天天關(guān)注：議價空間變大 6月份北京二手房市場向買方“傾斜”

時至6月，北京二手房議價空間變大，市場向買方傾斜。從整體交易量來看，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月份北京二手房網(wǎng)簽11607套，和5月相比下降10.6%，和去年同期相比則上漲5.4%，市場總體保持低位平穩(wěn)運行。

展望未來走勢，業(yè)內(nèi)人士指出，當前買賣雙方的價格博弈在繼續(xù)，隨著時間的推移，市場上累積的調(diào)價房源會逐漸增多，而高性價比優(yōu)質(zhì)房源增多后，將有利于推動觀望客戶入市。

6月份北京二手房網(wǎng)簽11607套，環(huán)比下降10.6%。新京報記者 陳哲婉 攝

【資料圖】

業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)分化，“先買后賣”業(yè)主降價出售

在采訪中，來自一線的房產(chǎn)經(jīng)紀人均表示，6月份二手房市場成交量趨向平穩(wěn)，相比火熱的3月，目前整體成交周期有所拉長，市場觀望情緒也隨之趨濃。

“區(qū)域內(nèi)5、6月份整體二手房成交較今年3月份下降明顯，目前很多購房者在持幣觀望，愿意出手的是業(yè)主降價浮動較大的。”北京中原CBD戰(zhàn)區(qū)首城國際分行店長谷力偉如是說。

在此背景下，據(jù)谷力偉介紹，目前業(yè)主心理可分為兩種：著急變現(xiàn)的會適當調(diào)整價格，但調(diào)整范圍小的較難成交，成交的大多是降價5%-10%的房源；不著急出售的則選擇觀望，價格也不降，看后續(xù)走勢再定。

華騰片區(qū)也不例外。據(jù)麥田房產(chǎn)華騰區(qū)百環(huán)家園店長潘鳳龍介紹，隨著市場成交量變少，業(yè)主心理預期也隨之下降，很多業(yè)主選擇觀望，并不急于在此階段將房子出售。不過，對于“先買后賣”的業(yè)主而言，則出現(xiàn)了價格大幅下調(diào)的現(xiàn)象?！坝幸恍┲脫Q客戶，由于先買了房子，但買完后市場遇冷，導致原房源遲遲不能成交，每天都會追問我們客戶情況，他們自己也非常焦慮，最后不得不大幅降價成交?！迸锁P龍說。

總體來看，隨著近期市場成交減少，成交房源價格和前幾個月相比有所松動，市場上愿意做出價格讓步的業(yè)主比例及讓價力度均有所增大。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月份二手房議價空間和5月份相比擴大0.67個百分點。

值得一提的是，一方面成交房源議價空間擴大;另一方面，從業(yè)主心態(tài)上看，漲上去的價格往往很難往下調(diào)整。近期雖然業(yè)主價格預期出現(xiàn)回調(diào)，市場上降價房源增多，但掛牌價并沒有出現(xiàn)明顯回落，近期甚至還有所回升。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月份北京二手房掛牌均價（統(tǒng)計范圍為麥田覆蓋樓盤）環(huán)比微漲0.38%。

對此，麥田房產(chǎn)分析認為，這說明當前業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)分化：一方面不著急賣房的業(yè)主心理預期仍然沒有明顯下降;另一方面，著急賣房的業(yè)主想要通過價格讓步換取快速成交。

買方議價能力提升，部分存“撿漏”心態(tài)

6月份，隨著二手房市場議價空間變大，市場逐步向買方傾斜，購房者的心態(tài)與今年2、3月份相比，也有了較大不同——可選房源多、競爭壓力小，市場可以給購房者充足的挑選時間，因此，購房者對房屋品質(zhì)亦提出了更高要求。

“今年春節(jié)后房源價格呈向上趨勢，大多數(shù)購房者擔心價格持續(xù)上漲，所以選擇一個基本滿意的房源就能成交。但6月份以來，成交的基本是位置好、樓層好的房源，一般購房者對房子本身很滿意才會成交?！睋?jù)潘鳳龍介紹，6月份購房的群體，基本上是剛需客群，大多數(shù)之前已觀望了好幾個月，其中有一些購房者存“撿漏”心態(tài)：不僅要求房源性價比高，價格方面還要求對比之前成交的房子降幅在7%-10%。

