當(dāng)前短訊！父母子女共同購房，產(chǎn)權(quán)歸屬如何認(rèn)定？

父母資助子女購房，有的出資一部分、有的出資全部、有的是婚前購置、有的婚后才買，情況多種多樣，這就導(dǎo)致房產(chǎn)歸屬在認(rèn)定上存在復(fù)雜性。近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院審結(jié)一起合同糾紛案件。案涉房屋由父母（劉甲、趙乙）主要出資并登記在子女（劉丙、劉丁）名下，產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致，法院綜合考慮房屋實際出資情況后，依法判令案涉房屋由劉甲、趙乙、劉丙、劉丁按份共有，其中劉甲、趙乙共有64%，劉丙占有18%，劉丁占有18%。

法院查明，2017年11月27日，劉甲、趙乙因覺得爬樓辛苦，將其位于南昌市一套樓梯房出售得款63萬元，并打算購買一套電梯房養(yǎng)老。在同子女劉丙、劉丁商議后，劉甲、趙乙出資68萬元（舊房賣得63萬元，另加5萬元），劉丙、劉丁共同出資38.5萬（各出資19.25萬元）元購買了一套電梯房。劉甲、趙乙本意是該房屋由二老居住終老，子女劉丙、劉丁履行對父母的贍養(yǎng)義務(wù)，待老人去世后，房屋由子女劉丙、劉丁處置。因此，該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在劉丙、劉丁名下，各自占有50%的份額。后因劉丙、劉丁在外地工作多有不便，圍繞贍養(yǎng)問題雙方矛盾重重。劉甲、趙乙為此訴至本院，以案涉電梯房為三方分別出資、共同購買為由，請求對上述電梯房的產(chǎn)權(quán)進行確權(quán)分割。

法院認(rèn)為，劉甲、趙乙作為主要出資人，將房屋登記在子女劉丙、劉丁名下，并不能據(jù)此認(rèn)定雙方成立贈與關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)證據(jù)（如出資情況等）核實真正的權(quán)利人，并申請登記機構(gòu)更正登記，或通過訴訟程序請求人民法院重新確權(quán)。

【資料圖】

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的實際權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。根據(jù)已查明的事實，案涉電梯房劉甲、趙乙共同出資68萬元，劉丙、劉丁共同出資38.5萬（各出資19.25萬元），根據(jù)三方購房時出資情形來看，現(xiàn)有房產(chǎn)的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不符，原告劉甲、趙乙要求房屋產(chǎn)權(quán)變更及確權(quán)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。又因訴爭房產(chǎn)系三方共同出資購買，應(yīng)按三方出資比例按份共有。

據(jù)此，法院依法作出上述判決。判決書送達后，原被告均服判息訴。

房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非物權(quán)的最終認(rèn)定

法官庭后表示，動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人應(yīng)為登記權(quán)利人。但在司法實踐中，常常出現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的情形。此時，不動產(chǎn)登記并不能直接等同于實際權(quán)利的狀況，也并不能據(jù)此認(rèn)定不動產(chǎn)登記簿具有“絕對”的證據(jù)力。

一方面，房屋登記在子女名下不宜一概認(rèn)定為贈與。父母將自己的房屋登記在子女的名下，對這種行為是否能夠認(rèn)定為贈與，應(yīng)考慮以下因素。其一，是否附有相關(guān)贍養(yǎng)義務(wù)；其二，是否履行了事實上的交付行為；其三，是否有明確的贈與意思表示。本案中，案涉房屋作為劉甲、趙乙養(yǎng)老房屋一直居住至今，并未實質(zhì)性地交付子女，劉甲、趙乙亦沒有明確的贈與表示，且劉丙、劉丁未按承諾履行對父母的贍養(yǎng)義務(wù)，因此，雙方僅有名義上的登記行為，并無事實上的交付行為，不能據(jù)此推斷出當(dāng)事人的贈與與接受贈與的意思表示。

另一方面，不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅僅具有法律上的推定效力。不動產(chǎn)登記是指國家登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動的事項記載于不動產(chǎn)登記簿并供公眾查閱，而不動產(chǎn)登記簿是認(rèn)定不動產(chǎn)所有權(quán)的有力證據(jù)。對此，民法典規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。但是，不能據(jù)此認(rèn)定不動產(chǎn)登記簿具有“絕對”的證據(jù)力，登記記載的權(quán)利人只是應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人，并不是物權(quán)的最終認(rèn)定。民法典物權(quán)編解釋（一）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的實際權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！币虼耍绻霈F(xiàn)不動產(chǎn)登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的情形時，不動產(chǎn)實際權(quán)利人有權(quán)舉出反證證明登記簿上的記載確有錯誤，并選擇更正登記、行政復(fù)議和行政訴訟、民事訴訟等救濟途徑來解決問題。

法官表示，本案看似財產(chǎn)糾紛，實則是因贈與、贍養(yǎng)而引發(fā)的家庭糾紛。作為子女的劉丙、劉丁長期在外地生活、工作，可能因多有疏忽而與父母產(chǎn)生嫌隙，子女不應(yīng)過多計較老人財產(chǎn)的得失，應(yīng)以贍養(yǎng)、孝順老人為第一要務(wù)。

局新聞中心轉(zhuǎn)載

2023年第1330期（總第9280期）

關(guān)鍵詞：