每日熱聞!一場股東大會后,萬科到底做出了怎樣改變
2018年萬科內(nèi)部年會,其中一個十分顯眼的標(biāo)語“活下去”,這三個字一出社會上輿論嘩然!
(資料圖片僅供參考)
當(dāng)時業(yè)內(nèi)許多相關(guān)人士看到這句標(biāo)語,相信很多人還是不以為然,覺得有些言過其實(shí)。
房地產(chǎn)怎么萬科都活不下去了,那誰還能活下去?
結(jié)果還成了一個緊急公關(guān)事件進(jìn)行平息。
時至今日5年過去了,事實(shí)已經(jīng)得到驗(yàn)證,萬科的一句“活下去”說的不單單是自己,更應(yīng)驗(yàn)了眼下的整個房地產(chǎn)行業(yè)。
2023年已過去一半,6月30號在深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心率先召開了“2022年度股東大會”。
會議涉及內(nèi)容甚多,輝哥盡量做了精簡提取描述。
01
百感交集
從“活下去”到“節(jié)衣縮食”再到“黑鐵時代”,萬科的每一次對行業(yè)的總結(jié),在當(dāng)時來看似乎都有著作秀嫌疑。
在談及未三年萬科的發(fā)展和目標(biāo)方面,萬科是否會成為為數(shù)不多穿越新一輪房地產(chǎn)周期的企業(yè)?
郁亮給出的回答是:過去三年對于房地產(chǎn)行業(yè)、對于萬科、對于我們每個人來說都可以說是百感交集,每個企業(yè)、每個人都不容易。
在舊的模式下,基本上靠拿地和融資。
但在新的發(fā)展模式下,如果還只是靠這兩招,可能會出現(xiàn)買越多地錯誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。
房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式的轉(zhuǎn)換階段,盡管萬科比較早的意識到行業(yè)的高速增長不可持續(xù),但是行動上依然沒有完全擺脫慣性。
我們花了比較多的精力去處理這樣的事情,到目前取得了一些進(jìn)展。
02
經(jīng)營問題
如今的房企開發(fā)商從先前的努力掙扎來到了躺平狀態(tài),少數(shù)通過努力自救和新型業(yè)務(wù)的成功轉(zhuǎn)型獲得重生。
在談到萬科過去一年和2023年的經(jīng)營方面的問題時,萬科集團(tuán)總裁祝九勝給出回答:
1、基于行業(yè)的現(xiàn)狀和行業(yè)業(yè)績的滯后性,導(dǎo)致公司無論是銷售額還是毛利率都出現(xiàn)了下滑趨勢,這是壓力的第一方面;
2、第二2023年的市場有所恢復(fù),特別是今年的3月份,信心有提振,但4、5、6月份的數(shù)據(jù)又出現(xiàn)一定的回落,往后來看,還有很多的不確定性,如何更好應(yīng)對未知?這是來自市場的壓力。
3、開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營性業(yè)務(wù)能力的提升,轉(zhuǎn)化為結(jié)算利潤,客觀上有一個時間的滯后。
今年第一季度公寓、物流、商業(yè)都是雙位數(shù)增長,公寓收入增長10.8%,物流增長了20 %,商業(yè)增長了10.4%。
但這些努力反映在業(yè)績上還需要時間,我們對經(jīng)營性資產(chǎn)是用成本法,一些價值當(dāng)年還是很難體現(xiàn)出來。
總結(jié)還是三句話:“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”。
03
融資舉措
以往我國房企開發(fā)商的融資渠道單一,如今多數(shù)開發(fā)商內(nèi)部管理薄弱,信用風(fēng)險高是導(dǎo)致融資困難的主要因素之一。
再融資是指上市公司通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場上進(jìn)行的直接融資,再融資對上市公司的發(fā)展起到了較大的推動作用。
近期招商蛇口、保利發(fā)展等房企的再融資項(xiàng)目都獲得了證監(jiān)會的批文。
談及萬科A股融資方案的進(jìn)展和為什么要向股東大會申請發(fā)行股份的一般性授權(quán)問題時。
萬科集團(tuán)董事會秘書朱旭給出的回答是:
我們向特定對象發(fā)行A股的事項(xiàng)還在進(jìn)程之中。
增發(fā)的方案需要深交所審核,并要獲得中國證監(jiān)會的同意才能實(shí)施。
在5月24日公司已經(jīng)收到了深交所關(guān)于我們增發(fā)方案的問詢,問詢函涉及的部分事項(xiàng)我們還在進(jìn)一步落實(shí)和完善,公司也申請了延期回復(fù)。
有關(guān)這次要向股東大會申請發(fā)行股份的一般性授權(quán),每年我們會在股東大會上申請發(fā)行股份的一般性授權(quán),這是一個常規(guī)的審議事項(xiàng),這有助于增加公司未來融資的靈活性。
04
投資標(biāo)準(zhǔn)
高速發(fā)展時期,靠的是市場紅利,現(xiàn)如今已然是行不通了。
房企在投資端的分析與研判缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和風(fēng)險意識,追求規(guī)模的同時難以兼顧產(chǎn)品品質(zhì)和自身價值,以致抗風(fēng)險能力銳減。
萬科今年前5月拿地金額是453.8億元,拿地強(qiáng)度達(dá)到了27%,這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都比去年同期高一些,提及到萬科今年的拿地策略和優(yōu)勢表現(xiàn)在哪里?
