開源證券：因城施策空間進一步打開 優(yōu)質(zhì)房企有望迎業(yè)績上漲空間

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智通財經(jīng)APP獲悉，開源證券發(fā)布研究報告稱，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)仍處于持續(xù)探底階段，此次7月份國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，提振了行業(yè)政策方面的預(yù)期，各地因城施策空間進一步打開，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來業(yè)績上漲空間。2023年該行持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。

受益標(biāo)的：1)保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發(fā)展(00688)、建發(fā)股份(600153.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)等優(yōu)質(zhì)央國企;2)萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、美的置業(yè)(03990)等財務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

開源證券主要觀點如下：

房票安置：始于棚改，但使用中仍存諸多限制

房票安置是政府給與被拆遷人的補償方式之一，相比直接貨幣補償和實物安置，房票安置具有安置效率高、自主性強、優(yōu)惠大等優(yōu)勢。政府積極推動房票安置目的在于，推動地產(chǎn)市場復(fù)蘇的同時，減輕地方短期財政壓力。房票政策截至目前經(jīng)歷過兩輪高潮，第一輪為2014-2018年P(guān)SL支持棚改貨幣化階段，第二輪為2022年以來地產(chǎn)銷售低迷階段。該行認(rèn)為2022年以來房票安置重新得到重視主要有三方面因素：第一是城市更新計劃規(guī)模有所提升，房票政策繼續(xù)推行具備良好基礎(chǔ);第二是由于新房銷售市場承壓，房票安置無疑對庫存去化起到推動效果;第三是房票政策的實施可以減輕地方政府的財政壓力。雖然第二輪房票制度發(fā)行的城市數(shù)量有明顯提升，但由于房票實操和使用中存在諸多限制，導(dǎo)致規(guī)模有限，對市場的影響較小。

政策利好：更大的補償力度，短期提振當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?/p>

房票安置可以實現(xiàn)居民、開發(fā)商、政府三方互惠。各地推行房票安置時，往往會在原有房屋安置補償權(quán)益貨幣量化后，再給與一定獎勵和政策補貼，從而增加居民接受度，增加居民購房需求。獎勵力度視具體城市而定，以安徽省蚌埠市為例，進行實際獎勵測算，發(fā)現(xiàn)拆遷采取純貨幣安置、房票安置、實物安置，對應(yīng)的資產(chǎn)收益率分別為16.1%、24.1%、19.5%，可見房票安置的確具有較大優(yōu)惠。從實際效果看，施行房票制度的確可以短期刺激購房需求。

推進難度：高度綁定政府信用，居民和開發(fā)商接受度有限

從房票發(fā)放制度和流程可以看出，房票可以理解為政府發(fā)行的一張“拆遷支票”，這張支票與地方政府的信用高度捆綁。如大規(guī)模發(fā)行房票，理論上會增加地方財政壓力。同時雖然房票安置可以給與多項補貼優(yōu)惠，但是房票不僅結(jié)算流程復(fù)雜，且在使用上有諸多限制條件，居民和開發(fā)商接受度有待提升。故地方政府應(yīng)加強資金支持與監(jiān)管力度，保障房源充足、防止房價波動，確保房票兌換可靠性。

風(fēng)險提示：政策推進節(jié)奏不確定性、地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)不及預(yù)期。

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