超20城提出團(tuán)購買房可不受房價(jià)跌幅限制,房價(jià)“限跌令”能放開嗎?
近日珠海一房企“五折賣房”的消息引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道,珠海市的金灣·寶龍城項(xiàng)目“五折賣房,2021年該樓盤最高備案價(jià)2.8萬元/平方米,近日開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬元/平方米。
后據(jù)珠海住建局一工作人員對(duì)澎湃新聞表示,“五折賣房”不屬實(shí),當(dāng)前市場環(huán)境下,房企下調(diào)備案價(jià)是正常的事情,但傳言中的“五折賣房”是選取了目前備案價(jià)中最低價(jià)的房源與兩年前備案價(jià)中最高的房源做對(duì)比,其認(rèn)為,“這沒有可比性”。同時(shí),珠海金灣區(qū)住建局一名工作人員對(duì)外回應(yīng)稱,涉事項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤做法為合理的市場行為。
(相關(guān)資料圖)
另據(jù)開發(fā)商寶龍地產(chǎn)對(duì)外回應(yīng),并非所有房源都打這么大的折扣,“這就如同商家搞促銷,其中某一件特價(jià)商品的價(jià)格被拿出來夸大宣傳了?!痹S多房企都有債務(wù)展期的現(xiàn)象存在,而公司一直堅(jiān)持努力償付,所以調(diào)價(jià)售樓很正常。
雖然五折賣房傳聞存在誤差,但是降價(jià)出售確為事實(shí)。
近期住建部主管媒體《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文提到,“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán),允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救,以盡快回籠資金?!?/p>
這被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志,由此也引發(fā)房價(jià)“限跌令”是否能放開的討論。
市場降溫大環(huán)境下,“限跌令”作用如何?
限跌令的出臺(tái)最早要追溯至2021年。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出,2021下半年,房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢凸顯,很多房企為了保去化開啟了降價(jià)潮。在這樣的背景下,為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo),維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以及防止降價(jià)潮所引發(fā)的市場預(yù)期下行,多地政府相繼出臺(tái)了“限跌令”。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),2021年以來,有包括長春、岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過“限跌令”。比如唐山,2021年8月,唐山市政府約談了包括華潤置地、中海、萬科等10家房企在內(nèi)的相關(guān)負(fù)責(zé)人,要求不要惡意降價(jià),否則不予網(wǎng)簽。此外,多地發(fā)文要求新房項(xiàng)目不得低于備案價(jià)的85%銷售。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心提及,出臺(tái)限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主,這部分城市多為人口流出城市,房價(jià)上漲動(dòng)力不足,在面對(duì)行業(yè)整體下行壓力下,市場難以抵擋,房企紛紛采取降價(jià)出售以實(shí)現(xiàn)銷售回款。
“限跌令”被認(rèn)為是特定市場環(huán)境下政府為了穩(wěn)房價(jià)采取的強(qiáng)制性舉措。通過強(qiáng)制性的限制手段來遏制房價(jià)下降,對(duì)于阻止局部項(xiàng)目降價(jià)起到了一定的正向作用,在市場良好的情況下取得了一定的效果。
在市場降溫大環(huán)境下,“限跌令”一定程度維持了新盤價(jià)格的穩(wěn)定。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年7月,新房價(jià)格環(huán)比下降0.23%,二手房環(huán)比下降0.47%。新房價(jià)格跌幅明顯低于二手房。
然而,限跌一定程度也影響了房企以價(jià)換量的進(jìn)度。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的50家房企來看,2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元,較去年同期下跌10.74%;銷售面積為1.62億平方米,同比下跌16.63%。房企銷售端持續(xù)承壓,去化緩慢,回款艱難。
團(tuán)購房折扣可破備案價(jià)跌幅限制變相松綁限跌令
從目前各地情況來看,雖未有城市明確放開“限跌令”,但多地政府已采取靈活性措施對(duì)沖“限跌令”。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,2023年以來,多地調(diào)整房價(jià)下調(diào)幅度,政策涉及放寬商品房備案價(jià)下浮幅度,對(duì)新市民、人才等群體實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠,滯銷項(xiàng)目可調(diào)整價(jià)格下限等。同時(shí)2023年已有超20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購商品住房,開發(fā)商可給予購房者一定價(jià)格優(yōu)惠,部分城市優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。
在業(yè)內(nèi)看來,雖然目前未有城市明確放開限跌,但部分城市以團(tuán)購房優(yōu)惠不計(jì)入房價(jià)跌幅范圍來變相松綁限跌令。
以四川雅安市為例,今年8月1日,雅安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)布關(guān)于印發(fā)《支持剛性和改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十五條措施》的通知,其中對(duì)“限跌令”采取了一些靈活性的調(diào)整。其中提出,全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極開展針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購買商品房的團(tuán)購活動(dòng),開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。
實(shí)際上,雅安市經(jīng)開區(qū)的這一舉措已經(jīng)不是首次出現(xiàn)。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),今年以來,約20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購商品住房,如安徽滁州、四川資陽等,其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎(chǔ)上做出的松綁和讓步。
“限跌令”是否能取消?
值得一提的是,近期住建部主管媒體《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文提到,“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán),允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救,以盡快回籠資金?!边@被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志,由此也引發(fā)房價(jià)“限跌令”是否能放開的討論。同時(shí),經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)亦發(fā)布《是時(shí)候放開房價(jià)“限跌令”了》的文章。
那么,“限跌令”是否能取消,取消又會(huì)有什么影響呢?
陳文靜認(rèn)為,目前,全國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期,整個(gè)市場信心依然處于相對(duì)低位,置業(yè)需求觀望情緒較重,市場表現(xiàn)低迷,企業(yè)回籠資金緩慢。當(dāng)前多個(gè)城市仍執(zhí)行“限跌令”,進(jìn)一步加大了房企銷售難度,企業(yè)資金回籠受阻,也加劇了企業(yè)的資金壓力。在新的市場環(huán)境下,適度優(yōu)化調(diào)整限價(jià)政策,讓價(jià)格回歸市場,將一定程度上起到促進(jìn)需求釋放的作用,更有利于企業(yè)銷售回籠資金。
陳霄也提到,若是“限跌令”取消,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場而言,可能會(huì)帶來一些積極的拉動(dòng)作用。但“限跌令”若是真正取消后,也可能會(huì)產(chǎn)生一些波動(dòng)和負(fù)面影響。一方面,新買房的客戶獲得了更低的價(jià)格,對(duì)于已經(jīng)購房的業(yè)主來說,不平衡心態(tài)加劇,容易會(huì)產(chǎn)生一些爭端和維權(quán)行為,引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾。另一方面,對(duì)于地方政府而言,“限跌令”的取消,房價(jià)的下跌不再受控,那么意味著土地價(jià)格也可能會(huì)隨之下降。作為政府重要財(cái)政收入的土地收入下滑,對(duì)政府帶來的沖擊力是重大的,政府取消“限跌令”的動(dòng)力不足。此外,在中國傳統(tǒng)的“買漲不買跌”的心態(tài)下,市場信心可能會(huì)再次遇挫,短期內(nèi)的銷售好轉(zhuǎn)可能帶來的是較長期的信心低迷。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為,本質(zhì)上,房價(jià)應(yīng)該由市場供需決定,但當(dāng)下的房地產(chǎn)市場限制性政策較多,如果短時(shí)間全面放開,會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn),因此取消“限跌令”的影響還需要充分論證,業(yè)內(nèi)也需要對(duì)此謹(jǐn)慎看待。
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