被逼急了,貝殼正從開發(fā)商高薪挖人 世界熱頭條
最近,有媒體報(bào)道,貝殼正在從龍湖、中海、旭輝等很多開發(fā)商那里挖人,開出的薪資相較房企能上浮3到5成。原因就是貝殼正在打造一個(gè)名叫「9號(hào)項(xiàng)目」的新業(yè)務(wù)。
(資料圖片)
具體業(yè)務(wù)內(nèi)容,大概是通過資金入股地產(chǎn)項(xiàng)目,來左右項(xiàng)目公司的營銷操盤決策。同時(shí)通過挖人和對(duì)接代建公司,探索能否沿著地產(chǎn)開發(fā)鏈條,從銷售環(huán)節(jié)往上延申,介入項(xiàng)目的定位、科研、施工環(huán)節(jié)。
我們一直說,這兩年,行業(yè)出現(xiàn)明顯的房企“乙方化”趨勢(shì)。工程線專業(yè)輸出做“代建”,營銷部、人力部都獨(dú)立出來,開始公司化運(yùn)營。一些公司甚至報(bào)建部門,都開始獨(dú)立對(duì)外接單了。
房企生意不好做,于是去搶乙方生意?,F(xiàn)在,貝殼這種巨型乙方,竟然也開始包抄甲方了。
這些甲乙方巨頭,互相滲透,到底要干啥?
甲方、乙方,到底誰的生意更好做?
今天就來聊一聊。
房企和乙方相互滲透
是因?yàn)榈案庠诳s小
其實(shí),不管是甲方轉(zhuǎn)型做乙方,還是乙方反過來投資甲方,歸根結(jié)底,都是一個(gè)目的:尋找業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)賽道的蛋糕,正在急劇縮小?,F(xiàn)有的蛋糕,不夠吃了。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),去年全國商品房銷售額13.33萬億,同比下降了26.7%。行業(yè)蛋糕一年就縮小了超過1/4。
而相較于中小房企偏安一隅,巨頭房企目前的體量,必須要有整個(gè)行業(yè)的規(guī)模支撐。行業(yè)整體蛋糕縮小,企業(yè)要想減少營收受到的沖擊,只有兩種方式:
1、提升市占率,多分一點(diǎn)蛋糕。
也就是搶占其他房企的生存資源,大魚吃小魚。
目前,市場(chǎng)整體如此低迷,但局部的土拍市場(chǎng)卻面臨白熱化的競(jìng)爭(zhēng),就是行業(yè)搶蛋糕之戰(zhàn)的縮影。因?yàn)檫@些城市的優(yōu)質(zhì)地塊去化難度小,搶到地就等于搶占了市場(chǎng)份額。
綠城前不久在股東會(huì)上就表示,當(dāng)下最大的難點(diǎn),就是對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊獲取的難度變大,拿地不足將造成規(guī)??s減。隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清、融資渠道放松,很快更加激烈的收并購,也大概率會(huì)加速推進(jìn)。
2、開發(fā)新業(yè)務(wù),去分新蛋糕。
前幾天明源君在《》中說過,目前頭部房企的共識(shí),都是降低住宅業(yè)務(wù)的占比,提升服務(wù)類新業(yè)務(wù)的占比。
一是代建、代銷、咨詢等專業(yè)服務(wù)。也就是搶乙方的飯碗。目前大部分的開發(fā)商都已經(jīng)開始涉足。
二是經(jīng)營類的空間服務(wù)業(yè)務(wù)。例如,龍湖的兩個(gè)經(jīng)營航道(商場(chǎng)和長租公寓)、兩個(gè)服務(wù)航道(輕資產(chǎn)的物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”)。
貝殼作為地產(chǎn)行業(yè)的巨型玩家,貝殼2021年年底就推出了“一體兩翼”的新戰(zhàn)略,“一體”是主營業(yè)務(wù),也就是一二手房交易?!皟梢怼眲t是家裝家居和房屋租賃等新業(yè)務(wù)。多元化思路和頭部房企基本一致。
