打響回暖第一槍!天河北殺出改善黑馬
政策大禮包還在路上,樓市已經(jīng)醞釀了一個小聲勢。
前腳住建委剛發(fā)聲支持剛性和改善性住房需求,后腳央行又重申調(diào)整存量房貸利率。
反映到市場,最近樓市君到了各大售樓部調(diào)研,就有一個很明顯的感知:
(資料圖片)
廣州樓市的回暖,從中心區(qū)打響了第一槍!
|天嵐項目人氣圖
市中心的回暖速度
將超出你的預(yù)期!
總有人問:樓市是不是真的在回暖?
最直觀表現(xiàn)為:7月至今新房來訪量四連漲,最近一周更是飆升到1.32萬臺,成交接近700套。
|技術(shù)生成
熱度開始回歸,也點燃了土拍的情緒。
今天,位于濱水湖區(qū)旁的天河世界大觀地塊,經(jīng)過8家房企23輪角逐,以樓面價50160元/平被越秀拿下,刷新廣州地價榜單。
可以預(yù)見,“中心區(qū)+景觀資源”的樓盤價格將越來越貴、越來越槍手。
實際上,當下新房市場的三個“分化”,已經(jīng)凸顯出來了:
熱度“唯中心”聚集
在蠢蠢欲動中,我們可以看到廣州的成交量,再一次從珠江新城開始。
8月僅過半,珠城二手成交便達25套,相當于7月的全部。平均每天有2個買家,用腳投票珠城!
|技術(shù)生成
按這樣的勢頭,8月的數(shù)據(jù)很可能突破50套,接近今年四月的旺季水平。
緊隨其后的,是從珠城往外輻射的琶洲、天河北等板塊,成交同比上漲超30%。
在樓市君看來,之所以核心區(qū)樓市熱度這么旺,是因為它擁有最集中的購買力。
而核心區(qū)的豪宅始終是稀有資源,拼的就是圈層、景觀資、戶型...
一旦市場上的供需關(guān)系變化,珠江新城等的中心區(qū)存量市場,自然借勢而起、變化迅速。
只有25%的房子,是真資產(chǎn)
當然,中心區(qū)并非意味著核心資產(chǎn)。
今年上半年,天河超過7000套老破小掛牌,平均成交周期超過半年以上
天河二手住宅共成交接近2000套,其中成交周期在100天內(nèi)的不超過500套,占總體約25%。
丨天河四大資產(chǎn)圈示意圖
注:技術(shù)生成
縱觀這批房源的分布,只有珠江新城、金融城、天河公園、天河北能進入“核心資產(chǎn)圈”:
它們可以持續(xù)增值,且能通過快速流通兌現(xiàn)。
而一些邊緣板塊,“天河信仰”也挽救不了轉(zhuǎn)手慢、漲價難的尷尬。
需要提醒的是,目前天河新增樓盤、新出讓地塊多分布在天河?xùn)|。這也意味著,未來幾年里,新增核心資產(chǎn)非常少。
變現(xiàn)速度的分化,表明市場這雙無形的手,早已提前圈定“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。
最高漲111%,標桿二手更保值!
“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”到底有多保值?二手價格變化正好能說明問題。
我們整理了不同板塊的二手盤,通過對比房價變化發(fā)現(xiàn):越是靠近CBD、有景觀資源的房子,價格更堅挺。
注: 技術(shù)生成
樓市君總結(jié)這一波分化,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有三大核心要素。
1、強板塊,能聚集購買力。比如珠江新城、天河北,稍有回暖就率先領(lǐng)漲。
2、強資源,能自成一體。比如CBD圈層、云山珠水,無論多少新盤它們一直吃香。
3、價格抗跌,在周期動蕩中以確定性應(yīng)對不確定性。
三重稀缺加持
兼?zhèn)銫BD圈+一線生態(tài)
不過,即便在天河北這一核心資產(chǎn)圈,能符合買家要求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多。
翻開板塊來看,天河北開發(fā)多年,樓齡大、戶型差的產(chǎn)品不在少數(shù),多數(shù)資產(chǎn)已過最佳持有期。
與天河CBD只有直線距離3公里的天嵐,憑借0.64容積率、依山傍水等獨特優(yōu)點,成為主城區(qū)改善客的“香餑餑”。
但凡你只要去過現(xiàn)場,你就很難拒絕眼前的景觀:
|天嵐實景圖
天嵐憑借與CBD恰到好處的地段、依山傍水的資源、高品質(zhì)的兌現(xiàn)力擁抱生活。
你每一次回家,都是度假。
左CBD右生態(tài),幾乎不可再有
為什么樓市君說,天嵐是主城區(qū)改善客繞不開的?
