世界聚焦:廣州寫字樓市場將迎“供應(yīng)潮”,C-REITs市場今年加速擴(kuò)容

2023-06-30 23:17:48來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者翁榕濤實(shí)習(xí)生曾日麗廣州報(bào)道6月29日,戴德梁行召開2

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者翁榕濤實(shí)習(xí)生曾日麗 廣州報(bào)道


(相關(guān)資料圖)

6月29日,戴德梁行召開2023年上半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望新聞發(fā)布會(huì),解讀廣州商業(yè)物業(yè)市場的復(fù)蘇步調(diào),探討市場多元化的發(fā)展趨勢。

回顧上半年,廣州寫字樓市場迎來復(fù)蘇,甲級寫字樓凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正,但新增供應(yīng)集中入市等多方面因素疊加,仍然推動(dòng)全市空置率持續(xù)上升。

在零售市場方面,餐飲業(yè)態(tài)強(qiáng)勁復(fù)蘇,商業(yè)品牌拓店積極性回歸推動(dòng)各商圈購物中心入駐率提升,全市空置率在連續(xù)四個(gè)季度的上升之后迎來首次回落;在投資領(lǐng)域方面,中國房地產(chǎn)投資信托基金C-REITs今年迎來擴(kuò)容,促進(jìn)完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資閉環(huán),推動(dòng)當(dāng)前存量市場條件下的提升與轉(zhuǎn)型。

廣州迎來寫字樓“供應(yīng)潮”

今年琶洲商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收并集中投入使用,推動(dòng)上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應(yīng)增加,推動(dòng)上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)39.8萬平方米,是過去五年同期水平的最高值。

戴德梁行廣州企業(yè)服務(wù)部主管梁振聲表示,“隨著多個(gè)新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入市場,新增供應(yīng)為整個(gè)市場帶來了更多的選擇,但也導(dǎo)致市場競爭進(jìn)一步加劇。在這種情況下,全市空置率延續(xù)上升趨勢至18.0%?!?/p>

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),今年上半年全市平均租金持續(xù)走低,降至每月每平方米161元,同比下降了7.6%。

“對于租戶而言,當(dāng)前充裕的供應(yīng)量將提供更多的辦公空間選擇,同時(shí)考慮到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍處于恢復(fù)期,租戶保持謹(jǐn)慎態(tài)度,并更注重降本增效。在此情況下,業(yè)主也在不斷調(diào)整租賃策略、放寬議價(jià)空間,因此可明顯看到市場競爭正在加劇。由于整個(gè)市場的觀望情緒,全市空置率水平仍在持續(xù)向上增長?!绷赫衤暠硎?,短期來看,由租戶主導(dǎo)的市場現(xiàn)狀或?qū)⒀永m(xù),成本控制依然是多數(shù)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn),性價(jià)比高的辦公空間更受市場青睞。

在零售市場方面,廣州商業(yè)零售市場持續(xù)復(fù)蘇。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1-4月廣州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長8.2%,比1-3月提高了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)戴德梁行廣州研究部助理經(jīng)理汪驪珠介紹,隨著餐飲業(yè)態(tài)強(qiáng)勁復(fù)蘇,熱門商業(yè)品牌拓店的積極性有所回歸,帶動(dòng)各商圈購物中心的入駐率提升,全市整體空置率在經(jīng)歷過去四個(gè)季度的上升之后,在今年第二季度回落至7.0%。

盡管消費(fèi)市場逐漸恢復(fù),但商家依然關(guān)注成本控制,“多數(shù)業(yè)主采取降低租金、增加免租期等積極策略以提高出租率,全市平均租金同比下降3.3%至每月每平方米750.3元。而核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的區(qū)位和成熟的運(yùn)營能力持續(xù)引進(jìn)新品牌?!蓖趔P珠說。

數(shù)據(jù)顯示,降本增效已經(jīng)成為了大多數(shù)企業(yè)的主要需求。從行業(yè)需求來看,專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求表現(xiàn)相對穩(wěn)健,其中專業(yè)服務(wù)業(yè)是上半年廣州全市租賃成交的最大主力,占據(jù)全市租賃成交總面積的27.6%。消費(fèi)市場的復(fù)蘇推動(dòng)貿(mào)易和零售業(yè)需求回升,成為上半年市場需求的第二大主力。

對此,梁振聲進(jìn)一步分析:“降本增效是上半年需求端的關(guān)鍵詞。今年有很多租戶大面積續(xù)租的案例,他們大多數(shù)能獲得更為優(yōu)惠的租金和靈活的條款;在一些搬遷案例中,租戶也在調(diào)整租賃面積,使得辦公空間更為緊湊實(shí)用,同時(shí)要求業(yè)主給予定制裝修補(bǔ)貼等。一些小面積的租賃需求也能獲得較大的價(jià)格談判空間。”

