有心者勝·金融篇 | 觀點(diǎn)與陽(yáng)光房托對(duì)話:希望內(nèi)地香港REITs能互相輝映
編者按:置身百年未有的時(shí)代浪潮之下,企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來,中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇,投資、消費(fèi)、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用,但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。
面對(duì)變化的世界,我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展;那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè),他們的體系、模式與策略,成為當(dāng)下和未來制勝的關(guān)鍵。
(資料圖片僅供參考)
歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新,博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)一直緊跟全局形勢(shì),不斷革新模式與架構(gòu)。故此,觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報(bào)道系列——“有心者勝”,通過企業(yè)研讀與報(bào)道、深度采訪與交流等,傳遞信心與希望,講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。
作為其中的“金融篇”,將邀約國(guó)內(nèi)外頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行深度采訪交流,從資本市場(chǎng)的角度觀察當(dāng)下經(jīng)濟(jì)、金融與行業(yè)的發(fā)展與趨勢(shì)。
觀點(diǎn)網(wǎng) 香港寫字樓空置率近年一直處于高位,有市場(chǎng)報(bào)告指,整體商廈總空置面積超過2000萬平方呎,相當(dāng)于接近10幢中環(huán)IFC 2。
而香港上市的房托基金資產(chǎn)不少以商廈為主,面對(duì)市場(chǎng)下行周期,陽(yáng)光房地產(chǎn)基金認(rèn)為,定位是重要的一環(huán)。
根據(jù)香港差估署《香港物業(yè)報(bào)告2023》數(shù)字顯示,截至去年底,整體商廈空置率按年增2.1個(gè)百分點(diǎn)至14.4%,創(chuàng)1998年后新紀(jì)錄;當(dāng)時(shí)空置率則為15.9%。同時(shí),空置樓面按年大增20.7%至逾2000萬平方呎,相當(dāng)于接近10幢中環(huán)IFC 2。若按商廈等級(jí)劃分,甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓空置率均為15.1%,按年分別升2.6及2個(gè)百分點(diǎn)。
陽(yáng)光房地產(chǎn)基金投資及投資者關(guān)系總監(jiān)葉美鈴表示,通關(guān)之后看到經(jīng)濟(jì)開始復(fù)常,租賃查詢也有增加。但企業(yè)方面要考慮多方面的因素,他們希望壓縮成本,所以態(tài)度仍然是審慎。而今年和明年有不少新增甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng),短期也需要消化現(xiàn)在的一些空置率以及近期的新增供應(yīng)。
她認(rèn)為,現(xiàn)在寫字樓的高空置率會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間,如果香港整體租用率沒有恢復(fù)到90%多的水平,業(yè)主在加租上可能會(huì)比較困難。
陽(yáng)光房地產(chǎn)基金行政總裁兼執(zhí)行董事吳兆基亦解釋,觀察香港這么多年寫字樓的平均租賃需求,較多的一年約為200多萬平方呎,普通情況一年約100多萬平方呎。目前香港甲級(jí)寫字樓大概有超過1700萬平方呎空置,即使在市況好的情況下,也需要4至5年才能消化一半左右的空置面積。
同時(shí),疫情令辦公模式有所改變,彈性上班已成為新常態(tài),商廈租賃市場(chǎng)因而受到影響。
吳兆基說,金融機(jī)構(gòu)明顯認(rèn)為在家工作的彈性會(huì)比較大,所以很多銀行還是容許5天里有3天或者2個(gè)星期有4天之內(nèi)可以在家工作。他相信這個(gè)方向沒那么快會(huì)扭轉(zhuǎn),寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改變,需要時(shí)間調(diào)整。
在嚴(yán)峻的大環(huán)境下,商廈定位及租戶取向變得尤其重要。
吳兆基續(xù)指,乙級(jí)寫字樓多為商業(yè)及服務(wù)性寫字樓租賃,主要是教育美容等行業(yè),相對(duì)來說需求會(huì)較為平穩(wěn)強(qiáng)勁,可以平衡甲級(jí)寫字樓的沖擊。加上會(huì)因應(yīng)租客需求度身訂做一些設(shè)施或室內(nèi)布局,令業(yè)主在租金方面較具議價(jià)能力。
