21解讀丨廣州打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍,“金九銀十”可期?

2023-08-30 14:21:03來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎廣州報(bào)道備受關(guān)注的“認(rèn)房不認(rèn)貸”開始在一線

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道備受關(guān)注的“認(rèn)房不認(rèn)貸”開始在一線城市中落實(shí)。


(資料圖)

2023年8月30日,廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,其中提到,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州是率先響應(yīng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。8月25日,住建部、人民銀行、國家金融監(jiān)管總局曾聯(lián)合發(fā)布通知,要求對(duì)個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化,并將此項(xiàng)政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱。

至此,一線城市之中的廣州、深圳開始有執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的預(yù)期。根據(jù)市場消息,深圳也將在近日正式“認(rèn)房不認(rèn)貸”,而北京、上海是否會(huì)執(zhí)行,則還存在諸多不確定性。

市場普遍認(rèn)為,“認(rèn)房不認(rèn)貸”在短期內(nèi)對(duì)交易量會(huì)有明顯幫助,但市場是否會(huì)因此而被激活,仍有待各方因素的同時(shí)助力。

廣州打響第一槍

事實(shí)上,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的執(zhí)行,此前已經(jīng)有所預(yù)期。

2023年7月,住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項(xiàng)目建設(shè)交付,切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

隨后,北上廣深四大一線城市也就相關(guān)會(huì)議精神和要求表態(tài),表示將結(jié)合實(shí)際情況,會(huì)同相關(guān)部門抓好貫徹落實(shí),大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一個(gè)月后,8月25日,住建部、人民銀行、國家金融監(jiān)管總局正式發(fā)布通知,要求對(duì)個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化,并將此項(xiàng)政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱。

至此,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的執(zhí)行已經(jīng)成為明牌,廣州則是第一座執(zhí)行這一政策的城市。

這一政策的影響主要體現(xiàn)在,執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后,只要購房者在廣州名下無房,不管有沒有貸款記錄,都可以按照首套房認(rèn)定。以此推論,假設(shè)購房者所購買的是普通住宅,首付比例將從4成降低至3成。

這意味著,執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,首付的壓力將有所減輕??硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示,“按照今年1-7月廣州一手房套均總價(jià)大約410萬、二手房套均總價(jià)大約320萬計(jì)算,新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付,總金額至少在30-40萬元左右,如果是購買越高總價(jià)的住房首付減少更多?!?/p>

肖文曉認(rèn)為,本次“認(rèn)房不用認(rèn)貸”在廣州主要利好三類人群:其一,在異地或本地曾有房貸記錄,但是在本地?zé)o房的剛需客;其二,在廣州本地打算賣一買一的置換客,置換門檻降低;其三,打算在增城、從化這樣的不限購區(qū)域或南沙、花都這樣人才購房政策較為寬松的區(qū)域買房的外地客。

“金九銀十”可期?

廣州作為一線城市中最先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市,有其迫切性。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年7月,廣州商品房合計(jì)供應(yīng)54.69萬平方米,環(huán)比下降39%,同比下降40%;網(wǎng)簽成交75.83萬平方米,環(huán)比下降29.9%,同比下降15.9%。整體來看,今年前7月,廣州商品房面積合計(jì)網(wǎng)簽成交679.93萬平方米,同比微跌2%;總成交規(guī)模2223.67億元,同比微漲3%。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示,今年7月,廣州的二手房價(jià)格環(huán)比下降了1%,在一線城市中降幅居首。

肖文曉指出,今年7、8月,受到市場下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響,廣州樓市成交量急轉(zhuǎn)直下,7月新房網(wǎng)簽只有4600多套,8月截至到29號(hào)更是只有3100多套,以上數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。

量價(jià)齊跌,廣州樓市亟需“及時(shí)雨”?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”的正式執(zhí)行,也被認(rèn)為有望對(duì)接下來的“金九銀十”有正面推動(dòng)作用。

廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示,這一政策對(duì)目前慘淡的成交量肯定有所提振,對(duì)于有賣一買一需求的購房者非常有效,預(yù)計(jì)會(huì)有比較明顯的交易量增長,幅度或達(dá)到20%以上。但成交價(jià)格則仍然存在保持平穩(wěn)或繼續(xù)走低的可能。

不過,雖然市場有共識(shí)將對(duì)成交量有一定的提振作用,但對(duì)于后市的走勢,多數(shù)仍持十分審慎的態(tài)度。

一位華南房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,短期成交、來訪會(huì)起來一些,但是變化也不會(huì)太大?!扒榫w都比較樂觀是因?yàn)橛X得‘認(rèn)房不認(rèn)貸’在一線城市落實(shí)是一個(gè)風(fēng)向標(biāo),但政策本身其實(shí)對(duì)市場的刺激是有限的,而且現(xiàn)在市場需要的也不是‘刺激’,而是整個(gè)市場都正向循環(huán)起來才能夠有明顯變化。”他說。

黃韜也認(rèn)為,開發(fā)商和二手業(yè)主應(yīng)該趁著這波行情盡快賣房、盡快促銷以及盡快置換房子?!斑@一波行情預(yù)計(jì)持續(xù)到10月份,它并不是反彈式行情,而是階段性波浪式地往上走,整體上仍然不應(yīng)該過度樂觀?!?/p>

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志也指出,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)整個(gè)市場影響不會(huì)特別大。因?yàn)楫吘褂绊懙闹皇遣糠仲徺I力,并不會(huì)對(duì)整個(gè)市場產(chǎn)生刺激?!皬V州樓市復(fù)蘇,可能后續(xù)仍需要其他政策支持?!?/p>

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