32家！競(jìng)拍81輪！中海搖中島內(nèi)何厝地塊！ 看熱訊

今天（6月30日）

廈門迎來2023年第二次商住地拍賣會(huì)

拍賣會(huì)前，有消息顯示同安西湖地塊無人報(bào)名

(資料圖片)

果不其然，

今天拍賣會(huì)開局就宣布只拍2023P08地塊

最終

2023P08地塊再次觸頂搖號(hào)

2023年上半年土拍收官

合計(jì)成交計(jì)價(jià)建面38.33萬㎡

吸金164.65億元

2023P08

中海以總價(jià)63.2億元競(jìng)得，

成交樓面價(jià)51721元/㎡，溢價(jià)率14.9%

住宅銷售限價(jià)：住宅73000元/㎡

車位的銷售價(jià)格不得超過60萬元/個(gè)。

參拍房企

2023P08地塊（32家，含馬甲）：福州華潤(rùn)、廣州潤(rùn)投、廈門潤(rùn)投、鄭州華泓、重慶天拓、沈陽潤(rùn)品、武漢潤(rùn)雪、廣州廣奧、廣州中海盛榮、福州中海海逸、佛山中海千燈湖、佛山順德海潤(rùn)、廈門中海嘉業(yè)、廈門中海、中海海怡、廈門國(guó)貿(mào)、廈門添鷺、保利海西、福州中寓、泉州保投、杭州保匯、溫州保源、廈門中瑋、佛山華楓、中山華庚、廣州華昊、廣州華博、廣州華盈、漳州聯(lián)嘉、福州榕裕、福州首開、福州雍景灣等共計(jì)32家（含聯(lián)合）

CRIC土拍解讀

1

上半年供應(yīng)節(jié)奏較緩，清單僅完成一半

2023年上半年，廈門共推出5幅住宅用地，總占地面積14.0萬㎡，總建筑面積44.81萬㎡，與往年相比，整體供應(yīng)節(jié)奏緩慢，供應(yīng)幅數(shù)與總量明顯低于歷史同期。

3月2日，廈門公布了上半年土地計(jì)劃供應(yīng)清單，全市計(jì)劃供應(yīng)9幅商住地，總建面79.96萬㎡。但在翹首以盼之下，首批商住地拍賣會(huì)在5月姍姍來遲，僅推出3幅宅地；本次（今年第二批）土拍會(huì)則在上半年收尾之際進(jìn)行，僅有2幅宅地開拍，其中1宗因無人報(bào)名流拍，也就是說，上半年合計(jì)供應(yīng)5宗地，成功拍出4宗。供應(yīng)清單完成進(jìn)度僅過一半，進(jìn)展緩慢。

自2017年以來，廈門半年度商住地供應(yīng)最低為6宗，今年上半年僅供應(yīng)5宗，也就意味著今年上半年的土地供應(yīng)幅數(shù)創(chuàng)下新低。從供應(yīng)體量來看，今年上半年共供應(yīng)44.81萬㎡，回落至2018年上半年的市場(chǎng)水平。

2

供地主力依靠島內(nèi)用地，島外持續(xù)乏力

從2023年上半年供應(yīng)清單來看，與往年供應(yīng)地塊全市開花不同，今年供應(yīng)宅地基本集中在島內(nèi)，依靠地段優(yōu)勢(shì)以及高端需求的快開快銷模式吸引房企青睞。

本次思明2023P08地塊共有吸引了建發(fā)、華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)、聯(lián)發(fā)、保利等9家主體32個(gè)號(hào)碼參拍，最終，經(jīng)歷了81輪激烈競(jìng)拍后，地塊觸頂搖號(hào)，被中海以63.2億元搖號(hào)競(jìng)得，溢價(jià)率14.9%。

島外土地市場(chǎng)則顯得尤為冷清，上半年僅供應(yīng)2幅島外宅地，其中1幅位于翔安南部新城保利國(guó)貿(mào)沁原旁，以零溢價(jià)由國(guó)貿(mào)摘得地塊；而本輪的同安地塊則最終因無意向企業(yè)報(bào)名而最終流拍，這也是該地塊的第二次流拍（曾在2022年5月26日拍賣會(huì)上流拍）。