以豐怡中心為例,將每一層打造成一個(gè)美容中心,并帶有裝修,附設(shè)洗手間,是一個(gè)私隱度很高的空間。該改造反應(yīng)良好,租賃需求不錯(cuò),基金投放的資本性開支回本期不長(zhǎng);租金比起一般寫字樓高,所以認(rèn)為定位是對(duì)的。
葉美鈴補(bǔ)充,服務(wù)性行業(yè)的租客,包括美容、教育類相關(guān)的租戶以本土消費(fèi)為主,該等行業(yè)在疫情復(fù)常后,相對(duì)防守性強(qiáng)一些,需求也相對(duì)穩(wěn)定。
截至2023年3月底,陽(yáng)光房地產(chǎn)基金旗下11個(gè)寫字樓項(xiàng)目平均出租率為91.5%,平均每呎租金為34.5港元。而5個(gè)零售項(xiàng)目的出租率為93.3%,平均每呎租金為67.6港元,表現(xiàn)較好,亦令他們對(duì)零售前景看高一線。
“在零售方面,比起寫字樓明顯是向好的,我們也看到整體消費(fèi)氣氛向好。香港首五個(gè)月零售銷售總額上升約21%。而租戶的信心回升,也愿意增加一些租務(wù)活動(dòng)。”葉美鈴說到。
零售前景可期下,基金于今年1月公布以7.48億港元收購(gòu)西九匯零售物業(yè),該物業(yè)位於大角咀櫻桃街海桃灣,交易作價(jià)較物業(yè)估值8.49億港元折讓約11.9%。該收購(gòu)已於本年4月中完成。
吳兆基稱,收購(gòu)該項(xiàng)目主要因?yàn)榭春么蠼蔷讑W運(yùn)站人流以及住宅供應(yīng)上升所帶來的消費(fèi)潛力,而且與基金旗下的零售項(xiàng)目定位相同。該收購(gòu)動(dòng)作反映出,在這個(gè)時(shí)刻基金更看好哪種商業(yè)物業(yè)類別。
地域方面,葉美鈴亦透露,會(huì)密切留意大灣區(qū)或者主要城市如北上廣深的投資機(jī)會(huì)。但由于基金在內(nèi)地沒有專職團(tuán)隊(duì),所以希望收購(gòu)目標(biāo)鄰近香港,方便日常管理。中長(zhǎng)期來說,中國(guó)內(nèi)地及海外的物業(yè)占比不會(huì)超過基金資產(chǎn)規(guī)模的15%,因?yàn)榛鹬饕Y源、團(tuán)隊(duì)都在香港。
不過對(duì)于息口高企的環(huán)境,葉美鈴指未來收購(gòu)會(huì)相對(duì)審慎一些。
“如果以投資物業(yè)的角度來看,利息對(duì)我們的影響很大。利息管理方面,我們一直都很注重,有做一些利率掉期合約以對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。”
葉美鈴稱,至去年年底時(shí),基金固定利率借貸的比重大概是56%,但預(yù)期今年該比例會(huì)下跌,因?yàn)橛胁糠堇实羝诤霞s將到期。同時(shí),收購(gòu)西九匯時(shí)額外增加一些貸款。
她強(qiáng)調(diào)會(huì)把利率掉期控制在一個(gè)范圍內(nèi),認(rèn)為太多對(duì)沖未必是好事,因?yàn)楫?dāng)中仍然有一定成本,所以基金亦會(huì)以不同幣種的借貸來平衡各方面的風(fēng)險(xiǎn)。
另外,香港證監(jiān)會(huì)梁鳳儀早前提出會(huì)與內(nèi)地探討REITs納入互聯(lián)互通機(jī)制的可行性。
吳兆基對(duì)此表示,如實(shí)行一定會(huì)對(duì)措施表示歡迎,因可以擴(kuò)大投資者的基礎(chǔ),加上現(xiàn)在C-REITs比較多集中在基礎(chǔ)建設(shè),接下來希望可以有不同種類的資產(chǎn)納入C-REITs當(dāng)中,中港兩地一同把餅做大。
不過他認(rèn)為對(duì)于內(nèi)地投資者而言,由于C-REITs剛剛起步,所以投資者需要時(shí)間適應(yīng),不可以炒買的心態(tài)投資REITs。
“REITs是一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入,如果用炒賣股票的邏輯來看REITs,可能你未必會(huì)滿意投資回報(bào)。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,如果大家愿意長(zhǎng)線投資,并有更多優(yōu)質(zhì)的物業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施可以發(fā)行REITs上市,相信對(duì)市場(chǎng)發(fā)展是有益的?!眳钦谆缡钦f。
未來,吳兆基希望經(jīng)過這幾年的整合,經(jīng)濟(jì)可以有一個(gè)復(fù)蘇期,有更多的REITs上市,中港兩地房托市場(chǎng)能夠互相輝映,或是C/H REITs同步上市,令投資者有更加有趣的選擇。
以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)陽(yáng)光房托行政總裁吳兆基先生及投資及投資者關(guān)系總監(jiān)葉美鈴女士的訪問實(shí)錄:
觀點(diǎn)新媒體:香港零售、辦公樓恢復(fù)情況不如年初預(yù)判那么好,游客方面,通關(guān)已經(jīng)五個(gè)月了,內(nèi)地訪港旅客只是疫情前三成左右,怎么看這個(gè)情況?
