中報(bào)觀察 | 濱江180億權(quán)益拿地里的搖號(hào)與收并購(gòu)

觀點(diǎn)網(wǎng) 杭州亞運(yùn)開幕在即，濱江集團(tuán)不厭其煩地在投資者交流平臺(tái)上解釋，“公司并非亞運(yùn)會(huì)贊助商”、“并未參與亞運(yùn)村項(xiàng)目”。

一方面，是最高人民法院在6月21日首次發(fā)布涉體育糾紛民事典型案例，某置業(yè)公司將搜索“杭州亞運(yùn)會(huì)”關(guān)鍵詞的公眾引流至其房產(chǎn)廣告鏈接，構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。這無疑提醒了地產(chǎn)行業(yè)宣傳合規(guī)要求。

另一方面，作為本地龍頭，無論亞運(yùn)會(huì)對(duì)杭州樓市帶來何種影響，濱江都是關(guān)聯(lián)最深的房企之一，回應(yīng)投資者關(guān)切無可厚非。

(資料圖片)

7月1日，據(jù)濱江集團(tuán)官微消息，2023上半年公司累計(jì)全口徑銷售金額925.8億元，同比增長(zhǎng)35%。其中大本營(yíng)杭州分別以網(wǎng)簽金額 469.28億元和422.86億元，繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜榜首。

在土地投資方面，濱江集團(tuán)2023年上半年共斬獲土地23宗，其中20宗位于杭州，另3宗分別位于南京、寧波和金華。總投資金額396億元，權(quán)益金額180億元，新增貨值超750億元，總土地儲(chǔ)備2820億元。

從上半年來看，濱江繼續(xù)執(zhí)行深耕杭州的戰(zhàn)略，業(yè)績(jī)提振之余，通過集中拍地和招拍掛等方式補(bǔ)充糧倉(cāng)。

搖號(hào)“幸運(yùn)兒”

今年上半年，濱江集團(tuán)交付項(xiàng)目共計(jì)18個(gè)，其中杭州地區(qū)12個(gè)，其他城市6個(gè)，交付數(shù)量創(chuàng)歷史新高；期內(nèi)現(xiàn)金回籠478.66億元，同樣創(chuàng)下歷史新高。

此外，濱江集團(tuán)的融資成本繼續(xù)走低，綜合貸款利率已從2022年的4.6%下降至4.4%，屬民營(yíng)企業(yè)前列。

觀點(diǎn)新媒體了解到，濱江集團(tuán)公司此前預(yù)計(jì)2023年土地投資額大概300億元，控制在權(quán)益回款金額的50%以內(nèi)；而2022年這一目標(biāo)數(shù)據(jù)為60%以內(nèi)，最終2022年公司權(quán)益拿地374億，權(quán)益回款690億，權(quán)益拿地占權(quán)益回款的54%。

此前5月26日，有投資者就此提問，今年濱江旗下特別是杭州的樓盤銷售較好，預(yù)計(jì)銷售額和權(quán)益回款會(huì)比2022年增加，所以300億的投資額是否傾向保守？

公司當(dāng)時(shí)回應(yīng)，“目前還是按年初拿地計(jì)劃拿地，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段新增土儲(chǔ)?！?/p>

以最新公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，2023上半年濱江權(quán)益拿地與現(xiàn)金回款比例約為37.6%。假設(shè)下半年回款進(jìn)度與上半年一致，若全年投資額控制在300億元以內(nèi)，拿地力度相對(duì)去年將有所收縮；同樣，若拿地回款比選擇控制在50%左右甚至超出這一比例，下半年拓儲(chǔ)節(jié)奏有望加快。

內(nèi)部的投拓戰(zhàn)略由管理層權(quán)衡，外部的不確定因素則難以把握，杭州土拍難度，亦如杭州樓市本身。

截至2023年6月30日，杭州今年已進(jìn)行了七次土地出讓（含2022五批次），累積成交涉宅地66宗，成交總金額953.4億元，平均溢價(jià)率9.35%，高出2022年溢價(jià)率2.12個(gè)百分點(diǎn)。

其中，今年上半年杭州因溢價(jià)率封頂而觸發(fā)搖號(hào)的地塊共有41宗，封頂成交率高達(dá)62%，較去年明顯提升。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，上半年杭州集中拍地走出獨(dú)立行情，并有鮮明特點(diǎn)：其一是土地冷熱分化，如第六批供地12宗地塊，便有6宗觸頂搖號(hào)，6宗底價(jià)成交；其二是本地房企拿地意愿高漲，如江灣新城地塊吸引70家企業(yè)參與搖號(hào)，最終由綠城拿下。

除了濱江、綠城外，上半年興耀置業(yè)、金匯世紀(jì)、湖州宇誠(chéng)、舟山恒尊、中浙房地產(chǎn)等浙系中小房企表現(xiàn)也比較積極，讓搖號(hào)難度再上新臺(tái)階。

總體而言，濱江的運(yùn)氣并不算差。

例如6月9日，杭州今年第五批集中供地中的4宗地塊進(jìn)入搖號(hào)，其中杭政儲(chǔ)出[2023]69號(hào)地塊最終由濱江集團(tuán)摘得，成交價(jià)27.768億元，溢價(jià)率11.66%，該地塊吸引了30家房企參與搖號(hào)。

