶來了積極意義。“一葉知春，龍湖的出色表現(xiàn)，說明了地產(chǎn)行業(yè)的回暖，但交付層面的差異，也會加劇行業(yè)馬太效應(yīng)，部分房企或面臨來自市場的進一步壓力。有些現(xiàn)金并不充裕的房企依然面臨交房壓力?！?/p>

在房住不炒時代里，房地產(chǎn)弱化了過往數(shù)十年的投資品屬性，但消費者會更加注重房屋的質(zhì)量與社區(qū)的品質(zhì)，對收房提出更多要求。而這種交付滿意度是一個顯性且不易達成的指標(biāo)。在每一家交付高滿意度的房企背后，都有一套更趨完善的品控體系作為支撐。龍湖集團“一套三個維度”的品控體系，以業(yè)主的視角對每套房子都進行嚴苛勘驗，并積極消除賣方與買方的信息差，以專業(yè)性滿足消費者需求，以此提升消費者滿意度。

目前，龍湖系統(tǒng)的善住精裝體系，覆蓋了品質(zhì)、便捷、收納、安康、交融五個維度，總結(jié)了上百項細節(jié)，使精裝修更加人性化，并營造出更有質(zhì)感的生活功能空間。2023年上半年，龍湖精裝交付的小區(qū)比例已達到五成以上，這也意味著，龍湖已具備更完備的能力鏈條，以滿足更為多元的交付需求。

龍湖方面表示，交付的6.2萬套房子均通過龍湖勘驗體系，龍湖以滿足消費者需求為出發(fā)點，以嚴苛的建造工藝和檢驗標(biāo)準(zhǔn)，用心打造消費者滿意的產(chǎn)品。6.2萬套交付房源，意味著十余萬人成為龍湖的業(yè)主，龍湖業(yè)主的陣營進一步擴充壯大。過往30年，龍湖基于豐富的業(yè)務(wù)，打造了“一個龍湖”生態(tài)體系，覆蓋住宅、商業(yè)、長租公寓等不同空間，以及龍湖智創(chuàng)生活所提供的各式服務(wù)。通過以“瓏珠”為抓手的會員體系，打造“全鏈路”的龍湖生態(tài)體系，助力中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

龍湖集團上半年的優(yōu)秀表現(xiàn)，源于龍湖對產(chǎn)品質(zhì)量的長期不懈堅持，在保交樓任務(wù)艱巨的情況下依然能夠保持交付品質(zhì)。龍湖以優(yōu)異的成績完成“保交付”并取得優(yōu)秀的銷售業(yè)績，對整個房地產(chǎn)市場都有積極的推動意義，不僅能讓消費者對房地產(chǎn)市場重拾信心，還能為深陷困境的房企提供一個可以借鑒和參考的發(fā)展樣本，而上半年龍湖的表現(xiàn)，也讓市場對其下半年擁有更多期待。

文丨BT財經(jīng) 夢蕭

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