房貸利率要降了?

2023-08-16 17:28:09來源:壹號股權(quán)

房貸利率一大利好正在襲來,對有房貸的或者正準備來買房的人來說將切身


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房貸利率一大利好正在襲來,對有房貸的或者正準備來買房的人來說將切身受益,這是什么利好消息?8月15日,央行宣布進行4010億MLF操作,中標利率為2.5%,較上次下調(diào)了15個基點(1個基點=0.01%),鑒于“MLF →LPR→貸款利率”的利率傳導機制,MLF利率下調(diào),這就意味著本月20日公布的LPR(貸款市場報價利率)將隨之下調(diào),這很快將得到驗證。

宏觀政策和普通人的生活是息息相關(guān)的,今年以來房地產(chǎn)市場出臺了一系列利好,5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了一次,這對存量房貸中選擇浮動利率的貸款來說是有利的,因為房貸利率將隨之下調(diào),月供中的利息將隨之減少,這次如果再次下調(diào)LPR,那么房貸利率將繼續(xù)下調(diào),這是結(jié)結(jié)實實的利好。

能夠節(jié)省多少房貸呢?按照下調(diào)15個基點的力度,100萬房貸本金,等額本息30年,那么月供將減少90元左右,總利息將減少3萬元左右。不要以為這3萬元少,房貸利率下調(diào)是大趨勢,今年已經(jīng)下調(diào)過一次了,光今年兩次下調(diào)就將節(jié)省五六萬的利息。今年還只是8月份,剩余的四個月也許還有下調(diào)的可能。

降利息就是降房價!我們要理解一個概念,買房的成本不僅僅是房子的總價,還有利息成本,畢竟能夠全款買房的人太少了,房子總價加上總利息才是買房支付的總成本(剔除交易成本),在2018年左右房貸利率最高的時候普遍達到了6%,而如今的首套房利率已經(jīng)降低至4%,時隔5年,利率降低了2%,這節(jié)省了多少房貸利息?

以100萬房貸本金為例,30年等額本息,房貸利率為6%時,房貸利息總額為116萬,本金和利息總額高達216萬。如果房貸利率是4%,那么房貸總額將降低至72萬,減少了44萬,這個時候的本金加利息總額降低至172萬,較前者下降了20%,其實就相當于房價下降了20%。

所以,買房不要只盯著房價的高低,房貸利息也很關(guān)鍵,而且筆者從2019年做自媒體開始就呼吁所有的粉絲買房的時候要選擇浮動利率,聽進去的粉絲目前已經(jīng)節(jié)省了一大波利息支出,因為這些年的LPR一直在下滑,最開始是4.9%,現(xiàn)在是4.2%,而且發(fā)生就要降低到4.05%,按照100萬的本金計算,這期間節(jié)省的利息也有數(shù)十萬。

其實關(guān)于降低存量房貸的建議今年輿論上已經(jīng)在吹風了,前幾年房地產(chǎn)牛市的時候房貸利率太高了,基本都超過5%,相當一部分都超過6%,當時房價處于上漲之中,為了遏制房價上漲,最先祭出的工具就是提高房貸利率,在基準利率不變的情況下,銀行能做的就是上浮,從上浮10%到30%不等,自從貸款基準利率改制為LPR(貸款市場報價利率)后,“上浮”也改成了“加點”。

但是這種變化對房奴是不利的,因為加點的力度明顯不如上浮的力度大,舉個例子,原來是上浮30%,也就是:房貸利率=4.9%*(1+30%)=6.37%,改制后就變成了:4.9%+1.47%,加點1.47%。如果貸款基準利率從4.9%降低至4.5%,按照以前上浮的機制計算,最終的房貸利率將下降至5.85%(=4.5*130%),較6.37降低了52個基點,但是改制成加點之后,那么同等條件下,房貸利率將下降至5.97%(=4.5%+1.47%),加點的下降幅度明顯不如上浮的下降幅度。

當然老百姓也自己的方法,既然相差這么多,那么就先選擇將原來的房貸提前還了,然后再找一家銀行從新辦理房貸,有公積金的就更好操作了,將商貸轉(zhuǎn)換成公積金貸款,利率下滑的幅度更大,節(jié)省的利息更多。單純從利率的角度來看,當前是最近幾年最低的時候。

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