金帝底價拿下銀湖10號地塊!7萬方的商場,是銀泰還是天街? 速遞
6月30日,一年中很普通的一天,但對于銀湖人民來說,今天已經(jīng)等了近3年了!
【資料圖】
銀湖科技城
今天上午,杭州市本年度第六輪土地出讓開拍,此次共12宗地塊出讓,總面積721畝。其中包括銀湖人們很期待的銀湖“大草坪”地塊——銀湖10號地塊。
杭州市本年度第六次土地出讓
今天上午9點45分,經(jīng)過1輪競價,金帝房產(chǎn)最終以8.34億元的底價競得杭政儲出[2023]85號(銀湖10號)地塊。
銀湖10號地塊為什么在板塊內(nèi)那么被關(guān)注?因為它在銀湖科技城的位置絕對核心,地塊南臨彩虹快速路,北面是銀湖公園,地鐵6號線銀湖站上蓋,地塊占地面積7.47萬㎡,是一宗帶有商業(yè)綜合體的商住混合地塊。
銀湖10號地塊
地塊住宅部分的精裝限價為2.13萬元/㎡(含3000元/㎡裝標(biāo)),與板塊同步。?
早在2020年,富陽區(qū)就在政府工作計劃中透露,將啟動地鐵銀湖站的TOD開發(fā)建設(shè),并已經(jīng)與中糧大悅城接洽落地事宜。
銀湖科技城街景
2021年5月,大草坪地塊開始做地工作準(zhǔn)備出讓,地塊四周也立起了圍擋,并在規(guī)劃層面明確,地塊會配建一座體量不小于6萬㎡的購物中心,還會有酒店、商業(yè)辦公樓、住宅等業(yè)態(tài)。
2021年5月 銀湖10號地塊圍擋準(zhǔn)備開發(fā)
不過后續(xù)地塊傳出考古勘探等消息,原定2021年出讓的計劃也暫緩。
在這段時間,杭州樓市的熱度逐漸減退,除了一些核心板塊外,一些外圍區(qū)域出現(xiàn)底價兜底甚至流搖的情況,非熱點板塊的新房銷售也逐現(xiàn)頹勢。??????????????
銀湖科技城
但與此同時,銀湖科技城的發(fā)展卻是如火如荼,西科創(chuàng)大走廊的“金南翼”和融杭橋頭堡的定位逐漸清晰,產(chǎn)業(yè)新城的目標(biāo)越來越明確。???????
不過,銀湖科技城當(dāng)下最大的配套短板,莫過于缺乏商業(yè)配套,特別是大型的商業(yè)綜合體。因此,銀湖板塊的居民都希望10號地塊盡早出讓,配套的商場盡早落地。?????????
同時,銀湖10號地塊的住宅部分,也是檢閱板塊新房在市場表現(xiàn)的一塊試金石。??????
今年,銀湖10號地塊再次進行控規(guī)調(diào)整,適當(dāng)降低了容積率,被外界認為地塊距離出讓不遠了。兩個月前,地塊正式掛牌出讓。???
根據(jù)地塊出讓要求,地塊需建設(shè)一座體量不低于6萬㎡的商場(還有1㎡的地下空間),同時地塊還將建設(shè)體量不小于3.69萬㎡的辦公樓和2.5萬㎡以上的酒店等業(yè)態(tài)。
誰會拿下銀湖10號地塊,成為了銀湖居民們始終在討論的話題。??
去年的富陽區(qū)土地推介會上,銀湖10號地塊作為重點項目亮相,在新版規(guī)劃效果圖中,商場的設(shè)計語言、顏色,都神似大悅城旗下的春風(fēng)里商場。
“春風(fēng)里”版的銀湖10號地塊效果圖????
全知道從這家房企的商管團隊了解到,2021年他們曾有意拿下銀湖10號地塊,當(dāng)時已在跟政府接洽,大致的方案也做好了,但隨后市場變化很大,在當(dāng)下的市場背景下,開發(fā)銀湖10號地塊這樣的商住混合地塊幾乎沒有利潤,這次的土拍并沒有報名。
而近期另一家傳出有意參拍銀湖10號地塊的開發(fā)商則明確向全知道表示,公司接下去只會在主城區(qū)拿核心地塊。?????????????????
