中報(bào)觀察 | 濱江180億權(quán)益拿地里的搖號(hào)與收并購(gòu)

2023-07-04 06:05:35來源:觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)

觀點(diǎn)網(wǎng)杭州亞運(yùn)開幕在即,濱江集團(tuán)不厭其煩地在投資者交流平臺(tái)上解釋,

觀點(diǎn)網(wǎng) 杭州亞運(yùn)開幕在即,濱江集團(tuán)不厭其煩地在投資者交流平臺(tái)上解釋,“公司并非亞運(yùn)會(huì)贊助商”、“并未參與亞運(yùn)村項(xiàng)目”。

一方面,是最高人民法院在6月21日首次發(fā)布涉體育糾紛民事典型案例,某置業(yè)公司將搜索“杭州亞運(yùn)會(huì)”關(guān)鍵詞的公眾引流至其房產(chǎn)廣告鏈接,構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。這無疑提醒了地產(chǎn)行業(yè)宣傳合規(guī)要求。

另一方面,作為本地龍頭,無論亞運(yùn)會(huì)對(duì)杭州樓市帶來何種影響,濱江都是關(guān)聯(lián)最深的房企之一,回應(yīng)投資者關(guān)切無可厚非。


(資料圖片)

7月1日,據(jù)濱江集團(tuán)官微消息,2023上半年公司累計(jì)全口徑銷售金額925.8億元,同比增長(zhǎng)35%。其中大本營(yíng)杭州分別以網(wǎng)簽金額 469.28億元和422.86億元,繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜榜首。

在土地投資方面,濱江集團(tuán)2023年上半年共斬獲土地23宗,其中20宗位于杭州,另3宗分別位于南京、寧波和金華。總投資金額396億元,權(quán)益金額180億元,新增貨值超750億元,總土地儲(chǔ)備2820億元。

從上半年來看,濱江繼續(xù)執(zhí)行深耕杭州的戰(zhàn)略,業(yè)績(jī)提振之余,通過集中拍地和招拍掛等方式補(bǔ)充糧倉(cāng)。

搖號(hào)“幸運(yùn)兒”

今年上半年,濱江集團(tuán)交付項(xiàng)目共計(jì)18個(gè),其中杭州地區(qū)12個(gè),其他城市6個(gè),交付數(shù)量創(chuàng)歷史新高;期內(nèi)現(xiàn)金回籠478.66億元,同樣創(chuàng)下歷史新高。

此外,濱江集團(tuán)的融資成本繼續(xù)走低,綜合貸款利率已從2022年的4.6%下降至4.4%,屬民營(yíng)企業(yè)前列。

觀點(diǎn)新媒體了解到,濱江集團(tuán)公司此前預(yù)計(jì)2023年土地投資額大概300億元,控制在權(quán)益回款金額的50%以內(nèi);而2022年這一目標(biāo)數(shù)據(jù)為60%以內(nèi),最終2022年公司權(quán)益拿地374億,權(quán)益回款690億,權(quán)益拿地占權(quán)益回款的54%。

此前5月26日,有投資者就此提問,今年濱江旗下特別是杭州的樓盤銷售較好,預(yù)計(jì)銷售額和權(quán)益回款會(huì)比2022年增加,所以300億的投資額是否傾向保守?

公司當(dāng)時(shí)回應(yīng),“目前還是按年初拿地計(jì)劃拿地,繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段新增土儲(chǔ)?!?/p>

以最新公布的數(shù)據(jù)計(jì)算,2023上半年濱江權(quán)益拿地與現(xiàn)金回款比例約為37.6%。假設(shè)下半年回款進(jìn)度與上半年一致,若全年投資額控制在300億元以內(nèi),拿地力度相對(duì)去年將有所收縮;同樣,若拿地回款比選擇控制在50%左右甚至超出這一比例,下半年拓儲(chǔ)節(jié)奏有望加快。

內(nèi)部的投拓戰(zhàn)略由管理層權(quán)衡,外部的不確定因素則難以把握,杭州土拍難度,亦如杭州樓市本身。

截至2023年6月30日,杭州今年已進(jìn)行了七次土地出讓(含2022五批次),累積成交涉宅地66宗,成交總金額953.4億元,平均溢價(jià)率9.35%,高出2022年溢價(jià)率2.12個(gè)百分點(diǎn)。

其中,今年上半年杭州因溢價(jià)率封頂而觸發(fā)搖號(hào)的地塊共有41宗,封頂成交率高達(dá)62%,較去年明顯提升。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,上半年杭州集中拍地走出獨(dú)立行情,并有鮮明特點(diǎn):其一是土地冷熱分化,如第六批供地12宗地塊,便有6宗觸頂搖號(hào),6宗底價(jià)成交;其二是本地房企拿地意愿高漲,如江灣新城地塊吸引70家企業(yè)參與搖號(hào),最終由綠城拿下。

除了濱江、綠城外,上半年興耀置業(yè)、金匯世紀(jì)、湖州宇誠(chéng)、舟山恒尊、中浙房地產(chǎn)等浙系中小房企表現(xiàn)也比較積極,讓搖號(hào)難度再上新臺(tái)階。

總體而言,濱江的運(yùn)氣并不算差。

例如6月9日,杭州今年第五批集中供地中的4宗地塊進(jìn)入搖號(hào),其中杭政儲(chǔ)出[2023]69號(hào)地塊最終由濱江集團(tuán)摘得,成交價(jià)27.768億元,溢價(jià)率11.66%,該地塊吸引了30家房企參與搖號(hào)。

6月30日,杭州六批次,也就是上半年最后一場(chǎng)土拍落幕,濱江再次以29.03億元搖中城東新城宅地,該地塊由21家房企參與搖號(hào),

但對(duì)于優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目,將希望寄托于杭州搖號(hào)的幸運(yùn)并非唯一選擇。

轉(zhuǎn)向收并購(gòu)

此前5月15日,有投資者向?yàn)I江集團(tuán)提問稱,今年杭州土地市場(chǎng)升溫,公司在土地獲取中的難度是否增大,如何保證2023年杭州土地的合理購(gòu)置以保證明后年銷量?

