房地產(chǎn)夜半出超級重磅利好！住建部明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”真要來了

。房地產(chǎn)再度釋放重磅利好！

(資料圖)

財聯(lián)社7月27日電，近日，住建部部長發(fā)話，要求穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率，個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

報道全文如下：近日，住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

會上，倪虹強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)的積極作用。

要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、 個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施; 繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

過去一段時間，各種小作文漫天飛舞，其實核心都是一線城市要“認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息。因為現(xiàn)在看，特別是北京和上海、深圳，這3個城市執(zhí)行的二套房首付政策，全面松綁限購不太可能，那么之前這幾個城市的認(rèn)房又認(rèn)貸基本就是全國房地產(chǎn)調(diào)控的最后一道防線。

當(dāng)下樓市陷入一個非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求受制于嚴(yán)格的信貸政策無法釋放。

特別是一線城市依然在嚴(yán)格執(zhí)行的認(rèn)房又認(rèn)貸，導(dǎo)致改善要么違規(guī)違法經(jīng)營貸，要么只能放棄置業(yè)。

所以現(xiàn)在到了必須全國取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時刻了！

認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了！

在2021年年底，銀保監(jiān)會：現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 但市場整體政策依然只在剛需有相對變化，最近多地出臺了針對剛需的微調(diào)政策。后續(xù)有望出現(xiàn)更多針對真實改善的穩(wěn)定政策！

在2021年年底住建部提及過保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，2022年也多次提及。 2021年-2022年中央及各部委多次在重要會議中提及“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議亦重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要充分釋放居民住房需求。過去多年在市場調(diào)整期間，相關(guān)內(nèi)容均被多次提及，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)任務(wù)中提到“促居民合理住房消費(fèi)。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步搞活住房二級市場和租賃市場”；

2012年提到“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存”。今年各地政府工作報告中，亦對這一部分著重強(qiáng)調(diào)，其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的相關(guān)內(nèi)容。

最近2年來，已有不少城市調(diào)整公積金政策，主要涉及下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認(rèn)定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調(diào)，各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào)，進(jìn)一步引導(dǎo)合理住房需求釋放?，F(xiàn)在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。

什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標(biāo)準(zhǔn)。

可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。 對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，認(rèn)房又認(rèn)貸政策的確過于嚴(yán)格；

目前北京的購房政策為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即如名下有1套住宅或全國內(nèi)的貸款記錄（還清與否無關(guān)）， 再次貸款購買住宅即為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。

上海的政策也非常嚴(yán)格，一線城市目前只有深圳一直在部分執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”

（圖為上海的政策，北京基本再+10%）

北京上海新盤目前普宅項目寥寥無幾，如有符合普宅標(biāo)準(zhǔn)即會被開發(fā)商拿來做宣傳“噱頭”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕貸過10萬塊的房貸，在北京買房都要算作2套，多可怕？

寫在最后：從全國看，穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級了，不能只停留在口頭上，地方落地必須加快！

限購從來不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。 不松信貸，市場不會出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過去中國房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開端，或松或緊。認(rèn)房又認(rèn)貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是——誤傷了剛改、改善需求。

1：“房住不炒”總基調(diào)不論變還是不變，針對賣一買一的換房客戶，執(zhí)行首套房信貸政策，不涉 及到任何炒房 。針對真實改善購房者特別是賣一買一的改善，應(yīng)該抓緊傾斜寬松政策。

2：現(xiàn)在全國三四線城市已經(jīng)無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。

針對第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

3：當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場蕭條，針對前期房貸利率動輒6-7的購房者，也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。

4：認(rèn)房不認(rèn)貸在一線城市預(yù)計不會全面實施，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩個龍頭城市無房有貸基本60%起，預(yù)計政策不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

北京上海不太可能和其他三四線城市一樣全面松綁認(rèn)房又認(rèn)貸，無房戶直接和首套房一樣，大概率會和深圳一樣，執(zhí)行無房戶首付稍微低一點(diǎn)的政策。比如北京無房戶首付可能降低到50%或者非普住宅標(biāo)準(zhǔn)全面降低到首付60%。

如今，房住不炒基本實現(xiàn)。認(rèn)房又認(rèn)貸已完成歷史使命，是時候取消了。

對于當(dāng)下房地產(chǎn)市場來說，出臺認(rèn)房不認(rèn)貸政策眾望所歸，各地應(yīng)該抓緊。對于購房者來說， 出現(xiàn)這一政策信號，基本就代表熱點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)就接近了。

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