中達(dá)證券：銷售復(fù)蘇勢(shì)頭轉(zhuǎn)弱，多地下調(diào)房貸利率

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 6月30日，中達(dá)證券發(fā)布內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

數(shù)據(jù)要點(diǎn):

本周，42個(gè)主要城市新房成交面積環(huán)比下降5%，2023年累計(jì)成交面積同比上升11%。其中一線環(huán)比下降較多城市為上海、深圳，環(huán)比下降25%、14%。

(資料圖)

一、二、三線城市累計(jì)成交面積同比分別上升24%、7%、14%。2023年累計(jì)交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞，分別下降36%、29%、27%。

截至6月23日，13個(gè)主要城市可售面積(庫(kù)存)環(huán)比與上周持平;平均去化周期174個(gè)月，環(huán)比上升4%。莆田和寧波去化周期環(huán)比上升較多，分別上升22%和11%，去化周期分別由上期的42.0個(gè)月和117個(gè)月變動(dòng)至511月和13.0個(gè)月。

本周，15個(gè)主要城市二手房交易建面下降33%。其中環(huán)比下降較多城市為蘇州、南京，分別環(huán)比下降43%、42%。2023年累計(jì)成交面積同比上升57%。2023年累計(jì)同比下降較多城市為寶雞，同比下降34%。

本周觀點(diǎn)：本周，重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比增速回落12pct。從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交環(huán)比下降較多，環(huán)比下降17%(較上周增速回落33pct)，主要系四個(gè)一線城市環(huán)比同步下跌，其中上海、深圳環(huán)比跌幅較大。從城市區(qū)域來(lái)看，武漢、渭南等4市成交環(huán)比齊跌，帶動(dòng)中部區(qū)域成交環(huán)比下降72%。二手房成交方面，重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大29pct，其中蘇州、南京、東莞三地環(huán)比下降較多，分別成交面積環(huán)比下滑43%、42%、41%。

庫(kù)存方面，在銷售下滑的影響下，一線城市中，北京、廣州分別去化周期環(huán)比提升8pct 2pct，帶動(dòng)一線去化周期環(huán)比上升1pct。其他重點(diǎn)城市中，較上周，去化周期環(huán)比上漲城市數(shù)量有所增加(由4城增至6城)，莆田、南京等地環(huán)比持續(xù)上升，帶動(dòng)重點(diǎn)城市去化周期環(huán)比升勢(shì)延續(xù)，環(huán)比增速提升2pct。

投資建議:

5年期LPR下降10bp，北京等地跟進(jìn)下調(diào)住房貸款利率。本周，1年期/5年期以上LPR分別較上月下降10bp至3.55%/4.20%。中長(zhǎng)期LPR下降有望帶動(dòng)居民購(gòu)房成本下降;同時(shí)，周內(nèi)北京、寧波等地亦跟進(jìn)下調(diào)房貸利率(北京首套二套房貸利率分別降至475%/5.25%、寧波首套/二套房貸利率分別降至4.00%/4.80%，均較之前下降10bp)，或進(jìn)一步推動(dòng)剛需、剛改住房需求提升。另一方面，LPR的下降在一定程度上降低了企業(yè)的融資成本，在行業(yè)融資活動(dòng)較弱的背景下，或有助于進(jìn)一步緩解白名單房企的流動(dòng)性壓力。周內(nèi)其他地方政策，天津、臨沂等城市加強(qiáng)調(diào)整力度，主要涉及上調(diào)公積金貸款限額、允許符合條件的高品質(zhì)住宅適當(dāng)上浮銷售價(jià)格(不超過(guò)5%)等。參考此前銷售回升較快的主因系疫情后購(gòu)房需求的集中釋放、公積金貸款持續(xù)優(yōu)化等政策的密集出臺(tái)等，目前各地的政策組合或仍有一定的調(diào)整空間，尤其是近期銷售勢(shì)頭有所轉(zhuǎn)弱的部分重點(diǎn)二線城市。展望未來(lái)，隨著市場(chǎng)需求及預(yù)期逐步回升，重點(diǎn)城市銷售或有望率先得到提升。維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策存不確定性:公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動(dòng)。

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