首要的原因,是精妙的地理位置。
我們攤開地圖,不難發(fā)現(xiàn)與天嵐背靠的是廣州的千年文脈云山,山的另一側(cè)則是白云新城CBD。
它緊鄰廣州老牌富人區(qū)南湖板塊,與天河只隔了約3公里的直線距離。
|從云山遠眺珠城
廣州樓市發(fā)布攝
換言之,天嵐近距離享受白云、天河的核心配套。
這里被納入珠城10公里生活圈內(nèi),是CBD向北第一站。一腳油門的距離,你就能通達直線7.5公里之外的中信廣場。
這種資源集合的地段,錯過就不再有。
2022年至今,廣州中心五區(qū)成功出讓的33宗涉宅地中,一半的新盤是以TOD+的模式開發(fā)。
業(yè)內(nèi)人士透露:在廣州土地規(guī)劃上,極少有地塊能同時與CBD、山湖有如今微妙的尺度。
CBD圈+一線生態(tài),唯天河北兼具
縱觀廣州版圖,這樣聚集了CBD和生態(tài)資源的“生活圈”,注定是極為稀缺的。
其一,真正有勢能且成型的CBD圈,本就不多,珠江新城、白云新城算是。
其二,CBD景觀相對容易,要兼顧靜謐環(huán)境的,過去20年也只有南湖板塊、二沙島能入頂級富豪們的法眼。
隨著土地開發(fā)殆盡,如今只有天嵐所在的天河北板塊接棒。
|天嵐社區(qū)實景圖
地勢的大開大合,成就了天嵐的稀缺的生態(tài)。
整個項目,背靠約800公頃的鳳凰山,直面約13.3萬方的金湖而建,被綿延的云山山麓包圍。
向遠處眺望,是由小蠻腰、西塔構(gòu)成的城市中軸天際線。
因為天嵐整個項目約20萬方的體量,它不像其他墅區(qū)一樣淹沒在山中,反而能與山水相互借勢。
|天嵐社區(qū)實景圖
擁有私家山湖,找到與自然生態(tài)的共融點,融入業(yè)主的日常中。
這是很多山景盤無法比擬的優(yōu)勢,也是廣州市區(qū)的唯一。
兌現(xiàn)力肉眼可見,少有的準現(xiàn)樓
在樓市君看來,天嵐最難得的一點,是真正做到了決定性的“1”。
很多項目都會描繪“藍圖”,但只有讓你肉眼可見的兌現(xiàn)力,“1”后面才有一串0。
天嵐的成長周期峰值不在于前期銷售階段,不盲目追求短期的爆發(fā)性效益。
它每一個考察點,你都可以實實在在看到。
|天嵐實景圖
當“現(xiàn)樓”銷售的呼聲越來越大,想要找一個敢“素顏出鏡”的樓盤已經(jīng)很不容易。
而天嵐,早已完成從開發(fā)一片處女地,到如今的生活呈現(xiàn),成為璀璨的人居標桿,實力有目共睹。
它由每一期產(chǎn)品、每一批配套、每一場社區(qū)活動、每一個運營細節(jié)濃縮而成。
如今,項目園林景觀有多少層次、房子面積有多大、陽光有多充足、交標有多給力...你都無需想象,統(tǒng)統(tǒng)所見即所得。
|天嵐板房實景圖
畢竟,只有新世界中國的基因,能賦予樓盤一種持續(xù)的、不間斷的生長力。
而今年,是天嵐跨越里程碑的一年,也是首批業(yè)主提前邁入紅利期的元年。
這張主城區(qū)人居封面,已清晰可見。
低密國際人文社區(qū)
“高級感”卓爾不群
在“高手”云集的主城區(qū),稀缺資產(chǎn)的內(nèi)在功力應(yīng)更為深厚,才能卓爾不群。
這對天嵐而言,并非難事。
其意義,已超出建筑本身,我們將其視為多重價值復(fù)合的人居作品,更為恰當。
如果你有去現(xiàn)場看過,對這里的印象,或許會與市場上其他新盤有所不同。
|天嵐實景圖
| 圖源:項目資料
樓市君認為,這種“不同”在于:
環(huán)境、品質(zhì)、社區(qū)人文、圈層等價值點,糅合構(gòu)建出拔尖的人居價值體系。
比如,不可復(fù)制的容積率、神秘的高端圈層、國際人文社區(qū)、戶戶朝南觀山湖……
這些標簽疊加,讓天嵐的價值更高一級,生活底色也更顯“高級感”。
容積率僅0.64,珠城10公里內(nèi)難尋其二
建筑疏朗,草木蔥蘢,樓下花開滿園……這樣的低密環(huán)境,才是對生活的尊重。
然而,在寸土寸金的中心區(qū),這往往是奢求。
|天嵐實景圖
| 圖源:項目資料
天嵐不一樣,容積率低至0.64,是廣州中軸獨特的存在,山湖相擁,宛若桃花源。
2015年至今,全市出讓400多宗宅地,僅有3宗容積率低于1.0,占比不到1%,天嵐的珍貴性不言而喻。
珠江新城10公里內(nèi)在售的眾多新盤,低密性難以與之匹敵。
|技術(shù)生成