葉美鈴:我們分開兩方面來看,寫字樓方面,空置率有15%左右,而且今年和明年仍有不少新增的甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng),短期需要消化現(xiàn)在的空置率以及新增的供應(yīng)。
如果香港的整體租用率沒有恢復(fù)到90%多的水平,業(yè)主加租可能是比較困難的。
但是現(xiàn)在看到經(jīng)濟(jì)開始復(fù)常,租賃查詢也有增加。當(dāng)然,企業(yè)方面要考慮的因素很多,他們有時(shí)可能想壓縮成本或是其他因素,所以態(tài)度仍然是審慎。
我們覺得現(xiàn)在香港寫字樓的高空置率會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間,但是3月底時(shí)的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示,我們11個(gè)寫字樓物業(yè)整體租用率是91.5%。除了大新是甲級(jí)寫字樓,其他都是乙級(jí)寫字樓,包括在旺角、元朗等,定位上不少是服務(wù)性行業(yè)的租客,包括美容、教育類相關(guān)的。
我們看到在疫情復(fù)常后,這一類以本土消費(fèi)為主的相對(duì)防守性強(qiáng)一些,需求也相對(duì)穩(wěn)定。所以在陽(yáng)光房托整體投資組合中,大新雖然是甲級(jí)寫字樓,但是也有乙級(jí)寫字樓的服務(wù)性行業(yè)租戶支持,希望接下來市況隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增多,寫字樓方面可以慢慢恢復(fù)。
在零售方面,比起寫字樓明顯是向好的,我們也看到整體消費(fèi)氣氛向好。
雖然首五個(gè)月看到訪港旅客數(shù)字只有1000多萬人次左右,和疫情前肯定有一個(gè)差距。但是有消費(fèi)券的幫助,香港首五個(gè)月零售銷售總額上升約21%。
雖然看到旅客或者一些開支數(shù)字還沒呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,但是租戶信心開始回升,也愿意增加一些租務(wù)活動(dòng)。
觀點(diǎn)新媒體:目前香港寫字樓空置率比較高,看到數(shù)據(jù)說未來四年有750萬平方呎供應(yīng),您怎么看?
吳兆基:我想需要一個(gè)策略性的布局。
剛才說到香港甲級(jí)寫字樓的空置率現(xiàn)在已經(jīng)是14%、15%,某些地區(qū)特別是九龍區(qū)可能接近20%,供應(yīng)不多的地方空置率亦高,香港島總體來說比較低,特別是中環(huán)、金鐘,明顯比較好一些。
但是香港這么多年來寫字樓的平均租賃需求,好的年份是200多萬平方呎,如果是普通的一年,可能是100多萬呎。
香港甲級(jí)寫字樓大概接近有1億平方呎,就是現(xiàn)在有1000萬平方呎空置,再加上剛才說的700多萬平方呎新增供應(yīng),其實(shí)這6-7年我們要消化2000萬平方呎以上的寫字樓空置,這是需要時(shí)間的。
就算是市況好,一年消化200多萬呎,也需要5年才能消化大概一半的空置。
我覺得沒辦法,尤其是疫情后金融機(jī)構(gòu)明顯認(rèn)為在家工作彈性會(huì)比較大,很多銀行還是容許5天里有3天或者2個(gè)星期有4天可以在家工作。
我相信這個(gè)方向沒那么快扭轉(zhuǎn),寫字樓市場(chǎng)有一些結(jié)構(gòu)性改變的,需要時(shí)間。
我們的甲級(jí)寫字樓很幸運(yùn),由于和大新銀行有策略性協(xié)議,他們是我們的大租客,有一個(gè)較長(zhǎng)的租約,所以是比較穩(wěn)定的。
第二方面,我們有很多服務(wù)性的寫字樓,什么是服務(wù)性寫字樓?比如元朗有光華廣場(chǎng),雖然是寫字樓,但是有很多租戶是做教育、兒童輔導(dǎo)班、補(bǔ)習(xí)班,也可能是美容,這些是商業(yè)性寫字樓租賃,相對(duì)來說需求會(huì)強(qiáng)很多。
我們?cè)谕?、元朗的物業(yè)都受惠于這些,所以平衡了甲級(jí)寫字樓受到的沖擊。
觀點(diǎn)新媒體:有甲級(jí)寫字樓開始轉(zhuǎn)型健康機(jī)構(gòu),會(huì)不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)變得很大?