2021年,貝殼新房業(yè)務(wù)占了整體業(yè)務(wù)營收的大半壁江山,占比高達(dá)57.55%。
也就是說,貝殼近6成的營收是由開發(fā)商貢獻(xiàn)的。
2022年,開發(fā)賽道萎縮,直接造成貝殼新房業(yè)務(wù)規(guī)模萎縮了38.35%,是貝殼四大業(yè)務(wù)板塊中,損失最慘重的賽道。
最賺錢業(yè)務(wù)掉進(jìn)盈利陷阱,貝殼必須想辦法應(yīng)對(duì),而此次的「9號(hào)項(xiàng)目」就誕生于新房業(yè)務(wù)中心的創(chuàng)新業(yè)務(wù)部。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)財(cái)報(bào),制圖:明源地產(chǎn)研究院
其實(shí),面對(duì)新房蛋糕萎縮,貝殼之前嘗試過提升市占率。比如通過更好的分傭比例和墊傭比例,吸引渠道商獨(dú)家為貝殼提供新房項(xiàng)目的渠道銷售服務(wù)。但這種競(jìng)爭(zhēng)手段,也一度讓貝殼卷入了“二選一”壟斷風(fēng)波。
另一方面,由于開發(fā)商陸續(xù)暴雷,暴露出壞賬風(fēng)險(xiǎn),貝殼也主動(dòng)讓出了部分市場(chǎng)份額。例如減少與民企合作,加強(qiáng)和有實(shí)力的國企開發(fā)商合作。截止2022年第四季度,貝殼新房成交金額中,國企占比高達(dá)45%,相較去年第一季度提升了15%。甚至一度霸氣的終止了和部分頭部房企的業(yè)務(wù)往來。
既要避免壟斷嫌疑,又要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),貝殼新房業(yè)務(wù)想要進(jìn)一步提升市占率,難度不小。要應(yīng)對(duì)規(guī)模萎縮,就只有開發(fā)新蛋糕一條路了。順著開發(fā)鏈條,往上尋找新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì),自然也就呼之欲出了。
地產(chǎn)乙方困境凸顯
淘汰潮洶涌而來
其實(shí),在地產(chǎn)乙方中,貝殼屬于日子還比較好過的。
一是對(duì)開發(fā)商有不可替代的核心價(jià)值。越是市場(chǎng)不好,開發(fā)商對(duì)獲客的需求度越高,越是依賴貝殼這樣的流量獲客平臺(tái)。
二是多元化布局初見成效。第二曲線家裝家居業(yè)務(wù)增長很快,尤其是去年收購了圣都之后,凈收入從Q2的10億元增長到Q4的21億元,翻一倍以上。兩翼賽道的營收達(dá)到78.95億,相較2021年翻了3.4倍,在整體業(yè)務(wù)中的占比也從2021年的2.89%大幅提升至13%。
三是資金雄厚,能夠支持新業(yè)務(wù)探索?!?號(hào)項(xiàng)目」就是試圖直接投資地產(chǎn)項(xiàng)目,不僅是為了操控項(xiàng)目營銷決策,也是為了賺取部分投資收益。
除了新房版塊的「9號(hào)項(xiàng)目」、「6號(hào)項(xiàng)目」、「8號(hào)項(xiàng)目」……今年6月,貝殼還推出了首個(gè)中高端長租公寓自營品牌——海鹽公寓。
脫胎于鏈家的雙生子平臺(tái)“貝殼”和“自如”,開始出現(xiàn)業(yè)務(wù)交叉。去年自如進(jìn)軍家裝行業(yè),貝殼則接入租賃,推出省心租模式,主打輕托管服務(wù)。
蛋糕縮小了,自家兄弟都不免到一塊地里“揾食”,何況甲方乙方呢。貝殼體量大、業(yè)務(wù)多元、資金雄厚,轉(zhuǎn)換思路,總能找到新蛋糕。
但是對(duì)于其他的地產(chǎn)乙方來說,可能就沒有那么從容了。
