商業(yè)拆遷與行政征收，天壤之別，千萬(wàn)別搞混了

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)法律法規(guī)的條款，這也是我們?cè)谟龅讲疬w問(wèn)題時(shí)經(jīng)常提到的590號(hào)令?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法利益而制定的。

【資料圖】

國(guó)有土地上房屋征收的主體，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條規(guī)定，市、縣級(jí)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)主管部門(mén)確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第5條規(guī)定：房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

房屋征收行為，按照原條例規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。從近幾年的實(shí)踐看，由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法，規(guī)定是征收補(bǔ)償主體，由房屋征收部門(mén)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作。

房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨樨?fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

很多被拆遷人對(duì)于征收拆遷和商業(yè)拆遷的概念很模糊，很多的時(shí)候開(kāi)發(fā)商以相關(guān)部門(mén)的手段去掩蓋自己以盈利為目的的開(kāi)發(fā)。因?yàn)楸徊疬w戶的不了解，所以最后往往得不到自己的合理補(bǔ)償。

商業(yè)拆遷：主體是商業(yè)人員，為民事主體。在實(shí)踐中主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商、企業(yè)家群體與被拆遷人協(xié)商成功后將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。行政征收：主體是縣級(jí)以上主管部門(mén)為行政主體。由市，縣級(jí)主管部門(mén)依照法定程序以行政手段去將收回被拆遷戶私有財(cái)產(chǎn)收回國(guó)有的行為，多由地方主管部門(mén)主導(dǎo)實(shí)施拆遷。

商業(yè)拆遷：很多是針對(duì)一戶或是幾戶的房屋的征收拆遷，特定性比較強(qiáng)。行政征收：被拆遷的人數(shù)和范圍都要比商業(yè)拆遷寬很多。一般都是針對(duì)一整塊區(qū)域，涉及范圍比較廣。且除了包含國(guó)有土地上及土地上房屋的征收拆遷，還包含集體土地及其土地上的房屋。

商業(yè)拆遷：是在一致意見(jiàn)下達(dá)成的民商事合同，其特點(diǎn)是雙方自愿、有償，交易價(jià)格可以不是市場(chǎng)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有強(qiáng)制權(quán)力，更不能有強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣的行為。被拆遷人可以沒(méi)有任何理由拒絕拆遷，哪怕拆遷補(bǔ)償非常優(yōu)惠。行政征收：是行政征收方與被拆遷人簽訂的行政合同，具有一定的強(qiáng)制性。

商業(yè)拆遷：過(guò)程比較簡(jiǎn)單，由開(kāi)發(fā)商與房屋所有權(quán)人協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，再申請(qǐng)土地使用權(quán)即可進(jìn)行施工開(kāi)發(fā)。行政征收：征收程序嚴(yán)格法定，過(guò)程比較漫長(zhǎng)，甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年。其主要環(huán)節(jié)如下：1、征收主體需要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并作出申請(qǐng)材料，并由國(guó)家相關(guān)部門(mén)和省級(jí)主管部門(mén)進(jìn)行審批。

商業(yè)拆遷：簽訂的是民商事合同。在拆遷過(guò)程中如若發(fā)生糾紛，則被拆遷人可以進(jìn)行仲裁、提起民事訴訟等手段解決。

行政征收：簽訂的是行政合同。當(dāng)雙方就補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)，被拆遷人可以選擇申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟等方式維護(hù)自己的權(quán)利。

如果在征地拆遷過(guò)程中，對(duì)安置補(bǔ)償有異議，可以怎么做呢？根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補(bǔ)償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強(qiáng)拆，要在知道強(qiáng)拆之日的6個(gè)月內(nèi)提起訴訟。北京楹庭律師事務(wù)所案件分析部，遇到疑難案件可免費(fèi)分析。如果您沒(méi)有與該主管部門(mén)協(xié)商好補(bǔ)償條件，可以咨詢征地拆遷律師，或者請(qǐng)律師介入，運(yùn)用法律知識(shí)與主管部門(mén)協(xié)商談判，爭(zhēng)取獲得公平、滿意的補(bǔ)償。

本文法律知識(shí)并不代表其法律建議，如遇同類問(wèn)題應(yīng)當(dāng)具體分析。

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