那么今天競得銀湖10號的地塊的金帝,又是什么來頭???
全知道了解到,底價拿下銀湖10號地塊的金帝,是一家從蕭山起步的杭系房企,開發(fā)足跡集中在杭州蕭山、紹興一帶。像是聞堰的疊潮雅庭,就是金帝參與和濱江共同開發(fā)。項目的除了已經(jīng)售罄的洋房,還帶有一座商業(yè)綜合體。
疊潮雅庭的住宅已經(jīng)售罄,但商業(yè)部分進展較慢
值得注意的是,金帝在浙江有多個商業(yè)綜合體合作開發(fā)的案例,比如紹興金帝銀泰城、?紹興金帝龍湖天街、蕭山融泰城等。另外,金帝與銀泰系的商業(yè)也合作密切,合作的商業(yè)項目中,商業(yè)部分多為銀泰百貨或銀泰城。?????????
全知道認為,未來銀湖10號地塊的商業(yè)部分,根據(jù)其體量和定位,很可能會規(guī)劃一座銀泰百貨,當(dāng)然,一座輕資產(chǎn)合作運營的天街也不是沒有可能。?????????????????????
上圖為紹興金帝銀泰城,下圖是蕭山融泰城
不過,商業(yè)項目和房地產(chǎn)一樣,已經(jīng)不再盲目擴張布點,開發(fā)商對于商業(yè)項目的選址、經(jīng)營和定位越來越謹(jǐn)慎。??????????????????????????
紹興金帝龍湖天街
就拿銀湖10號地塊來說,雖然擁有快速路、地鐵等配套,但地理站位相對孤立,就拿高橋的萬達廣場來說,可以虹吸富陽主城區(qū)的客流,之江的西投銀泰城,除了輻射板塊內(nèi)的30萬人口,還可以輻射東洲、浦沿等板塊。
但銀湖10號地塊距離東側(cè)的之江、西側(cè)的富陽主城區(qū)都有一定距離,但僅僅依靠銀湖科技城的常住人口就顯得捉襟見肘。
富陽萬達廣場
這樣的問題,此前在之江的一些商業(yè)體就曾出現(xiàn)過:因為之江常住人口不過30萬,很多商業(yè)的預(yù)測客流不達標(biāo),導(dǎo)致很多業(yè)態(tài)、品牌無法入駐,商業(yè)的招商和規(guī)模不行,商業(yè)自然就沒有吸引力,形成惡性循環(huán)……????????????????????
因此,全知道認為,金帝銀湖10號地塊是否能成功,商業(yè)的規(guī)劃、定位至關(guān)重要,而住宅部分的銷售進度,也將直接影響到商業(yè)的順利開發(fā)。?????????
關(guān)注長三角地塊出讓的平臺“好地訊”也做出類似觀點。“好地訊”認為:雖然銀湖目前的新房銷售壓力不小,但10號地塊位于地鐵口,自帶商業(yè),相比區(qū)域內(nèi)其他高層項目壓力稍偏低,如果住宅部門全部(順利)銷售,基本可以覆蓋商業(yè)綜合體成本。????????
但“好地訊”還認為,前期總投入需要超過25億的項目,還需面對住宅部分的行情不確定性,房企預(yù)計仍將謹(jǐn)慎參與。
而今年的土拍,全知道了解到,面對其他熱門板塊超過20家房企報名參拍,銀湖10號地塊僅有金帝一家報名。????????????
最后,全知道認為,市場的冷淡是大環(huán)境,銀湖的小環(huán)境總體表現(xiàn)良好,近年來無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是人口導(dǎo)入,都在為這個板塊不斷注入活力。????
希望銀湖的首座商業(yè)綜合體,能夠做出特色,做出優(yōu)勢,殺出一條血路來!?????????
??主筆:小全、小楠 | 主編:小全 |律師:鄭晶晶
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