探索建立房屋養(yǎng)老金制度，房屋維修難題有望破解 前沿資訊

田傲云/發(fā)自北京

“房屋養(yǎng)老金制度”引起關(guān)注。

6月26日下午，住建部部長倪虹會見中國銀行董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進行交流時提出要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

(資料圖片僅供參考)

何謂“房屋養(yǎng)老金”制度？

“房屋養(yǎng)老金”又被稱為“住宅專項維修資金”，是購房款之外，由購房人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納的、專項用于住宅樓房和小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的資金，用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。房屋養(yǎng)老金制度正是以此為基礎(chǔ)，探索實現(xiàn)保障居民住房安全，完善住房設(shè)施的制度化和規(guī)劃化。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，探索建立房屋養(yǎng)老金制度具有重要的風(fēng)向標(biāo)意義，意味著對房屋安全的關(guān)注度正在提升，也是中央一次明確的發(fā)聲表態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)新模式的重要探索。

“對于房屋養(yǎng)老金制度的討論，和這兩年房屋管理等有較大的關(guān)系?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進介紹，包括當(dāng)前小區(qū)的燃?xì)獗?、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實都涉及房屋管理內(nèi)容，此類內(nèi)容都會涉及各類資金問題。所以此類制度的建立，更是需要考慮資金來源和融資內(nèi)容。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，大量的房子開始進入“中老年”了，房子質(zhì)量問題、維護問題開始顯現(xiàn)。但目前既有住宅養(yǎng)老金可能不足，比如很多小區(qū)物業(yè)維修基金不足，需要金融資源進一步支持。

據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年，全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米，全國城鎮(zhèn)住房面積達到294.55億平方米。與此同時，我國城鎮(zhèn)住房的“老齡化”現(xiàn)象也值得引起關(guān)注。另據(jù)統(tǒng)計，房齡在20年及以上的住房建筑面積約80.54億平方米，占比接近30%，房屋安全隱患問題也日漸突出。

值得注意的是，房屋養(yǎng)老金不足背后還存在資金交存難、使用難問題。

按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，由物業(yè)企業(yè)提出使用建議，在住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議，繼而制定方案、申請使用。

民法典進一步規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

但現(xiàn)實生活中，找到三分之二以上人的聯(lián)系方式且讓他們同意使用并不容易。

北京市物權(quán)法學(xué)研究會副會長兼秘書長畢文強認(rèn)為，想要破解住宅專項維修資金“交存難”“使用難”問題，就得從歸集、使用、管理、續(xù)籌四個方面入手。

畢文強告訴記者，住宅專項維修資金使用率難主要包括早期的歸集環(huán)節(jié)商品房專項維修資金未繳納完整，存在較大缺口；使用環(huán)節(jié)中，不當(dāng)使用、濫用以及使用不透明導(dǎo)致住宅專項維修資金無法有效妥善的甚至是高效的使用；住宅專項維修資金的維護環(huán)節(jié)或者管理環(huán)節(jié)缺乏，后續(xù)有待加強；未來會產(chǎn)生較大的房屋維護需求，住宅專項維修資金一旦花光就需要業(yè)主續(xù)籌，但具體如何續(xù)交等細(xì)則還無具體規(guī)定。

畢文強認(rèn)為，隨著中國城鎮(zhèn)化進入下半場，必然要完善住宅專項維修資金的各種環(huán)節(jié)?！巴ㄟ^房屋養(yǎng)老金制度性的建設(shè)，將各個環(huán)節(jié)進一步透明化、規(guī)范化，既保證它的有效使用，同時也要保障它的安全性?！?/p>

嚴(yán)躍進告訴記者，房屋養(yǎng)老金制度的提法正不斷成熟。“此前2022年長沙自建房倒塌事件后，住建部就明確要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題?！?/p>

“通俗來說，房屋在后續(xù)使用中需要有持續(xù)的資金進行維護，就類似有養(yǎng)老金一樣可以全生命周期進行房屋的維護?！眹?yán)躍進表示，此次房屋養(yǎng)老金制度的建立，更需要考慮資金來源和融資的內(nèi)容。

談及資金來源，嚴(yán)躍進表示，目前，一些城市和學(xué)者都有各類實踐或創(chuàng)新。比如，寧波明確把物業(yè)專項維修資金簡稱為“房屋養(yǎng)老金”。此前也有一些政協(xié)委員建議，可以把當(dāng)年土地出讓收入（地價款）或凈收益中提取一定比例的錢來作為房屋養(yǎng)老金。

亦有人士表示，此次住建部與中國銀行的交流，或?qū)⑼ㄟ^金融機構(gòu)把住宅專項維修資金就像養(yǎng)老金一樣進行統(tǒng)籌管理，并將其盤活起來，兼顧安全與增值。

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