吳兆基:用一個(gè)例子:我們?cè)谕菑浂氐烙幸粋€(gè)物業(yè)叫豐怡中心,以前主要是創(chuàng)興銀行租的,他們現(xiàn)在離開了。我們就將物業(yè)打造成一層有一個(gè)美容中心,是一個(gè)私隱度很高的空間。
旺角附近亦有大型甲廈,均有醫(yī)療美容的租戶,可能比我們大10倍。大有大的做法,做美容或者健身,但我們是為租客度身訂做。
我們發(fā)現(xiàn)豐怡的美容租賃需求是相當(dāng)好的,投放的資本性開支回本期亦較短。比起一般用作寫字樓的租金高,所以我覺得我們的定位是對(duì)的。
其實(shí)我們母公司(恒基)也有一些寫字樓開始做不同類型的租戶,可能是餐飲、美容,也可能是藝術(shù)。相信現(xiàn)在行業(yè)開始變得不同了,很明顯。
香港是彈丸之地,但是方便很重要。如果你在中環(huán)上班,就在中環(huán)做美容和健身,不需要專門跑到元朗,而元朗亦有服務(wù)周邊居民的需求。
我覺得,目前來說發(fā)展是相對(duì)健康的。
觀點(diǎn)新媒體:接下來再做收購(gòu),會(huì)考慮哪一方面的物業(yè)或者地方?
吳兆基:我們會(huì)小心一點(diǎn),但是行動(dòng)已經(jīng)反映了我們的策略。
過往收購(gòu)豐怡應(yīng)該是2017年,那時(shí)候是一個(gè)寫字樓,但也是看重旺角那個(gè)地區(qū),而且它不只是一個(gè)寫字樓,可以打造成一個(gè)服務(wù)性行業(yè)的樞紐,亦與我們另外一個(gè)物業(yè)很接近,所以有一些協(xié)同效應(yīng)。
收購(gòu)西九匯物業(yè),大家會(huì)覺得是一個(gè)鄰近奧運(yùn)站的商場(chǎng),與我們本身在做的事,比如剛才說的補(bǔ)習(xí)社或者兒童興趣班等租客很相似。
過往會(huì)看到我們的商場(chǎng)在將軍澳、上水、元朗,這次我們?cè)谑袇^(qū)內(nèi),看好大角咀奧運(yùn)站的人流以及住宅供應(yīng)上升的幅度和潛力。
這個(gè)行動(dòng)可能反映出在這個(gè)時(shí)刻我們更看好哪種商業(yè)物業(yè)類別,所以收購(gòu)了這個(gè)商場(chǎng)。
觀點(diǎn)新媒體:這一年美聯(lián)儲(chǔ)利息升了很多,港息也升了很多,造成什麼影響?
葉美鈴:如果以投資物業(yè)的角度,利息對(duì)我們的因素影響很大。
我們每半年都需要派息,所以要去買項(xiàng)目時(shí)都會(huì)需要一些融資,無論是銀行融資還是資本市場(chǎng)融資。
大家在預(yù)料聯(lián)儲(chǔ)局會(huì)不會(huì)停止加息,甚至有放風(fēng)說可能會(huì)繼續(xù)。預(yù)期未來利息還有一段時(shí)間在高位,所以會(huì)直接影響到我們,接下來會(huì)相對(duì)審慎一些。
現(xiàn)在看香港的市況,除非一些有折讓,比如高銀整體的呎數(shù)和價(jià)錢,但是整體大額成交是不多的,寫字樓是,商場(chǎng)也是。
有幾個(gè)原因,一是買方會(huì)考慮利息成本壓力。二是賣方,除了個(gè)別急著套現(xiàn)之外,市場(chǎng)上沒有看到有大幅減價(jià)的寫字樓或者零售項(xiàng)目,相對(duì)來說成交比較淡靜。
吳兆基:大家在觀望,特別是第二季更加明顯。內(nèi)地經(jīng)濟(jì)有所放緩,同時(shí)香港利息慢慢上升至去年12月尾的高位甚至更高,大家借貸成本更高,就會(huì)要求租金高一點(diǎn)。
在這種拉鋸情況下,看到成交不算多,大家未能達(dá)成協(xié)議,這是明顯的。
觀點(diǎn)新媒體:有沒有采取什么措施幫公司節(jié)省利息開支或者對(duì)沖?