據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-5月,全市新登記經(jīng)營主體21.2萬戶,同比增長19.8%。營商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化不僅有利于經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展,也是租賃需求回暖的重要基礎(chǔ)。供應(yīng)方面,隨著過去兩年延期交付的項(xiàng)目陸續(xù)入市,廣州甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)將在今年迎來供應(yīng)高峰。

梁振聲指出,預(yù)計(jì)今年廣州還有43.4萬平方米新增供應(yīng)商業(yè)物業(yè)投入使用,“今年4月份以后,整個(gè)市場的活躍度有所減緩,整體市場的回調(diào)仍然需要宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)和營商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化,對于企業(yè)來說會(huì)有更大的動(dòng)力;另外一方面,專業(yè)的運(yùn)營能力也是在新時(shí)代贏得客戶的一個(gè)非常關(guān)鍵的因素?!?/p>

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示,“大量的新增供應(yīng)將為租戶帶來更多辦公選擇,但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致市場競爭加劇。廣州市場已進(jìn)入新存量物業(yè)時(shí)代,當(dāng)前環(huán)境尤其考驗(yàn)商業(yè)運(yùn)營企業(yè)的內(nèi)功,需要運(yùn)營企業(yè)有敏銳的市場觸覺,加上專業(yè)的運(yùn)營能力,并且迅速調(diào)整策略,才能贏得最優(yōu)質(zhì)的客戶?!?/p>

根據(jù)戴德梁行調(diào)研結(jié)果,消費(fèi)者對生活方式、文化娛樂、健康養(yǎng)生等方面的消費(fèi)的支出在逐漸增加。

C-REITs加速擴(kuò)容

在房地產(chǎn)市場投資領(lǐng)域,中國房地產(chǎn)投資信托基金C-REITs今年迎來擴(kuò)容。

回顧發(fā)展歷程,三年以來,C-REITs發(fā)展迅速。2021年6月,首批C-REITs上市。今年6月,市場累計(jì)發(fā)行C-REITs產(chǎn)品27只,總市值已經(jīng)達(dá)到850億元,底層資產(chǎn)覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障性租賃住房等多種關(guān)乎國計(jì)民生的重大基礎(chǔ)設(shè)施。

戴德梁行廣州估價(jià)及顧問部董事何肇?zé)@指出,“今年C-REITs迎來快速發(fā)展期。一方面是底層資產(chǎn)在寬度上進(jìn)行了擴(kuò)容,今年3月增加了增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs;另一方面是深度上的擴(kuò)容,今年6月,有4只已上市的C-REITs進(jìn)行擴(kuò)募,而且擴(kuò)募后的C-REITs也已經(jīng)成功上市了。整體來說,C-REITs從寬度和深度方面都進(jìn)行了提速?!?/p>

今年3月24日,C-REITs監(jiān)管部門發(fā)布了相關(guān)文件,支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目,以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

對此,何肇?zé)@補(bǔ)充,“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為居民消費(fèi)行為的主要承載空間,在我國存量較大。優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)清晰、經(jīng)營狀態(tài)良好、能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流,與REITs底層資產(chǎn)的要求高度匹配?!?/p>

日前,住建部黨組書記、部長倪虹發(fā)表《譜寫住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新篇章》,其中提到“建筑業(yè)是最重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。何肇?zé)@對此表示,商業(yè)類的資產(chǎn)與C-REITs產(chǎn)品高度匹配,“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs契合我國擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的政策方向,也契合國有企業(yè)盤活存量以及高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)?!?/p>

展望未來,何肇?zé)@指出,“根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),目前國內(nèi)購物中心的總存量已經(jīng)超過了5億平方米,根據(jù)研究部的專題研究,全國16個(gè)重點(diǎn)城市高質(zhì)量零售物業(yè)的存量已經(jīng)超過了1億平方米,是一個(gè)非常龐大的市場,保守估計(jì)超過萬億元級別?!?/p>

何肇?zé)@表示,“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的C-REITs成功發(fā)行之后,預(yù)計(jì)可以為產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)參與者帶來一定好,對原始權(quán)益人來說可以優(yōu)化零售物業(yè)持有人資產(chǎn)負(fù)債表;在資本市場角度,引入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或可以改善REITs市場供不應(yīng)求格局;對投資者而言,消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以提供風(fēng)險(xiǎn)收益適中的投資產(chǎn)品選擇?!?/p>

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍則表示:“從美國、新加坡等國外成熟REITs市場來看,消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施一直是最主要的底層資產(chǎn)類型之一。這次擴(kuò)容,有利于完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資閉環(huán),促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理水平的提升,促進(jìn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需;同時(shí),C-REITs將迎來新的資產(chǎn)類型,豐富投資人的投資選擇?!?/p>

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