開(kāi)始漲價(jià)！北京、廣州、沈陽(yáng)，群魔亂舞了

作者：余飛

(資料圖片)

01

北京、廣州、深圳紛紛表態(tài)

自從7月24日中央政治局會(huì)議上，對(duì)當(dāng)下的樓市進(jìn)行了全新表態(tài)后，各地城市開(kāi)始落地執(zhí)行了。

當(dāng)時(shí)會(huì)議明確提出：

要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這段話前半段是對(duì)樓市的新定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。

后半段則是解決辦法，也即之前調(diào)控期間的一系列政策，要適應(yīng)新形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整、松綁與取消。

之后住建部更是提出了三個(gè)明確方向：1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房換購(gòu)稅費(fèi)減免；3、“認(rèn)房認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

中央定調(diào)之下，合肥、北京、廣州、深圳率先應(yīng)答。

合肥召開(kāi)會(huì)議，提出要開(kāi)始試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，并積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

北京7月29日發(fā)布通告：將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳7月30日發(fā)布通告：將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門(mén)、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

廣州7月30日發(fā)布通告：將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

盡管這些城市都只是做了應(yīng)答，表示我們已經(jīng)收到指示，接下來(lái)會(huì)制定出明細(xì)文件，開(kāi)始執(zhí)行。

但部分不明所以的業(yè)主，卻聞風(fēng)而動(dòng)，不知道是誰(shuí)給的勇氣，居然開(kāi)始漲價(jià)了。

02

有業(yè)主連夜?jié)q價(jià)

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)披露，在上周上至中央下至地方紛紛對(duì)樓市表態(tài)的背景下，宣布房?jī)r(jià)上漲的業(yè)主粉墨登場(chǎng)，開(kāi)始狼奔豕突。

比如沈陽(yáng)一位購(gòu)房者，本來(lái)與賣(mài)方業(yè)主談妥了價(jià)格，準(zhǔn)備成交，結(jié)果這位業(yè)主因?yàn)榭吹搅藝?guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，反悔不賣(mài)了。

真是笑死人不償命。

本號(hào)對(duì)國(guó)稅局發(fā)布的這份《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》做過(guò)分析，盡管里面有19條針對(duì)住房交易、租賃中的減稅稅收措施。

但這些并非新招數(shù)，而是過(guò)去幾年里陸續(xù)發(fā)布的政策。

其中的第189條，“個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅”從1999年就開(kāi)始執(zhí)行。第185條，2016年就下發(fā)通知。

至于“個(gè)人出租住房減征房產(chǎn)稅、個(gè)人出租住房減征增值稅”，也已經(jīng)在各地實(shí)施了多年。

總之，上述19條減稅措施，都是已經(jīng)落實(shí)了的。

都是已經(jīng)實(shí)施的措施，只是現(xiàn)在重新強(qiáng)調(diào)了一下而已，對(duì)市場(chǎng)的作用，還能有嗎？

再比如北京的一位購(gòu)房者表示，自己與業(yè)主已經(jīng)談妥，業(yè)主愿意以降低1萬(wàn)元售價(jià)出讓?zhuān)Y(jié)果業(yè)主周四（27日）突然說(shuō)不賣(mài)了，連夜?jié)q價(jià)20萬(wàn)，低一分都不賣(mài)。而且，這位購(gòu)房者還表示，他之前關(guān)注的另外幾套房源，掛牌總價(jià)也在最近一周上漲了5萬(wàn)至10萬(wàn)。

同樣的劇本，在廣州也在發(fā)生。

廣州的一位購(gòu)房者透露，本來(lái)與業(yè)主商定以略低于市場(chǎng)價(jià)480萬(wàn)成交，結(jié)果業(yè)主爽約，業(yè)主說(shuō)形勢(shì)利好，突然通知漲價(jià)20萬(wàn)，而且態(tài)度十分強(qiáng)硬。

果然，人性本私。二手房市場(chǎng)中，都是市場(chǎng)自由定價(jià)，他們反悔爽約，宣布漲價(jià)，無(wú)可厚非，只要能賣(mài)得出去，就是本事。

只是他們的理解明顯跑偏了。我在之前的文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)，如果你還認(rèn)為這些措施會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，那就根本沒(méi)看明白中央對(duì)房地產(chǎn)的全新表態(tài)是什么意思。

現(xiàn)在所有的動(dòng)作，都是為了避免房?jī)r(jià)硬著陸而已，換句話說(shuō)，只是想讓房?jī)r(jià)跌得慢一些。

而這些業(yè)主，不知道是從哪個(gè)角度分析得出的結(jié)果，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。梁靜茹與光良聯(lián)合給的勇氣嗎？