葉美鈴:利息管理方面,我們一直都很注重,有做一些利率合約掉期對(duì)沖利息風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)單來說,我們借錢的時(shí)候其實(shí)是浮動(dòng)利息,但是買了那些合約之后,就可以鎖定那個(gè)時(shí)間的利率。
去年底公布時(shí),我們固定利率借貸比重大概是56%,就是有56%的借貸已經(jīng)鎖定了利率。
今年這個(gè)數(shù)字會(huì)跌,因?yàn)槭冀K有一些利率合約掉期會(huì)到期,每年都會(huì)有一部分到期。同時(shí),今年收購(gòu)時(shí)也有額外增加貸款。
一般我們都會(huì)把利率掉期控制在一個(gè)范圍內(nèi),但有時(shí)做得太多未必好,始終會(huì)有成本,所以我們要平衡各方面的風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面,雖然我們是港幣,但可能會(huì)借一些不同的幣種,去減低利息支出。
同時(shí),我們之前也發(fā)過一個(gè)中期票據(jù),所以有固定利息的借貸手段。希望用不同的方式,密切關(guān)注現(xiàn)在的利率情況。
希望在復(fù)常之后,我們可以在正式營(yíng)運(yùn)下,租金提升上做好一點(diǎn),就算是借貸方面的利息增加,這部分也可以產(chǎn)生對(duì)沖。
吳兆基:外來的利息壓力我們未必避免得了,作為管理層,也不會(huì)100%對(duì)沖,對(duì)沖其實(shí)是有一個(gè)買保險(xiǎn)的溢價(jià)。
復(fù)常之后,很開心看到一些零售租客的信心恢復(fù)了,也希望慢慢看到寫字樓租客的租賃活動(dòng)回升,通過營(yíng)運(yùn)收入上升抵消利息上升,可能是一個(gè)更加實(shí)際的想法。
當(dāng)然,我們的借貸水平、比率很安全,但是我們希望營(yíng)運(yùn)操作方面的表現(xiàn)更好,更加理想。
觀點(diǎn)新媒體:內(nèi)地央行一直在降息,有沒有更加留意內(nèi)地的項(xiàng)目?
吳兆基:我們開始看了,且相信有很多地產(chǎn)公司要改組。
同時(shí),我們買內(nèi)地的物業(yè)是有要求,包括結(jié)構(gòu)如何、如何持有物業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金需要派息,所以匯兌及分派渠道各方面都要小心。
大灣區(qū)及深圳、廣州想多看一些,開始了解,我們會(huì)從一個(gè)香港房地產(chǎn)基金的角度參與。
葉美鈴:疫情前有溝通,有密切留意大灣區(qū)或者主要城市如北上廣深的投資機(jī)會(huì)。
當(dāng)然,疫情停了三年多,始終都要實(shí)地去了解,也要看具體狀況。今年慢慢復(fù)常了,我們會(huì)開始實(shí)地看一些項(xiàng)目。
我相信變化很大,包括現(xiàn)在賣方的取態(tài),當(dāng)然也要結(jié)合剛才提到的利息、派息,始終需要承擔(dān)匯率風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在匯率相對(duì)沒那么穩(wěn)定。
對(duì)于日常的管理營(yíng)運(yùn),我們沒有專職團(tuán)隊(duì)在內(nèi)地,可能最后也要再找一些專業(yè)物業(yè)管理公司,這會(huì)影響我們?cè)谑召?gòu)時(shí)的評(píng)估。
如果在大灣區(qū),我們會(huì)比較容易進(jìn)行日常管理,
觀點(diǎn)新媒體:有沒有看其他如物流、數(shù)據(jù)中心?這些過去幾年都比較受歡迎。
吳兆基:我們投資闊度是很寬的,可以買海外物業(yè),也可以買工貿(mào)、工業(yè)、車位,甚至是貨倉(cāng)物流式。
經(jīng)濟(jì)效益最強(qiáng)的一定是商場(chǎng),或者是服務(wù)性寫字樓。過往這兩年物流、數(shù)據(jù)中心需求大,而且也是有成交的,但是回報(bào)率跌了,不算很吸引。
第二點(diǎn),分散投資是地域上的分散,也是物業(yè)類型的分散,我們覺得可以看看,究竟地域上有什么可以做。
觀點(diǎn)新媒體:提到地域上分散目標(biāo),有沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)的目標(biāo)呢?