公司回答表示,“后續(xù)將繼續(xù)通過招拍掛、合作入股和收并購(gòu)等多樣化的拿地方式來新增土地儲(chǔ)備,例如,加強(qiáng)與資源型地方城投平臺(tái)公司的合作。”

從最近的動(dòng)向看來,濱江的確加大了收并購(gòu)與合作力度。

6月20日,濱江集團(tuán)發(fā)布關(guān)于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告稱,通過杭州產(chǎn)權(quán)交易所以23.25億元的價(jià)格受讓杭州地鐵開發(fā)有限公司持有的杭州北鴻置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)。其中股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓成交價(jià)約22.90萬元,債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為23.25億元。

北鴻置業(yè)持有杭州北瑞置業(yè)有限公司51%股權(quán),后者為“臨平政儲(chǔ)出[2021]2號(hào)”、“臨平政儲(chǔ)出[2021]3號(hào)”及“杭政儲(chǔ)出[2021]18號(hào)”地塊的開發(fā)建設(shè)主體,三宗地塊均位于臨平區(qū),土地面積合計(jì)33.79萬平方米,土地出讓價(jià)款合計(jì)45.37億元。

濱江集團(tuán)表示,本次交易完成后,將間接獲得目標(biāo)地塊51%的權(quán)益;公司與杭州地鐵將根據(jù)共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的原則開展項(xiàng)目合作。

除了牽手杭鐵,濱江六月份其余收并購(gòu)與股權(quán)合作均指向杭州城外。

6月15日,濱江集團(tuán)與浙江建杭置業(yè)有限公司簽訂合作協(xié)議。建杭置業(yè)已于5月29日以總價(jià)17.74億元競(jìng)得寧波海曙區(qū) HS16-02-32a 地塊使用權(quán),通過增資擴(kuò)股方式,濱江集團(tuán)將獲得該地塊一半權(quán)益。

6月27日,濱江集團(tuán)再次通過江蘇省產(chǎn)權(quán)交易所以4.73元的價(jià)格受讓南京軒宇投資置業(yè)有限公司持有的南京軒居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權(quán)及4.72億元債權(quán)。

南京軒居為“NO.新區(qū)2022G13”地塊的開發(fā)建設(shè)主體,該項(xiàng)目地塊由南京新居集團(tuán)在2022年11月10日底價(jià)13億元拿下,成交樓面價(jià)約22666元/㎡, 未來售價(jià)不限價(jià)。本次交易完成后,濱江集團(tuán)將獲得目標(biāo)地塊35%的權(quán)益。

相比起搖號(hào)抽獎(jiǎng),收并購(gòu)與合作對(duì)于濱江而言更具可操作性,既能聯(lián)手國(guó)企鞏固杭州市場(chǎng)護(hù)城河,也能向其他區(qū)域適度外擴(kuò)。

5月16日的2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上,戚金興表示,投資部測(cè)算2022年濱江集團(tuán)在杭州拿地的住宅利潤(rùn)率在8%左右。今年前4個(gè)月拿地的凈利潤(rùn)率總體在8個(gè)點(diǎn)左右,基本與2022年保持穩(wěn)定。

對(duì)于亞運(yùn)會(huì)后的杭州樓市,戚金興在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,未來5年杭州市場(chǎng)總體平穩(wěn),因?yàn)楹贾萑丝趦袅魅氡3秩珖?guó)領(lǐng)先,經(jīng)濟(jì)發(fā)展也很不錯(cuò),所以亞運(yùn)會(huì)以后杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持穩(wěn)健可持續(xù)長(zhǎng)久發(fā)展。

但從人口普查數(shù)據(jù)來看,2010年至2020年十年間杭州人口增長(zhǎng)323.6萬,而2022年杭州常住人口增長(zhǎng)了17.2萬,增速低于長(zhǎng)沙,不再位居全國(guó)第一,也明顯低于2021年的26.8萬。

從二手房行情來看,第三方數(shù)據(jù)顯示,杭州市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩月下跌,環(huán)比四月份跌10.26%。受地產(chǎn)調(diào)控政策和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣影響,杭州二手房?jī)r(jià)格自年初以來持續(xù)下跌,目前累跌17.98%。

另據(jù)錢江晚報(bào)統(tǒng)計(jì),剛剛過去的7月2日,杭州市區(qū)無二手房交易記錄。

2016年G20峰會(huì)召開前后,杭州房?jī)r(jià)開啟一輪跳漲,而當(dāng)供需關(guān)系與市場(chǎng)環(huán)境改變,2023年的亞運(yùn)會(huì)能否形成第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),如今仍是未知之?dāng)?shù)。

中泰證券在其研究報(bào)告里稱,濱江集團(tuán)憑借聚焦區(qū)域帶來的成本優(yōu)勢(shì),以及深耕浙江帶來的品牌壁壘,不斷在核心城市提升市場(chǎng)份額,形成良性的規(guī)模增長(zhǎng)。不過,未來仍要警惕新房?jī)r(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、以及融資環(huán)境惡化超預(yù)期。

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