碧桂園，我不多說了！

（圖文無關）

8月8日，據(jù)媒體報道，碧桂園控有兩筆應于8月7日支付的美元債的票息仍未支付。碧桂園在港股的股價也大跌了-14.39%。

【資料圖】

該來的還是會來的。

對于碧桂園的問題我就不多講了，這方面的新聞在網(wǎng)上也很多。今天我想著重講一下碧桂園布局比較多的三四線及以下城市房地產(chǎn)市場的運行情況和運行邏輯。弄懂了這些，或許很多問題的答案就有了。

我之前講過一個國內樓市的運行規(guī)律：

一般房價的上漲會始于一線城市，繼而傳導到二線城市，最后會在三四線城市及縣城掀起高潮了。但房價的下跌卻是恰恰相反，它會先在三四線城市及縣城跌的一地雞毛，然后再慢慢向一線城市傳遞。

大家感興趣的話，自己可以捋捋過去10年國內房價的運行規(guī)律，看大致是不是這樣走的。

在這些環(huán)節(jié)中，小城市的房地產(chǎn)市場是最脆弱，最經(jīng)不起考驗的，為何會這樣？

首先，目前國內人口的流動方向整體大趨勢仍然是由農(nóng)村、小城市向中大城市流動，三四線城市及縣城的年輕人越來越少，真正需要買房來住的人也不多，房地產(chǎn)市場缺乏必要的需求支撐。

那過去為什么一些三四線城市和縣城的房價也漲了一波又一波，其中主要有兩個原因：一是農(nóng)村人口向這些地方轉移帶來部分住房需求；二是跟風炒作起來，看到一二線城市的房價漲上去了，一些小城市也跟風上漲。其中不少人真是被房價“只漲不跌”的幻想給害了。

其次，三四線城市的土地資源相對于比較豐富，根本就不缺建房子的土地。所以我們經(jīng)?？吹揭恍┬〕鞘械囊粋€個的新城區(qū)拔地而起，高樓大廈是一棟接著一棟的建，但晚上走近一看只有零星的燈光，像個空城一樣。入住率不高沒關系，但是建設房子的步伐不能停，那關鍵是這些房子建好后究竟能賣給誰？

第三，小城市房子的流動性極差。一個城市的房子投資價值大不大，二手房市場是試金石。你們有聽說過自己的親朋好友在三四線城市或是縣城會買二手房的嗎？我相信也不是完全沒有，只是相對比較少，一些小城市的二手房市場成交非常少。流動性極差意味著當你想賣掉手中的房子的時候，發(fā)現(xiàn)沒人買，這個時候你要不折價賣、要不就是賣不出去，房子的價值大大打折扣，這個時候你會發(fā)現(xiàn)隔壁的新房價格即便是在上漲對于你賣二手房來說也沒有多大的參照價值。

所以，這就是為什么房價的下跌會從小城市開始，供大于求、流動性差決定這些地方的房地產(chǎn)市場很容易崩塌。大家也都看過不少新聞了，某些地方的房子已經(jīng)賣到了5萬、10萬一套了。

最后我想說的是，小城市的房子，真正的價值就是居住功能了。

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