這也就意味著，廈門當(dāng)前土地拍賣進(jìn)入了新一輪的瓶頸，即島內(nèi)島外兩極分化愈加明顯，一方面島內(nèi)供需結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡，另一方面島內(nèi)基本采取快開銷策略，可售庫存消化快，狹義存量去化周期已降至10個(gè)月以下，疊加其貨值高的特點(diǎn)，島內(nèi)地塊的熱度很好的維持在高位。

而島外存量長(zhǎng)期處于高位震蕩狀態(tài)，去化周期維持在20個(gè)月左右，特別是同安庫存壓力巨大，疊加待入市項(xiàng)目的廣義庫存去化周期達(dá)到40個(gè)月以上。雖然上半年特別是3-4月剛需客群得到一定的釋放，在5月有房票政策的利好刺激，但整體上的走量速度并不理想，這也是為什么本次同安地塊體量雖然不大但卻無人報(bào)名了。

3

國(guó)企戰(zhàn)斗力旺盛，競(jìng)爭(zhēng)白熱化趨勢(shì)明顯

上半年廈門一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)速度緩慢，加上島內(nèi)地塊相繼推出，導(dǎo)致實(shí)力房企集中爭(zhēng)搶局面的發(fā)生。今年放開報(bào)名以來，每個(gè)房企都基本手持多個(gè)號(hào)碼牌參拍，本次島內(nèi)地塊仍有32個(gè)號(hào)碼牌參拍，均為國(guó)/央企報(bào)名，民企均未現(xiàn)身?？梢?，當(dāng)下國(guó)/央企對(duì)于島內(nèi)地塊的土儲(chǔ)需求十分突顯，建發(fā)、華潤(rùn)、保利等房企舉牌積極，最終實(shí)現(xiàn)觸頂，截止本次土拍，島內(nèi)地塊均觸頂上限搖號(hào)成交。

自集中供地以來，國(guó)/央企在土拍市場(chǎng)的地位逐年攀升，在企業(yè)資金實(shí)力背景下對(duì)于高貨值、中小體量快銷型的優(yōu)質(zhì)地塊需求也不斷增長(zhǎng)。島內(nèi)地塊不僅可以保證貨值的回收，同時(shí)得益于取消配建面積，利潤(rùn)空間也隨之增加，銷售定價(jià)空間和銷售策略都更為了靈活，預(yù)計(jì)未來島內(nèi)地塊的爭(zhēng)搶還將持續(xù)。

今年上半年多個(gè)項(xiàng)目采取了高差價(jià)策略入市，最低預(yù)售單價(jià)降至6萬元/㎡以下，島內(nèi)上車門檻不斷下降吸附剛改客戶，而在虹吸效應(yīng)下島外的改善客群也正被島內(nèi)不斷吸收，島外地塊剛需庫存高企，改善客群進(jìn)島的影響房企對(duì)島外地塊拿地的需求將進(jìn)一步下滑。

上半年，廈門土地市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪調(diào)整周期，受到二級(jí)市場(chǎng)庫存影響，島內(nèi)外熱度兩極分化顯著。當(dāng)前島內(nèi)需求仍舊保持穩(wěn)定，疊加購房門檻下調(diào)，剛改客戶得到了更多的上車機(jī)遇，島外則掙扎于剛需客群對(duì)于價(jià)格的敏感度，置業(yè)需求的迫切度放緩，且在各種促銷手段下刺激效果都較為有限，競(jìng)爭(zhēng)格局將進(jìn)一步加劇。

從目前趨勢(shì)來看，廈門土拍將會(huì)繼續(xù)推出島內(nèi)核心地塊來維持熱度，島外地塊則需要拿出更為核心的優(yōu)質(zhì)地塊才有可能吸引企業(yè)報(bào)名。

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