朝青板塊也不例外。據(jù)21世紀不動產(chǎn)金隅匯星苑店經(jīng)理劉志國介紹，在“買漲不買跌”的心理下，不少購房者擔心后市，因此，對房屋品質(zhì)提出了更高要求。

“我們門店目前接觸到的簽約者，大多是朝陽大悅城周邊產(chǎn)業(yè)園里的高級白領(lǐng)及傳媒工作者，多數(shù)為‘首套首貸’的90后，這部分人群對房屋品質(zhì)，比如樓齡、裝修、社區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套等要求普遍較高，因此，選擇的基本是10年左右樓齡的樓盤，而周邊樓齡20年以上的樓盤，則成交相對低迷?！?/p>

CBD區(qū)域亦如此，據(jù)谷力偉介紹：“6月份成交的購房者，普遍看房量較多，比如同一個小區(qū)同一個戶型，幾乎要看幾套甚至十幾套，與此同時，出價也有所降低，經(jīng)紀人跟業(yè)主洽談很多次，才能勉強談到購房者的預期價格。”

值得一提的是，和5月份相比，6月份掛牌量雖然仍在持續(xù)增加，但增速和5月相比已經(jīng)大幅減緩。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月份掛牌量比5月份增加0.4%，增速下降明顯，市場掛牌量快速增長的勢頭減弱。

麥田房產(chǎn)分析指出，北京二手房掛牌量逐月走高，處于歷史高位，但市場供應很不均衡。當前北京二手房交易中，置換需求占比逐年走高，人們對于高品質(zhì)次新房源的需求越來越大。但在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源中，就有一套是房齡超過20年的老房子，且從去年年底開始，房齡10年以內(nèi)的次新房源占比減少明顯。一邊是掛牌量持續(xù)增長，在售房源越來越多，一邊則是買房人想要選到性價比合適的房子依然不易。

6月份二手住宅網(wǎng)簽11607套，環(huán)比降一成

在買賣雙方的價格博弈下，一旦市場上出現(xiàn)房源性價比較合適的，就能很快吸引購房者，進而促成交易。

以四季青商圈為例，據(jù)北京海淀區(qū)四季青商圈某房屋中介門店經(jīng)理介紹，其門店所在商圈決定了購房者大多為改善需求，比如二胎家庭需要更大居住空間，或者從臨街戶型向小區(qū)中心位置進行置換。由于購房者同時也是業(yè)主，對市場有一定的了解，因此，他們對好房源也比較珍惜，雖然有觀望情緒，但一旦出現(xiàn)房源條件和價格較合適的，就有機會促成成交。

在6月份二手房成交中，一套復式成交的案例令上述門店經(jīng)理印象深刻：今年年初，業(yè)主最開始報價3000萬，這一價格略高于市場價，彼時有購房者愿意出價2800萬，但業(yè)主不愿意降價，便一直未能成交。近兩月，隨著看房的購房者有所減少，業(yè)主也有了壓力，主動多次調(diào)價，降至2700萬以下。在此背景下，該房源近日成功出售，“客戶來看過房子后，雖然覺得復式上下樓不太方便，但因為和業(yè)主談到了一個很有吸引力的價格，所以在看了幾次房后還是成交了?！鄙鲜鲩T店經(jīng)理表示。

從整體交易量來看，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為11607套，和上月相比下降10.6%，和去年同期相比則上漲5.4%，市場總體保持低位平穩(wěn)運行。

價格方面，6月份價格走勢總體平穩(wěn)，環(huán)比持平，同比有所下降。對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，價格同比下降主要有兩方面原因，一是結(jié)構(gòu)性因素影響，今年6月中心城區(qū)成交占比較去年有所下降，進而導致全市成交均價結(jié)構(gòu)性下降；二是成交節(jié)奏放緩使得買賣雙方博弈加劇，買方議價能力有所提升。

在此背景下，展望接下來的市場走勢，不少經(jīng)紀人表示，預計7月份市場大概率會延續(xù)6月份情況，成交量不會出現(xiàn)明顯增加，有一部分著急出售的業(yè)主，則會選擇降價出售。

麥田房產(chǎn)分析認為，當前買賣雙方的價格博弈在繼續(xù)，隨著時間的推移，市場上累積的調(diào)價房源會逐漸增多，而高性價比優(yōu)質(zhì)房源增多后，有利于推動觀望客戶入市。當前北京市場正處于階段性需求回調(diào)的時期，預計三季度對購房者來說將是一個不錯的窗口期。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 劉軍

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