2023年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)·觀點(diǎn)月度指數(shù)

2023-06-30 20:14:49來源:金融界

上半年權(quán)益銷售2 3萬(wàn)億元,6月銷售均價(jià)同比上升4 8%觀點(diǎn)指數(shù)“2023年1-

上半年權(quán)益銷售2.3萬(wàn)億元,6月銷售均價(jià)同比上升4.8%


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觀點(diǎn)指數(shù)“2023年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示,6月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3636億元,同比下降34.4%,環(huán)比基本持平。

數(shù)據(jù)來源:觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)及整理

1-6月,前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售額22975億元,同比下降4.8%。保利發(fā)展、中海和萬(wàn)科占據(jù)前三甲,分別錄得權(quán)益銷售金額1656億元、1599.4億元以及1311.6億元,其中保利發(fā)展和中海同比分別上升17.3%和24.2%,萬(wàn)科同比下降6.3%。

6月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2290億元,同比下降36.7%,環(huán)比下降4.6%。1-6月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額14905億元,同比上升8.2%。與2022年上半年相比,前20房企仍有17家在列,其余3家則被中國(guó)鐵建、保利置業(yè)、卓越集團(tuán)取代。

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從上半年權(quán)益銷售的增長(zhǎng)率來看,增長(zhǎng)較快的民企僅大華集團(tuán)一家,其余主要是央國(guó)企,另外,綠城中國(guó)上半年權(quán)益銷售額增長(zhǎng)亦達(dá)到39.6%。

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銷售均價(jià)方面,6月前100房企錄得全口徑銷售金額5346億元,銷售面積3085萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為1.73萬(wàn)元/平方米,較5月持平,較去年6月上升4.8%。

二手房銷售價(jià)短暫回升再現(xiàn)下跌,市場(chǎng)預(yù)期仍待修復(fù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有46個(gè),比上月減少16個(gè);一、二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅回落,三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格與上月持平。

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二手房?jī)r(jià)方面,5月份一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格全面下跌,一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn),北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%,二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

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從前五個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看,市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)尚不明朗,盡管前5月新房銷售價(jià)格基本保持上升趨勢(shì),但需求在3-4月集中釋放后保持低位,五一、端午等假期節(jié)點(diǎn)的看房、成交量未有明顯上升。

二手房銷售價(jià)格短暫回升后再現(xiàn)下跌,或意味著房?jī)r(jià)“擠泡沫”的過程仍在持續(xù)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為,新房市場(chǎng)的價(jià)格上升,一定程度上是部分高端、豪華項(xiàng)目的暢銷所支撐的;而二手房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)則更能反映首次購(gòu)房的剛需和置換類改善型需求市場(chǎng)的情況。

值得注意的是,近期各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向主要以支持首次購(gòu)房和多孩家庭改善性購(gòu)房為主,如長(zhǎng)沙、安徽蚌埠、襄陽(yáng)等地下調(diào)了個(gè)人首套房貸首付比例;天津則出臺(tái)新規(guī),在津無房家庭首次公積金貸款還清后,仍可按首套房貸款;廣東省發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的實(shí)施意見》,實(shí)施精準(zhǔn)購(gòu)房租房?jī)A斜政策,向多子女家庭傾斜。

此外,青島、福州、惠州、沈陽(yáng)、珠海等超過20個(gè)城市提出,可提取住房公積金作為首付款,減輕購(gòu)房資金壓力。

上半年不少城市限購(gòu)區(qū)域亦有所放寬,如揚(yáng)州自7月1日起一年內(nèi),在市區(qū)購(gòu)買改善性住房不再執(zhí)行限購(gòu)政策,其原有住房不再執(zhí)行限售政策;杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域放寬限購(gòu),余杭區(qū)和蕭山區(qū)部分鎮(zhèn)街亦放松限購(gòu)政策,外地戶籍繳納1個(gè)月社保即可購(gòu)房;目前武漢二環(huán)外新房與二手房都不限購(gòu)。

近日更是有消息傳出,二線城市將全面取消限購(gòu)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控,全面放開限購(gòu)的可能性較小,放寬限購(gòu)區(qū)域或調(diào)整限購(gòu)規(guī)則引導(dǎo)市場(chǎng)需求流向特定區(qū)域的可能性更大;但該消息亦反映出,當(dāng)前市場(chǎng)仍期待強(qiáng)有力的政策刺激。

從數(shù)據(jù)上看,當(dāng)前銷售增長(zhǎng)依然困難,5月銷售不及預(yù)期,低于2022年的同期水平。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1-5月全國(guó)累計(jì)商品房銷售金額49787億元,同比上升8.4%,增幅較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn);全國(guó)累計(jì)商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米,同比下降0.9%,降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售均價(jià)為10721元/平方米,環(huán)比上升1.5%,同比上升12.8%。