目前一線城市最有可能的決定，就是放松認(rèn)房認(rèn)貸措施，改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

這一措施若落實(shí)，的確釋放一波需求。但這一需求不足以扭轉(zhuǎn)目前下跌的形勢(shì)。

因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)肅殺氛圍，不是某一個(gè)點(diǎn)的問(wèn)題，而是系統(tǒng)性問(wèn)題，包括經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、債務(wù)、信心、信仰等等。

總而言之，本號(hào)還是那句話，這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整周期不會(huì)短。盡管各方都在努力挽救，但最大的效果也只是可能降低降價(jià)速度而已。

03

再次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)調(diào)整周期不會(huì)短支撐這一觀點(diǎn)的邏輯有四條：

第一，民眾的就業(yè)與收入不確定性仍在。

這輪房?jī)r(jià)調(diào)整的根本邏輯在于，所有中心城市的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)超城市大多數(shù)居民的購(gòu)買(mǎi)力。

高房?jī)r(jià)與低收入之下，很多人奮斗一輩子也看不到買(mǎi)房的希望，更何況現(xiàn)在收入與就業(yè)都存在著較大不確定性。

買(mǎi)不起房的人，比之前更多了。這一點(diǎn)，看今年上半年的房貸增量就明白。今年上半年的房貸增量創(chuàng)近年來(lái)新低，甚至比去年疫情影響下的樓市，還要低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

沒(méi)錢(qián)，這是消費(fèi)、樓市都很難起來(lái)的關(guān)鍵。看看現(xiàn)在的失業(yè)率，

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

這種背景下，買(mǎi)不起房的人越來(lái)越多。有房的人，不也是想著去買(mǎi)第二套，而是想著提前還房貸，降低自己的負(fù)債表。

第二，心態(tài)變了。

當(dāng)一個(gè)人明明知道奮斗一輩子也買(mǎi)不上房的時(shí)候，會(huì)如何？特別是經(jīng)歷了疫情三年，很多人對(duì)于買(mǎi)房的執(zhí)著已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。

人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。

釋然之后，便是日本當(dāng)年出現(xiàn)并且一直維持至今的低欲望。這種跡象，我們已經(jīng)出現(xiàn)。

今年最流行的一個(gè)詞便是“絕代佳人”，沒(méi)有房貸（不買(mǎi)房）、沒(méi)有車(chē)貸（不買(mǎi)車(chē)）、沒(méi)有后代（不結(jié)婚生子）。

第三，居民杠桿率已經(jīng)拉滿。

從上一輪房?jī)r(jià)大漲，掏空了大多數(shù)購(gòu)房家庭的六個(gè)錢(qián)包，硬生生將住戶部門(mén)的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年，中國(guó)居民部門(mén)杠桿率僅有17.9%。

而大多數(shù)熱點(diǎn)城市的居民杠桿率都超過(guò)了全國(guó)平均值。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局、公積金管理中心

從2021年開(kāi)始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著什么？意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒(méi)有錢(qián)來(lái)買(mǎi)房了，沒(méi)有能力去負(fù)債。

即便有能力，現(xiàn)在也不敢去負(fù)債。因?yàn)椴淮_定性之下，可能沒(méi)多少人覺(jué)得明天會(huì)比今天好。

第四，人口見(jiàn)頂轉(zhuǎn)向，大多數(shù)城市的房屋供大于求。

去年全國(guó)人口減少了85萬(wàn)，這是三年自然災(zāi)害之后，61年來(lái)中國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

伴隨發(fā)生的則是，2022年全國(guó)已經(jīng)公布人口數(shù)據(jù)的266個(gè)城市中，有143個(gè)城市人口在減少，人口減少的城市數(shù)量規(guī)模超過(guò)了一半。

而在減少的隊(duì)伍中，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市。四大一線城市去年人口罕見(jiàn)集體減少。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

在這種背景下，原本供大于求的局面，往后顯然會(huì)加劇。如此下去會(huì)造成兩種局面：

一方面，中心城市的人口越來(lái)越買(mǎi)不起房，空有需求，支撐不了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)下行，市場(chǎng)自我調(diào)價(jià)，達(dá)到一種平衡狀態(tài)，才會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)局面。

另一方面，越來(lái)越多的三四線城市人口減少，需求萎縮，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，越來(lái)越多的三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)鶴崗化。

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