北京新房,悄悄漲價?

2023-08-28 12:11:07來源:嚴(yán)肅買房報告

近日,北京規(guī)自委網(wǎng)站又上線了3宗待拍宅地,分別位于朝陽十八里店朝陽

近日,北京規(guī)自委網(wǎng)站又上線了3宗待拍宅地,分別位于朝陽十八里店朝陽港、石景山新首鋼國際人才社區(qū)、昌平新城東區(qū)南邵鎮(zhèn)。


【資料圖】

3宗地總面積約19.54萬平,建筑規(guī)模約46.63萬平,交易起始總價129.6億元。

兩個關(guān)鍵點。

首先,都是真正的臨鐵房。

其次,相較于周邊在售新房項目,待入市地塊未來銷售指導(dǎo)價,都上漲了2-3千元/平。

1.

先來說說關(guān)注度較高,也率先火速轉(zhuǎn)正的石景山新首鋼國際人才社區(qū)地塊。

位置上來看,西五環(huán)外,就位于北京新晉網(wǎng)紅新打卡地首鋼園區(qū)內(nèi),緊鄰地鐵11號線北辛安站。期房指導(dǎo)價7.8萬元/平米,現(xiàn)房8萬元/平米,浮動范圍±8%。

東側(cè)1.2公里就是去年拿地的中海長安譽7.58萬/平,再遠一點是越秀·天樾7.48萬/平,曾經(jīng)扎堆出讓的首鋼園東南區(qū)新房項目均價也基本7.5萬/平左右。

新入地塊期房指導(dǎo)價拉到7.8萬/平,已經(jīng)基本持平西四環(huán)外新房價格。

作為組合宅地,其中1609-014、019 地塊是 R2二類居住用地,容積率2.7/2.8,限高80米,總建面12.47萬平,妥妥的大型高層社區(qū),并在建筑立面等有設(shè)計引導(dǎo)要求。

另外的018、032是F3其他多功能用地。

整個地塊掛牌出讓起始價為人民幣52.5億元,設(shè)定土地合理上限價格60.375億元。

起拍價就不低,對于開發(fā)企業(yè)資金和操盤實力要求高,加上近兩年包含石景山在內(nèi)的京西新房市場趨于飽和,競到現(xiàn)房的概率不大。

2.

更明顯是在給在售新房項目“抬轎子”的,是朝陽十八里店朝陽港地塊。

這已經(jīng)是十八里店板塊出讓的第三種宅地,距離十八里店地鐵站更近,銷售指導(dǎo)價7.8萬元/平米,浮動范圍±8%。

前面兩地塊都是由金隅拿下,也就是金隅昆泰·云筑和云筑二期,今年1-7月兩項目累計網(wǎng)簽335套,銷售金額超30.5億,成交均價在7.5-7.6萬/平。

這么來看,新地塊銷售指導(dǎo)價漲了3千/平。

該地塊交易起始價25億元,設(shè)定土地合理價格上限為28.75億元,觸及上限后,搖號(交高標(biāo)),最高樓面價5.18萬/平。

起拍總價不高,房地差也足夠,還有人大附朝陽學(xué)校的利好,目測是這批三宗地中,最容易被“搶”的。

唯一存在的問題是,地塊形狀為倒三角形,樓棟排布上需要費些心思。

另外,在地塊開發(fā)條件中,出現(xiàn)“要求滿足軌道交通安全防護相關(guān)要求,建議結(jié)合軌道站點進行一體化開發(fā)設(shè)計”,也有可能會擋掉一部分缺乏相關(guān)經(jīng)驗或?qū)嵙Φ拈_發(fā)企業(yè)。

3.

最后是昌平新城東區(qū)地塊,也是該板塊繼梧桐山語后,供應(yīng)的第二宗宅地。

梧桐山語7月底開盤,當(dāng)天官宣熱銷308套。網(wǎng)簽速度很快,僅上周(8月14-20日)網(wǎng)簽42套,成交均價約4.5萬/平(銷售指導(dǎo)價5.3萬/平)。

新地塊距離地鐵北邵洼站更近,西側(cè)就是昌平新城濱河森林公園,從整個昌平新城東區(qū)規(guī)劃來看,位于多元消費體驗區(qū)。銷售指導(dǎo)價5.5萬/平,浮動范圍±8%。

看來梧桐山語后面可以考慮漲價了。

新地塊掛牌出讓起始價為人民幣52.1億元,起拍樓面價2.49萬/平,設(shè)定土地合理上限價格59.915億元。

用地規(guī)模為107180.672平米,地上規(guī)劃建筑規(guī)模約219497平米。其中0016、0018、0023住宅用地規(guī)模約95081平米,地上規(guī)劃建筑規(guī)模約為209177平米,容積率為2.2,控高45米。

50多個小目標(biāo)的起拍價,對于大多數(shù)房企來說,壓力還是蠻大的。

4.

截至目前,北京2023年共土拍12次,成功出讓33宗宅地,實現(xiàn)土地出讓金約961.35億元。

4月份北京曾舉辦商品住宅用地推介會,共列出今年擬上市的73個地塊,這樣看來只完成了計劃的不到一半。不難預(yù)測,接下來的4個月,北京土地市場供地節(jié)奏將會加快。

但問題在于,沒啥好地。

前八個月,北京土地市場還是結(jié)結(jié)實實拿出來一批好地的,包括海淀雙新村、亦莊X47、朝陽奶西、豐臺青塔、昌平朱辛莊、大興西紅門等,也因此出現(xiàn)過45家房企搖號,全國臉生房企齊聚北京的盛況。

接下來還有誰?嚴(yán)肅君能想到的只有昌平朱辛莊剩余地塊和海淀永豐南,還不一定今年能上。

只能通過銷售指導(dǎo)價上浮,給周邊在售新房項目悄悄“抬轎子”。

但最終還要看,這批北京新房能不能賣到銷售指導(dǎo)價。

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