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5月商品房銷售金額10036億元,同比下降4.8%,環(huán)比上升9%。而6月樓市以平淡為基調(diào),市場(chǎng)預(yù)期有待進(jìn)一步修復(fù);項(xiàng)目端推盤亦并不積極,如廣州端午假期僅有2個(gè)項(xiàng)目加推,而五一假期期間則有超過30個(gè)項(xiàng)目開盤或加推。

投資信心增強(qiáng),金融支持力度加大

開發(fā)投資方面,從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看,2023年1-5月,房地產(chǎn)投資開發(fā)實(shí)際到位資金111937億元,同比下降11.3%。

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5月份,房地產(chǎn)投資開發(fā)實(shí)際到位資金12215億元,環(huán)比上升3.5%,同比下降5.7%。

疫情管控放開后,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心增強(qiáng),在春節(jié)過后的3月表現(xiàn)更加明顯,但由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資區(qū)域集中,整體規(guī)模收縮,疊加銷售仍處于低谷等因素,房地產(chǎn)投資開發(fā)資金規(guī)模未有明顯提升。

另外,土地出讓收入的下降亦反映出房地產(chǎn)投資規(guī)模的下行趨勢(shì)。據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù),2023年1-5月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入14893億元,同比下降20%。

新開工方面,1-5月房地產(chǎn)累計(jì)新開工面積39723萬(wàn)平方米,同比下降22.6%,降幅較上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。5月單月房地產(chǎn)新開工面積8503萬(wàn)平方米,環(huán)比上升19.8%,同比下降28.5%。

竣工方面,1-5月房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積27826萬(wàn)平方米,同比上升19.6%,升幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。5月單月房地產(chǎn)竣工面積4148萬(wàn)平方米,環(huán)比下降2.5%,同比上升24.5%。

數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為,新開工面積同比持續(xù)下降主要是受制于銷售走弱帶來的投資信心搖擺。而竣工方面受“保交付”政策支持,仍在有序推進(jìn)當(dāng)中。

各地正在探索通過金融保障提高房地產(chǎn)的投資信心,如連云港曾在今年《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)措施的通知》中提到,在保障商品房正常交付的前提下,合理釋放監(jiān)管資金用于開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過保函方式置換最高不超過30%的預(yù)售資金。廣州在《2023年廣州金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》中提出,加快開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

另外,部分省市設(shè)立紓困基金,通過政策資金入場(chǎng)推進(jìn)保交樓工作,提升市場(chǎng)的信心,并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)借款封閉運(yùn)行、專款專用,確保資金精準(zhǔn)用于“保交樓”工作。

LPR下調(diào),首套房貸利率最低3.6%

6月20日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新的LPR數(shù)據(jù),1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%。LPR下降10BP,貸款利率進(jìn)一步下降。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解,不少城市在消息公布后就同步下調(diào)了房貸利率。

數(shù)據(jù)來源:中國(guó)人民銀行、觀點(diǎn)指數(shù)整理

目前首套房貸利率最低已降至3.6%,據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè),珠海、清遠(yuǎn)等城市已經(jīng)執(zhí)行這一最低利率;另外,目前北京、上海、廣州、深圳地區(qū)的商業(yè)銀行主流首套房貸利率分別為4.75%、4.55%、4.2%、4.5%,均較上月下調(diào)了10BP。

數(shù)據(jù)來源:中國(guó)人民銀行、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從住戶中長(zhǎng)期貸款變動(dòng)來看,今年前5月住戶中長(zhǎng)期貸款變動(dòng)額分別為+2231、+863、+6348、-1156、+1684億元。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為,3月住戶中長(zhǎng)期貸款的大幅增長(zhǎng)顯示了需求集中釋放時(shí)貸款購(gòu)房人群將占據(jù)較大份額。4、5月商品房銷售總額超過1.9萬(wàn)億元,但同期住戶中長(zhǎng)期貸款額僅新增528億元,意味著貸款購(gòu)房數(shù)量銳減,全款購(gòu)房占據(jù)當(dāng)下購(gòu)房市場(chǎng)的主流,而全款購(gòu)房者通常更青睞于高端產(chǎn)品。

從當(dāng)下商品房銷售熱點(diǎn)板塊和熱門項(xiàng)目的情況亦可以發(fā)現(xiàn),當(dāng)下高端項(xiàng)目去化相對(duì)順利。

例如,深圳上半年首個(gè)開盤售罄的項(xiàng)目為海德園,位于福田區(qū),備案均價(jià)約12.6萬(wàn)/平方米;廈門島內(nèi)五緣灣片區(qū)銷售火熱,五緣灣海、天琴海等項(xiàng)目首次開盤都獲得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī),當(dāng)前五緣灣新房?jī)r(jià)格超過5萬(wàn)元/平方米。

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