李宇嘉:要建立“房屋養(yǎng)老金”制度,錢從哪來? 每日動態(tài)
中新經緯7月1日電 題:要建立“房屋養(yǎng)老金”制度,錢從哪來?
作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員
李宇嘉
(資料圖片)
房屋養(yǎng)老金來了。
6月26日,住建部部長在和中國銀行黨委書記交流中,指出要探索建立“房屋養(yǎng)老金制度”,為房屋提供全生命周期安全保障。
近幾年來房地產行業(yè)主題是“防風險”,而這個風險,不僅是“房企暴雷”的風險,還有存量房的各類安全風險。國家對“房屋養(yǎng)老金”即公共維修基金的重視程度越來越高。在推進落實過程中還存在哪些問題?
既然有公共維修基金,為啥還要房屋養(yǎng)老金?
當前,公共維修基金面臨的一個主要問題是“錢不夠”。一個層面的意思是“應繳未繳”或“未足額繳納”。
今年全國兩會期間,全國人大代表,南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高講了一組數(shù)據(jù):南京有約30%的房屋未歸集維修資金,已歸集維修資金且當前有結余的老舊小區(qū),有28%的小區(qū)余額低于10萬元,資金明顯不夠。
“錢不夠”另一層意思是,按照原來歸集模式,即便足額繳納,也不夠房子后續(xù)養(yǎng)老。
對于房子交付后的養(yǎng)護,政策規(guī)定足夠重視:小修小補、日常維護,有物業(yè)管理費(保修、保養(yǎng)、保潔);需要大修理,比如外墻防水損壞造成嚴重滲透,外墻有大面積脫落危險,樓梯出現(xiàn)故障危及人身安全等,都要動用維修基金。
但恰恰房子平時保養(yǎng),是不到位的。最典型的就是很多小區(qū),物業(yè)管理費多年以來都很低,而不管物料還是人工,物業(yè)運營維護支出則不斷上升。越是樓齡長的小區(qū),物管公司劣幣驅逐良幣現(xiàn)象越明顯,在社區(qū)治理缺失情況下,公共部分不被關注,導致了“公地悲劇”,即公共區(qū)域迅速惡化。
這在老舊小區(qū)上體現(xiàn)很明顯。近年來,各地都在積極推進老舊小區(qū)改造,其出發(fā)點是“誰投資、誰受益”,但由于公共區(qū)域短板太大,業(yè)主沒有付費習慣,都在等財政、管線單位花錢改造,資金無法平衡。根源就在于,要補的太多,公共維修基金根本不夠。
不僅是老舊小區(qū),一些本世紀以來新建的房子,也出現(xiàn)了未老先衰,設施設備使用壽命下降。
能否流轉是判斷資產價值的關鍵
當前,我們已告別大規(guī)模建設的“有沒有”時代,到了存量維護保養(yǎng)的“好不好”時代。一方面,百姓對更美好的居住體驗有了更高的要求;更重要的是,能否流轉是判斷一項資產是否具有價值的關鍵。存量房能不能流轉、使用起來,是房地產市場能否穩(wěn)定的關鍵。
房子遍地的情況下,維護的好才有流轉,相反就沒有流通價值,慢慢就陷入了“陰跌”的過程?,F(xiàn)在,二手房掛牌量很大,難賣的就是那些“高齡房子”,根源就在于這些房子沒有得到很好的維護。中國城鎮(zhèn)存量住房約500億平方米,其中約300億平方米為上世紀建設,開始進入“中老年”階段,本世紀以來建設的200億平方米左右的房屋,部分樓齡也超過20年。
如果得不到維護,很多房屋流通的價值就在慢慢地消失,這個損失就大了。目前,中國存量住房價值超過400萬億人民幣,達到歷史最高值,相當于GDP的4倍。房地產直接關聯(lián)40%的銀行貸款,以不動產作為抵押或現(xiàn)金流依賴地產的金融資產,規(guī)模就更大了。
因此,建立“房屋養(yǎng)老金制度”,為房屋提供全生命周期安全保障,本質上也有助于控制房價下跌,防范系統(tǒng)性風險。上升到這樣的高度看,建立房屋養(yǎng)老金是非常專業(yè)的一件大事,要像個人養(yǎng)老金一樣,需要類似社?;鹄硎聲@樣的專業(yè)機構去運營,才能做好這項工程。
未來,公共維修基金迫切需要進一步升級到房屋養(yǎng)老金制度。
房屋養(yǎng)老金制度怎么建立?
我建議,就如同個人養(yǎng)老金制度由“三支柱”、個人與公共賬戶構成一樣,房屋養(yǎng)老金制度也應該由幾個支柱構成,也要有個人和公共賬戶。第一支柱就是公共維修基金,由全體業(yè)主在購買新房時歸集和共同所有,進入個人賬戶?!皯獨w未歸”或未足額歸集,要查缺補漏、追溯補齊。
第二支柱類似企業(yè)年金,比如一定比例土地出讓金、財政獎補,公共維修資金增值收益,公積金增值收益等,這些進入公共賬戶。住宅公共維修基金要褪去行政強干預導致的管理和使用僵化,在確保足額繳納、確保資金池水位充足前提下,要基于“增值性、收益性、安全性”的綜合考量,借鑒社?;鸸芾砟J剑袑I(yè)機構投資打理,實現(xiàn)保值增值。
第三支柱,就應該是商業(yè)性質房屋養(yǎng)老金,包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補充。房屋綜合安全保險由開發(fā)商代全體業(yè)主(新房項目)或全體業(yè)主集體投保。房屋安全保險的作用,一方面是推進常態(tài)化的房屋體檢和安全動態(tài)監(jiān)測,避免未老先衰、設施設備提前退化。
另一方面,在房屋出現(xiàn)突發(fā)性大修時,能確保臨時安置、加固排險和賠償?shù)却箢~費用的支出到位。在制度層面建立養(yǎng)老金制度,房屋投了安全保險,加強對住宅小區(qū)的定期體檢,就會對前端的物業(yè)管理形成督促,日常的小修小補要及時到位。
此外,不同于增量時代的投錢建設,存量時代需要建成的物業(yè)持續(xù)產生現(xiàn)金流。小區(qū)和社區(qū)公共空間很多,既包括商鋪、房屋出租、停車場、廣告牌、會所、體育設施等,必須要有盤活經營、出讓經營權的思路。當下,老舊小區(qū)改造如火如荼,可以挖掘出很多可以盈利的空間。
萬物云蝶城模式,愿景集團的勁松模式等,都是有益的探索。當然這需要自上而下的政策推動,需要基于廣泛實踐探索出可推廣的模式,需要建立起激勵相容的機制,需要基層干部群眾積極動員和參與,更需要讓每一個業(yè)主從內心認識到,建立房屋養(yǎng)老金,這是自己的事情,有利于房子保值增值,也有利于我們未來的生活和養(yǎng)老。(中新經緯APP)
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