萬科集團(tuán)首席運(yùn)營官劉肖指出:
今年1-5月公司大概27%的投資強(qiáng)度,策略上今年內(nèi)部特別強(qiáng)調(diào)兩個詞,一個是特別好的項(xiàng)目,一個是精準(zhǔn)投資。
其中特別好的項(xiàng)目我們有著三個投資標(biāo)準(zhǔn):
1、第一個標(biāo)準(zhǔn)是市場和客戶基數(shù)比較好;
2、第二個萬科也特別看重產(chǎn)品解決方案;
3、第三個標(biāo)準(zhǔn)是投資回報要好,過去一系列財務(wù)指標(biāo)中,今年特別強(qiáng)調(diào)股東自有現(xiàn)金的IRR回報水平,即考慮預(yù)售監(jiān)管、資金分配等各種情況下的股東回報水平。
從今年1-5月已經(jīng)披露的15個項(xiàng)目、453.8億的投資看,預(yù)計普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報水平。
有關(guān)精準(zhǔn)投資我們相信每個市場都有結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
現(xiàn)在可能大家覺得一線或準(zhǔn)一線投資機(jī)會更多。
公司的投資會隨著研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、人口流入情況和經(jīng)濟(jì)的基本面等不斷完善,幫助我們發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會,實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資。
事實(shí)上,今年上半年投資從業(yè)人員都提到搖號,萬科也是搖到了一些項(xiàng)目,有的城市也是屢搖不中,比如在北京我們參與了5個項(xiàng)目的搖號,也沒有搖中。
但不可否認(rèn)的是萬科具備多賽道的綜合競爭力、復(fù)雜產(chǎn)品的綜合產(chǎn)品力,一方面符合我們開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略,另一方面也能構(gòu)成我們未來投資競爭力的基礎(chǔ)。
看完萬科的股東大會,輝哥不得不說,行業(yè)風(fēng)向標(biāo)依舊還是那個風(fēng)向標(biāo),自查與自信并存。
如今暴雷、退市房企接踵而至,如萬科這樣的企業(yè)是過往很多企業(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo),但很多已經(jīng)失去了再學(xué)習(xí)的機(jī)會,首先要確保“活著”是多么的重要。
05
格局大變
2023年已過一半,對于各家房企而言也到了中期交卷的時刻。
據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2023年上半年,國內(nèi)百強(qiáng)房企的銷售數(shù)據(jù)也已出爐。
但整體格局已發(fā)生較大變化。
通過上圖可以看出,昔日的眾多千億房企已經(jīng)不見蹤跡亦或是一沉到底。
眼下的百強(qiáng)格局大致有三類:
一是依舊為主力的頭部國央企中海、保利、招商;
二為像萬科、金地、綠城這類擁有著較高抗風(fēng)險綜合能力的混改房企;
三為龍湖這等民營陣營中的佼佼者。
不難看出有跌落者就會有上升者補(bǔ)位,如華發(fā)、建發(fā)、中交、中國中鐵、象嶼等國央企以及像建杭置業(yè)這類穩(wěn)健區(qū)域性房企,都在市場下行期,內(nèi)外兼修,脫穎而出。
總結(jié)
這幾年來,內(nèi)外人士對國內(nèi)房企未來發(fā)展都尤為關(guān)注,各類評判和預(yù)測層次不窮。
房地產(chǎn)行業(yè)的紅利時代已一去不復(fù)返,也有人講到地產(chǎn)已是夕陽行業(yè),不同的角度和所站高度不同,自然會出現(xiàn)不同見解和看法。
對于未來樓市還是引用萬科郁亮曾說過的一句話:房地產(chǎn)這個十萬億的市場,依舊是常做常新、常做常有。
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