吳兆基:暫時(shí)沒有想過去歐洲,我知道有一些房地產(chǎn)基金是到英國(guó)等地方,但是我們暫時(shí)以香港為主,大中華概念為主。
有好幾個(gè)地方是比較發(fā)達(dá)的,例如日本、新加坡甚至泰國(guó),在房地產(chǎn)基金方面一直都走得比較快,那里會(huì)不會(huì)有物業(yè)適合我們?我們會(huì)留意。
從香港的角度,香港是背靠祖國(guó)的,中國(guó)內(nèi)地的機(jī)會(huì)也是有的。剛好這么巧現(xiàn)在有調(diào)整周期,可能有物業(yè)出售的機(jī)會(huì),我們會(huì)多做一些研究。
葉美鈴:中長(zhǎng)期來說,地域上的多元化,但內(nèi)地物業(yè)占整個(gè)資產(chǎn)組合將不超過15%,因?yàn)槭冀K主力資源、團(tuán)隊(duì)都在香港,就算有海外或者內(nèi)地收購(gòu),都不會(huì)超過15%。
觀點(diǎn)新媒體:怎么看香港的REITs 市場(chǎng)?如果可以納入互聯(lián)互通,是利多于弊嗎?
葉美鈴:互聯(lián)互通已經(jīng)說了一段時(shí)間,對(duì)于我們來說一定是歡迎的,畢竟可以擴(kuò)大投資者的基礎(chǔ),也讓內(nèi)地投資者可以更容易買到房地產(chǎn)基金。
防守性、穩(wěn)定性加上派息方面,這些是吸引長(zhǎng)期投資者的因素。其實(shí)很多國(guó)外投資者喜歡投REITs,都是想有一個(gè)定期的派息、回報(bào)。
雖然香港REITs不算很多,但是受到嚴(yán)格監(jiān)管,數(shù)據(jù)上透明度比較高,如果可以有互聯(lián)互通的優(yōu)勢(shì),我們也希望大家可以一起把餅做大。
REITs在香港或者內(nèi)地的市場(chǎng)地位或者區(qū)域影響一定是加深的,如果有更具體的落實(shí),我們一定會(huì)歡迎。
觀點(diǎn)新媒體:最近C-REITs價(jià)格波動(dòng),如果進(jìn)來香港,短期內(nèi)會(huì)不會(huì)讓市場(chǎng)波動(dòng)大?
吳兆基:C-REITs剛剛起步,暫時(shí)都是基礎(chǔ)設(shè)施為主,所以投資者需要時(shí)間適應(yīng)。
REITs是一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入,如果用炒賣股票的邏輯,可能未必會(huì)滿意投資回報(bào)。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,如果大家愿意長(zhǎng)線,無論是基礎(chǔ)設(shè)施或者是優(yōu)質(zhì)物業(yè)可以發(fā)行REITs,相信對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展是有益的。
暫時(shí)沒有聽到C/H REITs同步上市,不知道將來會(huì)不會(huì)發(fā)生港幣、人民幣同一個(gè)資產(chǎn),這個(gè)其實(shí)不難,香港也有這樣的嘗試,但是需要時(shí)間。
從競(jìng)爭(zhēng)角度來說,對(duì)香港是好事,新加坡REITs方面很強(qiáng),香港方面不算很多REITs,一定會(huì)和祖國(guó)合作,特別是港幣、人民幣的配對(duì)上面。
如果可以做到一些事情,我相信REITs市場(chǎng)會(huì)活躍很多,這也是我們期望的。
坦白說我們上市17年了,最近這5年才有順豐、招商等加入,其實(shí)是不多的。希望這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)過這幾年整合,在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定下可以有一個(gè)復(fù)蘇期,我們希望多一些REITs,C/H REITs能夠互相輝映,可能對(duì)于投資者的選擇會(huì)更加有趣。
有心者勝 | 面對(duì)變化的世界,以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展。
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