世界速讀:新規(guī)!“交房即發(fā)證”,9月1日起實(shí)行
近日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)鄭州市示范文本的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)?!锻ㄖ诽岬?,新版的《商品房買賣合同》將自2023年9月1日起,在全市推廣施行,屆時(shí)現(xiàn)行鄭州市《買賣合同》同時(shí)廢止。
9月1日起推廣新版買賣合同
《通知》表示,據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),近年來鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者,對(duì)商品房交易投訴量占比較大的問題,主要為單方違約、一房多賣、面積差價(jià)款、房屋質(zhì)量、延期交房、房產(chǎn)糾紛等多方面問題。
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推行新版《商品房買賣合同》,既能大幅度減少因商品房買賣合同而產(chǎn)生的糾紛,避免因合同條款不完善和當(dāng)事人意愿表示不真實(shí)、不確切,而造成顯失公平和公正等方面問題,同時(shí)又能最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。
根據(jù)啟用時(shí)間節(jié)點(diǎn),新版《商品房買賣合同》將于2023年9月1日起,在全市推廣實(shí)施,要求全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在企業(yè)售樓處、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》。同時(shí),現(xiàn)行鄭州市《買賣合同》廢止。
新版買賣合同新增抵押方信息
相比現(xiàn)行的《買賣合同》,新版的《商品房買賣合同》除了對(duì)住房信息以及買受雙方信息的登記方面,又將抵押情況、預(yù)售監(jiān)管資金情況、抵押方信息、裝修建材標(biāo)準(zhǔn)等寫入合同,受法律保護(hù)。
新版《商品房買賣合同》第四條明確:目前合同所涉及商品房的有關(guān)抵押情況與否,對(duì)抵押類型、抵押人、抵押權(quán)人、抵押登記機(jī)構(gòu)等信息均有明確標(biāo)注。
新版第六條商品房?jī)r(jià)款部分明確,合同涉及商品房是否有內(nèi)裝部分,內(nèi)裝部分價(jià)款將單獨(dú)明細(xì)進(jìn)行標(biāo)注,并按照“已含在該商品房總價(jià)款內(nèi)”統(tǒng)計(jì)。
第七條內(nèi)容對(duì)付款方式及期限進(jìn)行了明確,將預(yù)售監(jiān)管資金賬戶名稱、賬號(hào)、開戶行等信息寫入合同,并明確提醒“買受人應(yīng)將全部房?jī)r(jià)款直接存入該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”,同時(shí)對(duì)于首付、貸款金額打入監(jiān)管賬戶都有金額標(biāo)注。
目前,鄭州市部分新建小區(qū)交付,已經(jīng)在業(yè)主中部分實(shí)現(xiàn)“交房即發(fā)證”,這條前置性政策,也在新版合同中有所標(biāo)注。
同時(shí),有別于此前《買賣合同》中“七通一平”的交付標(biāo)準(zhǔn),新版《商品房買賣合同》對(duì)于綠地率、非市政道路、規(guī)劃的車位車庫(kù)、物業(yè)服務(wù)用房等均有日期及達(dá)到率的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)到期未達(dá)成標(biāo)準(zhǔn),明確標(biāo)注相應(yīng)的違約條款。
多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于未收房商品房、未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)商品房物業(yè)費(fèi)如何支付的問題,新版《商品房買賣合同》內(nèi)也有明確:該商品房未達(dá)到交付條件或具備交付條件但出賣人未通知買受人交驗(yàn)房的,由出賣人負(fù)責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi);該商品房達(dá)到交付條件且出賣人已通知買受人交驗(yàn)房的,自通知發(fā)出之日起30日后,由買受人負(fù)責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
為了避免因?yàn)樾麄餮b修標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)的出入,以及個(gè)別開發(fā)企業(yè)明確品牌不明確型號(hào)等行為,新版《商品房買賣合同》附件八內(nèi),將材料、品牌、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量等進(jìn)行了明確標(biāo)注,且分功能區(qū)域進(jìn)行約定。
買房更加有保證賣房市場(chǎng)更規(guī)范
那么對(duì)于新版《商品房買賣合同》的啟用,在購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中間,又會(huì)激起什么樣的浪花呢?