6月30日，杭州六批次，也就是上半年最后一場(chǎng)土拍落幕，濱江再次以29.03億元搖中城東新城宅地，該地塊由21家房企參與搖號(hào)，

但對(duì)于優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目，將希望寄托于杭州搖號(hào)的幸運(yùn)并非唯一選擇。

轉(zhuǎn)向收并購(gòu)

此前5月15日，有投資者向?yàn)I江集團(tuán)提問稱，今年杭州土地市場(chǎng)升溫，公司在土地獲取中的難度是否增大，如何保證2023年杭州土地的合理購(gòu)置以保證明后年銷量？

公司回答表示，“后續(xù)將繼續(xù)通過招拍掛、合作入股和收并購(gòu)等多樣化的拿地方式來新增土地儲(chǔ)備，例如，加強(qiáng)與資源型地方城投平臺(tái)公司的合作。”

從最近的動(dòng)向看來，濱江的確加大了收并購(gòu)與合作力度。

6月20日，濱江集團(tuán)發(fā)布關(guān)于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告稱，通過杭州產(chǎn)權(quán)交易所以23.25億元的價(jià)格受讓杭州地鐵開發(fā)有限公司持有的杭州北鴻置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)。其中股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓成交價(jià)約22.90萬元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為23.25億元。

北鴻置業(yè)持有杭州北瑞置業(yè)有限公司51%股權(quán)，后者為“臨平政儲(chǔ)出[2021]2號(hào)”、“臨平政儲(chǔ)出[2021]3號(hào)”及“杭政儲(chǔ)出[2021]18號(hào)”地塊的開發(fā)建設(shè)主體，三宗地塊均位于臨平區(qū)，土地面積合計(jì)33.79萬平方米，土地出讓價(jià)款合計(jì)45.37億元。

濱江集團(tuán)表示，本次交易完成后，將間接獲得目標(biāo)地塊51%的權(quán)益；公司與杭州地鐵將根據(jù)共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的原則開展項(xiàng)目合作。

除了牽手杭鐵，濱江六月份其余收并購(gòu)與股權(quán)合作均指向杭州城外。

6月15日，濱江集團(tuán)與浙江建杭置業(yè)有限公司簽訂合作協(xié)議。建杭置業(yè)已于5月29日以總價(jià)17.74億元競(jìng)得寧波海曙區(qū) HS16-02-32a 地塊使用權(quán)，通過增資擴(kuò)股方式，濱江集團(tuán)將獲得該地塊一半權(quán)益。

6月27日，濱江集團(tuán)再次通過江蘇省產(chǎn)權(quán)交易所以4.73元的價(jià)格受讓南京軒宇投資置業(yè)有限公司持有的南京軒居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權(quán)及4.72億元債權(quán)。

南京軒居為“NO.新區(qū)2022G13”地塊的開發(fā)建設(shè)主體，該項(xiàng)目地塊由南京新居集團(tuán)在2022年11月10日底價(jià)13億元拿下，成交樓面價(jià)約22666元/㎡， 未來售價(jià)不限價(jià)。本次交易完成后，濱江集團(tuán)將獲得目標(biāo)地塊35%的權(quán)益。

相比起搖號(hào)抽獎(jiǎng)，收并購(gòu)與合作對(duì)于濱江而言更具可操作性，既能聯(lián)手國(guó)企鞏固杭州市場(chǎng)護(hù)城河，也能向其他區(qū)域適度外擴(kuò)。

5月16日的2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上，戚金興表示，投資部測(cè)算2022年濱江集團(tuán)在杭州拿地的住宅利潤(rùn)率在8%左右。今年前4個(gè)月拿地的凈利潤(rùn)率總體在8個(gè)點(diǎn)左右，基本與2022年保持穩(wěn)定。

對(duì)于亞運(yùn)會(huì)后的杭州樓市，戚金興在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來5年杭州市場(chǎng)總體平穩(wěn)，因?yàn)楹贾萑丝趦袅魅氡３秩珖?guó)領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也很不錯(cuò)，所以亞運(yùn)會(huì)以后杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持穩(wěn)健可持續(xù)長(zhǎng)久發(fā)展。

但從人口普查數(shù)據(jù)來看，2010年至2020年十年間杭州人口增長(zhǎng)323.6萬，而2022年杭州常住人口增長(zhǎng)了17.2萬，增速低于長(zhǎng)沙，不再位居全國(guó)第一，也明顯低于2021年的26.8萬。

從二手房行情來看，第三方數(shù)據(jù)顯示，杭州市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩月下跌，環(huán)比四月份跌10.26%。受地產(chǎn)調(diào)控政策和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣影響，杭州二手房?jī)r(jià)格自年初以來持續(xù)下跌，目前累跌17.98%。

另據(jù)錢江晚報(bào)統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的7月2日，杭州市區(qū)無二手房交易記錄。

2016年G20峰會(huì)召開前后，杭州房?jī)r(jià)開啟一輪跳漲，而當(dāng)供需關(guān)系與市場(chǎng)環(huán)境改變，2023年的亞運(yùn)會(huì)能否形成第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如今仍是未知之?dāng)?shù)。

中泰證券在其研究報(bào)告里稱，濱江集團(tuán)憑借聚焦區(qū)域帶來的成本優(yōu)勢(shì)，以及深耕浙江帶來的品牌壁壘，不斷在核心城市提升市場(chǎng)份額，形成良性的規(guī)模增長(zhǎng)。不過，未來仍要警惕新房?jī)r(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、以及融資環(huán)境惡化超預(yù)期。

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