1、業(yè)務(wù)萎縮,乙方企業(yè)也面臨縮編。
房企規(guī)模萎縮,能給到乙方的生意機(jī)會(huì)自然也大大減少。6月份,上海某設(shè)計(jì)院宣布,自6月29日起,全員停工三個(gè)月,理由是現(xiàn)階段已經(jīng)沒有新的設(shè)計(jì)項(xiàng)目需要完成。這可能是當(dāng)下地產(chǎn)乙方,遭遇的普遍現(xiàn)狀。
為了爭(zhēng)奪剩下的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì),不管是營銷代理、代建公司、設(shè)計(jì)院,還是廣告公司、活動(dòng)公司,地產(chǎn)乙方的價(jià)格戰(zhàn)幾乎無處不在。
2、價(jià)格戰(zhàn)白熱化,嚴(yán)重?cái)D壓企業(yè)利潤。
以代建為例,隨著大量參與方涌入代建賽道,有些中小型代建公司入局,費(fèi)用報(bào)價(jià)甚至只有品牌企業(yè)的一半,以低價(jià)搶項(xiàng)目。
而業(yè)主方對(duì)代建公司的要求也越來越高。
一是要求承諾業(yè)績,進(jìn)行業(yè)績對(duì)賭。要求代建單位保證價(jià)格和貨值,達(dá)不到就扣減代建費(fèi),甚至更換代建公司。對(duì)賭節(jié)點(diǎn)包含:工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、成本變化、銷售實(shí)現(xiàn)等等,甚至以月度為考核節(jié)點(diǎn)。這幾乎已經(jīng)成為現(xiàn)在代建單位中標(biāo)的前提。
一些代理公司、包銷公司的招標(biāo),甲方還會(huì)要求做營銷費(fèi)用包干的對(duì)賭,都會(huì)給乙方公司相當(dāng)大的壓力,壓縮乙方本不富裕的利潤空間。
二是灰色收入漏洞被堵死。之前,一些開發(fā)商做代建,可以指定自己的設(shè)計(jì)院,賺取額外的設(shè)計(jì)費(fèi)?,F(xiàn)在基本上這一類的漏洞都已經(jīng)被堵上。
三是要求帶資金拿項(xiàng)目。大部分的商業(yè)代建項(xiàng)目,業(yè)主方資金鏈都存在問題,代建單位競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,不少業(yè)主都會(huì)提出額外條件,要求代建單位先投入資金,盤活項(xiàng)目后,再收取代建費(fèi)和投資收益。這一項(xiàng)要求,也大大提高了獲取項(xiàng)目的門檻。
3、賬期拉長,不少乙方公司周轉(zhuǎn)不良。
對(duì)于乙方公司來說,拿項(xiàng)目難、盈利難,還不是最大的問題。最大的問題是:回款難。
去年,貝殼甚至都因?yàn)榻Y(jié)款難,公開叫板某頭部房企,威脅不給該房企北京所有項(xiàng)目帶客。最終被反手取消所有合作。
強(qiáng)悍如貝殼,最終也不得不服軟。乙方畢竟是乙方。
小結(jié)
其實(shí),現(xiàn)在的行業(yè)預(yù)期已經(jīng)非常清晰了。地產(chǎn)行業(yè)不可能再回到過去的規(guī)模。頭部房企和巨頭乙方,都已經(jīng)率先拋棄幻想,開始尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
繼房企之后,乙方公司也即將經(jīng)歷一番整合潮,公司和員工數(shù)量將大幅減少。只有最優(yōu)秀、最專業(yè)的服務(wù)商,才能夠存活下來。乙方單位,可能也是時(shí)候拋棄幻想,思考出路了。
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