鄭州市民周女士2018年底,在農(nóng)業(yè)路附近購(gòu)買了一套公寓產(chǎn)品,剛簽合同的幾個(gè)月,開發(fā)企業(yè)承諾的返月供等活動(dòng)還是正常進(jìn)行,半年之后,月供的返還政策,就突然停止了,2019年6月,項(xiàng)目開始處于停工狀態(tài)?!伴_發(fā)商監(jiān)管賬戶里一分錢都沒有,停工之后,還要繼續(xù)還月供,但什么時(shí)候交房,遙遙無期。”
在已經(jīng)人去樓空,大門緊鎖的售樓處,周女士得知,新版《商品房買賣合同》中,對(duì)于監(jiān)管資金賬戶以及第三方抵押方有了明確的責(zé)任劃分,項(xiàng)目監(jiān)管資金出現(xiàn)問題,再也不是和她一樣的購(gòu)房者單獨(dú)承擔(dān)資金壓力,“如果當(dāng)時(shí)簽的責(zé)任劃分有這么詳細(xì),可能我們2000多戶業(yè)主,就不用這么被動(dòng)了”。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和營(yíng)銷人員來說,宣傳以及銷售標(biāo)準(zhǔn)的更加明細(xì),對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)銷售行為,有更多的保證。
曾就職于金水北某項(xiàng)目的置業(yè)顧問陳女士表示,之前因?yàn)樗陧?xiàng)目宣傳口徑和實(shí)際交付內(nèi)容的出入,業(yè)主將對(duì)房子的不滿,全盤發(fā)泄在她的身上。陳女士坦言,對(duì)外銷售口徑是公司統(tǒng)一培訓(xùn)的說辭,實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)由工程部把關(guān),“中間跨部門,業(yè)主對(duì)未交房的不滿與意見,可能只是轉(zhuǎn)發(fā)到客戶關(guān)系部門”。
陳女士說,把裝修標(biāo)準(zhǔn)寫在合同里,蓋的是公司的章,就有相應(yīng)的法律效力,出現(xiàn)問題后不會(huì)由置業(yè)顧問來“背鍋”,“不然出現(xiàn)問題了,公司就說是置業(yè)顧問自己瞎說的,人已經(jīng)開除,所以都寫進(jìn)合同里,賣房的時(shí)候我們也更有底氣跟客戶承諾”。
制度查漏補(bǔ)缺體現(xiàn)法治的進(jìn)步
對(duì)于鄭州推行新版《商品房買賣合同》范本,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,精裝修以及交付標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)域,是購(gòu)房者權(quán)益受侵害較多的領(lǐng)域,寫入新版《商品房買賣合同》,主要還是受“保交樓”等后續(xù)政策的影響,此類合同范本,更多地保護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。
“相比此前監(jiān)管容易被架空的情況,從這個(gè)角度看,其實(shí)也是填補(bǔ)了過去的一些漏洞?!眹?yán)躍進(jìn)告誡廣大開發(fā)企業(yè),對(duì)于此類監(jiān)管本身是為了促進(jìn)行業(yè)和企業(yè)健康發(fā)展,不能簡(jiǎn)單理解為“為難房企”,要以健康心態(tài)認(rèn)識(shí)此類合同。
“從單純的概念性買賣合同到約定細(xì)節(jié)交付標(biāo)準(zhǔn),體現(xiàn)了法治的進(jìn)步?!敝?jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清指出,對(duì)于開發(fā)商來講,這次政策調(diào)控其實(shí)也是友好的,有利于構(gòu)建更加和諧的買賣關(guān)系,可以提升消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的信任度,增進(jìn)買賣雙方的相互了解和理解,“雖不一定能夠立即實(shí)現(xiàn)對(duì)過往房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的清零,但將大大減少新增問題,大大優(yōu)化樓市交易環(huán)境,大大提高買賣雙方的信心?!?/p>
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤提到,監(jiān)管信息、抵押信息等內(nèi)容記入合同更加明確監(jiān)管責(zé)任,對(duì)開發(fā)商使用預(yù)售資金起到約束作用,能夠有效避免違規(guī)挪用資金的問題,一定程度上可以緩解延期、停工、爛尾等問題,預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán),對(duì)于房企運(yùn)用預(yù)售資金的限制更多,現(xiàn)金流壓力增加不可避免,特別是對(duì)于銷售乏力和融資受阻的房企,現(xiàn)金流壓力將變得更加緊張,而對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、銷售良好的房企影響則較為微弱。來源:金水發(fā)布
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老舊小區(qū)改造多關(guān)注民生
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