這樣的低密性,意味著整個小區(qū)的居住密度較低,人員純粹,生活舒適度更高。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,小區(qū)每降低0.1容積率,就能將綠化率提升1%,讓富氧的綠意更為濃密。
如此一來,項目便有更多的空間去詮釋理想的生活。
青翠的樹木、松軟的草坪隨處可見,樓下是百花爭艷的私家花園,隨手一拍都是美圖。
|社區(qū)實景圖
| 圖源:項目資料
閑暇之時,可以繞著社區(qū)跑一圈,或到戶外草坪上練瑜伽、遛狗、看書,亦或在林蔭道上散步、騎行。
這里生活的每一幀,都有著精彩的劇情腳本。
超然的心境,也由此滋養(yǎng),這是一種天然的松弛感,一種逍遙自在。
|社區(qū)實景圖
| 圖源:項目資料
不僅如此,這里背靠沉淀約20年的金湖花園,配套已成熟,所見即所得。
戶外游池、兒童游樂室、羽毛球館、健身房、乒乓球館等,一應(yīng)俱全,構(gòu)建多維場景,讓居者生活更自在愜意。
高端人文圈層獨樹一幟,社區(qū)氛圍包容多元
與眾不同的生活環(huán)境,自然能形成獨特的場域,吸引志趣相投的同道中人。
金湖花園早已憑自身獨特的魅力,形成了頗為神秘的高端圈層。
約31位駐華領(lǐng)事、83位世界500強CEO,曾在這里108棟別墅里下榻,國際化的生活聚合而成。
|天嵐實景圖
| 圖源:項目資料
不少外企高管、教師、醫(yī)生等精英人才,也紛紛慕名而來,“談笑有鴻儒,往來無白丁”。
“百萬買宅,千萬買鄰”,高素質(zhì)的圈層,往往能形成高級的交際圈,普通社區(qū)難以媲美。
而與高知圈層相匹配的,是這里國際化且充滿人情味的社區(qū)文化。
在萬圣節(jié)派對,一起搞怪嬉鬧;在游泳夏令營中,一起享受夏日暢爽;在脫口秀表演中,一起感受演員的幽默風(fēng)趣……
|社區(qū)活動
| 圖源:項目資料
這樣的社區(qū),開放自由、包容多元。
不同的思想觀點在此碰撞,志趣相投的人一見如故,鄰里之間和睦相處……
重要的是,項目以人為關(guān)注焦點,用心地經(jīng)營社區(qū)生活圈,才能呈現(xiàn)出如此有張力的生活。
戶戶南向,2梯3戶更享私密性
貫穿整個小區(qū)的自在安逸,也滲透到了天嵐精心打磨的產(chǎn)品中。
一個高端項目對產(chǎn)品的重視程度,或者對頂尖客群生活的解讀,很大程度上會影響居者未來的生活質(zhì)感。
除了營造自在生活,天嵐還融入更多高級的設(shè)計,來匹配城市精英對生活的高要求。
目前項目主推的建面約97-128平南向湖景洋房,便是如此。
比如,在景觀視野上,天嵐做到多開間朝南、巧設(shè)飄窗,引景入室,設(shè)計頗為用心。
|天嵐視野景觀
| 圖源:項目資料
在空間設(shè)計上,天嵐為純板式,南北通透,采用N+1的“多房設(shè)計”,實用性和舒適性被強化。
值得一提的是,2梯3戶的設(shè)計,也讓業(yè)主更享私密性。
具體從戶型來看,建面約128平4房,居住體驗堪比市面140平產(chǎn)品。
天嵐的每一戶、每一扇窗,都不是房子的附屬,而是山湖景觀的一部分。
每天清晨起床,闖入眼前的是見縫插綠、湖水潺潺,抬頭是綠意藍天。每一處室內(nèi)空間,都是被陽光和山風(fēng)、湖光洗滌之后的通透。
|天嵐樣板間實景圖
| 圖源:項目資料
在這樣的空間里,生活是被山湖美景包裹的,從容優(yōu)雅。
綜上,從天嵐的多面鏡像來看,我們仿佛看到了一種樓市里的稀缺物種。
這類資產(chǎn),生長在核心城市、核心地段,聚合各種頂尖資源,以產(chǎn)品力、社區(qū)文化去迸發(fā)內(nèi)在力量。
與此同時,具備超強兌現(xiàn)力,秉持長期價值主義,才能成為高端圈層追求的限量款,站上舞臺中央,成為不可替代的存在。
|天嵐實景圖
| 圖源:項目資料
而天嵐,占位廣州中軸、迅達天河CBD;靠云山、攬湖景;社區(qū)聚集高端圈層;連產(chǎn)品都做到戶戶南向望湖山……
每一個層面,都很好地契合樓市稀缺物種的屬性。
天嵐有業(yè)主曾感言,之前挑選限定款和經(jīng)典款奢侈品時,選了后者,但多年后還是忘不了限定款,然而已錯過了。
這便不難理解,為何會有這么多業(yè)主選擇天嵐這款“限定款”。
回到當下樓市來看,市中心率先回暖,要如何選擇,相信很多理智的買家,心里已有答案了。
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上一篇2023-08-15 22:20:40