中金：杠桿比例和購(gòu)房需求的同時(shí)提升 有望重啟房地產(chǎn)貸款加杠桿窗口

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智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，估算本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期中，新發(fā)放按揭利率已降至3.9%左右的歷史最低水平，但購(gòu)房平均按揭貸款比例約為31%為歷史中等水平，相比2016年的33%左右仍有加杠桿空間。該行認(rèn)為此次政策調(diào)整中降低首付比例、“認(rèn)房不認(rèn)貸”的相關(guān)政策能夠提升居民購(gòu)房杠桿比例，作為購(gòu)房門(mén)檻的首付比例降低也利于刺激購(gòu)房需求，杠桿比例和購(gòu)房需求的同時(shí)提升有望重啟房地產(chǎn)貸款加杠桿窗口。

事件：7月27日，住建部召開(kāi)了企業(yè)座談會(huì)，提到“大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施”。

銀行“資產(chǎn)荒”拐點(diǎn)。截至2Q23居民購(gòu)房按揭貸款同比增速可能歷史首次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)(參見(jiàn)《央行發(fā)布會(huì)有哪些新信號(hào)》)，房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比例從2017年最高40%的水平降至2Q23的3%以下(TTM)，“消失的地產(chǎn)杠桿”是銀行2022年以來(lái)銀行“資產(chǎn)荒”的主要原因。本次政策調(diào)整有望刺激房地產(chǎn)貸款新發(fā)放，存量按揭利率調(diào)整有望減少提前還貸現(xiàn)象(參見(jiàn)《存量按揭利率調(diào)整探討[3]》)，該行預(yù)計(jì)長(zhǎng)期房地產(chǎn)貸款占新增貸款比例可能已經(jīng)見(jiàn)底，銀行“資產(chǎn)荒”拐點(diǎn)有望出現(xiàn)。

對(duì)公敞口金融風(fēng)險(xiǎn)緩釋。房地產(chǎn)銷(xiāo)售恢復(fù)也有望改善房企現(xiàn)金流，改善房企信用狀況，從而減少不良生成、降低信用成本、提高銀行利潤(rùn)。該行估算截至2022年年底銀行表內(nèi)房企風(fēng)險(xiǎn)敞口約17萬(wàn)億元(包括貸款、非標(biāo)和債券)，占總資產(chǎn)比重約5%;對(duì)公房地產(chǎn)貸款約14萬(wàn)億元，占銀行貸款約6%。2022年年底上市銀行房地產(chǎn)對(duì)公不良率約4%，假設(shè)撥備比例為25%，該行估算4%房企不良資產(chǎn)率帶來(lái)的信用成本約相當(dāng)于銀行凈利潤(rùn)的3%。

銀行估值繼續(xù)修復(fù)。該行認(rèn)為近期政策“穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)”信號(hào)明確(參見(jiàn)《如何理解“一攬子化債方案”》)，地產(chǎn)政策調(diào)整有利于銀行“資產(chǎn)荒”改善、房地產(chǎn)敞口風(fēng)險(xiǎn)緩釋。該行重申看好銀行板塊絕對(duì)收益表現(xiàn)，并調(diào)整股票推薦順序，見(jiàn)報(bào)告《銀行間估值會(huì)繼續(xù)收斂嗎?》。

風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，房地產(chǎn)和地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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