地產寒冬，上岸者們的一些經驗

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(相關資料圖)

中國地產行業(yè)，仍是當前市場內外的輿論焦點之一。

在官方表述中，罕見的轉折正在發(fā)生。地產銷售額的連續(xù)多年下滑，以及融資渠道的種種阻力，都讓曾經的高杠桿選手付出慘痛的代價。

按照上市規(guī)則，企業(yè)中期報告應當在每個會計年度中報披露時間的上半年結束之日起2個月內發(fā)布，換言之，8月31日是最后的時間節(jié)點。

然而截止8月21日，百余家港股房企中，僅有29家披露了中期業(yè)績，近百家A股房企中，也僅有6家發(fā)布了中報。

與此同時，八月構成了地產債務逾期的高峰。

8月8日，市場消息稱，碧桂園未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息；8月14日，遠洋集團旗下將于2024年到期的美元債券未能在寬限期結束前支付利息，導致發(fā)生違約；此外，8月期間，綠地控股(600606)、榮盛發(fā)展(002146)等房企也存在債務逾期等情況發(fā)生。

但一些以穩(wěn)健著稱的地產商，如龍湖，萬科，華潤，越秀，不僅頂住壓力，甚至取得了逆勢增長。

在市場多重挑戰(zhàn)的沖擊下，能保持業(yè)績平穩(wěn)的房企已經非常難能可貴。

以龍湖為例，截至2023年6月底，凈負債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創(chuàng)近五年新低，并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求。財務的安全是龍湖能保持正向增長的重要原因。

再比如越秀。上半年，越秀地產實現(xiàn)營業(yè)收入約為321億元，同比上升2.6%；股東應占凈利潤約為21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%；派息比率為核心凈利潤的40%

同樣的寒冬，不同的境遇。

能夠穿越周期的地產開發(fā)商，無不早早建造諾亞方舟，體現(xiàn)為三個方面：

首先，財務層面，這些地產商無不長期穩(wěn)健謹慎，持續(xù)優(yōu)化債務結構，提前償還債務；

其次，經營層面，這些地產商著力發(fā)展可持續(xù)的經營利潤，將資源投入高能級城市；

最重要的，是堅守善待初心，踐行社會責任，完成了高質量發(fā)展的轉型。

憑借這三個原則，多年未雨綢繆，讓龍湖、萬科、華潤們?yōu)榇淼牡禺a商們，完成了上岸。岸上的風景，透過最新的中報窗口，可見一斑。

01

上岸者的秘密一：財務層面的未雨綢繆

我們把時間拉回到現(xiàn)在。

自2022年以來，地產市場進入深度調整期，2023年下半年則構成了房企明顯的償債高峰。

據中指研究院統(tǒng)計數據顯示，2023年三季度房企信用債到期規(guī)模約1768億元，海外債到期規(guī)模約780億元，合計2548億元；四季度，房企信用債到期規(guī)模1122億元，海外債到期規(guī)模690億元，合計1812億元，下半年整體到期規(guī)模將達到4360億元。

海量的到期債務之下，如果沒有提前多年完成財務規(guī)劃，遭遇債務危機并不奇怪。

但仍然有一部分地產公司，保持良好的財務應對能力，平穩(wěn)度過這個寒冬。

不妨以龍湖為例。

年內對應的到期債務僅剩1.19億，需要在11月償還；更有趣的是，2023下半年，龍湖還將逐步償還2024年才到期銀團大概80億港幣。

與苦苦掙扎的同行相比，龍湖已經開始提前還債，這同時給了投資者和購房者無窮的信心。

龍湖能夠應對債務壓力游刃有余，這與龍湖三年前的戰(zhàn)略規(guī)劃是分不開的：早在三年前，就提出降負債的管理策略，持續(xù)壓降有息負債規(guī)模，保持企業(yè)發(fā)展的“安全度”。

一系列數字清楚的說明了問題：

中報季，龍湖集團的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；在手現(xiàn)金為724.3億元，保持高位；

三道紅線指標繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，其中剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低；

外幣債務占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，全面規(guī)避匯率波動風險；

龍湖堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期進一步拉長至7.19年。

龍湖的行動，得到了資本市場穩(wěn)定評級認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa3、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定。

一系列財務指標均保持行業(yè)優(yōu)秀水平。

龍湖不是個例：

比如常青樹萬科，提前未雨綢繆的情況更多：比如2008年拐點論后率先降價；比如2014年提出白銀時代為“萬科去地產，戰(zhàn)略大轉型”統(tǒng)一共識；比如2018年提出“活下去”后提前收縮。

如今其他房企紛紛倒下，而萬科2023年已基本企穩(wěn)。

再比如越秀地產，它在財報發(fā)布會中表示，明年有12%債務到期，涉及117億元人民幣，但現(xiàn)金短債比達到4.2倍，在手資金近500億元，財務狀況充裕和安全可見一斑。

不是所有龍頭企業(yè)，都能穿越周期。沒有人是大而不能倒的，只有提前預測風雨，才能夠打造財務穩(wěn)健的諾亞方舟。

02

上岸者的秘密二：經營開發(fā)并舉

與全行業(yè)全軍覆沒的銷售端格局相比，部分穩(wěn)健地產公司的銷售和拿地策略導致的成果也令人眼前一亮。

仍以已經發(fā)布財報的龍湖為例：

龍湖上半年實現(xiàn)地產開發(fā)合同銷售同比增長15%，至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。

截至2023年6月底，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，為未來利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實基礎。

除此之外，龍湖今年還在逆勢拿地，前7個月，在深圳、上海、廣州等一二線城市，拿下21塊土地，總建筑面積217.8萬平方米；

銷售良好是現(xiàn)金流的堅強保證，而專注于高能級城市的拿地更是為未來奠定了基礎。

但我們仍然要注意到，開發(fā)業(yè)務受到房產市場周期影響，信貸沖擊往往極大：在行業(yè)上行周期，土地成本，同行競爭，和調控政策，往往會讓利潤如一層薄紙；而下行周期，則會面對更多的信貸壓力，銷售下滑等問題，同樣對現(xiàn)金流構成劇烈影響。

而作為存量經營的持有物業(yè)和物業(yè)服務，則少受信貸周期影響，無論是商業(yè)投資、運營以及物業(yè)管理，大潮退去的時候，這些板塊成了穩(wěn)定運營的活下來的業(yè)務板塊。

我們仍然可以以龍湖為例，看一看以開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務協(xié)同發(fā)展的企業(yè)盈利能力堅挺背后的原因。

2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入實現(xiàn)122億元（不含稅），同比增長10.4%，運營業(yè)務板塊上半年不含稅租金收入為人民幣63.3億元。

這意味著，2023年上半年，龍湖運營與服務兩個組合起來利潤已經能夠占據集團50%以上的利潤占比，值得注意的是，上半年龍湖這兩個業(yè)務收入總和占比僅為20%:

這意味著，龍湖的經營性利潤占比過半，利潤結構已經完成了優(yōu)化。

龍湖在商業(yè)擴張層面的腳步還沒有停止。

商業(yè)投資方面，龍湖上半年新增運營5座商場，而已經在運營的商場受益于復蘇主題，同店營業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

龍湖的城市布局也日臻完美：截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，累計開業(yè)運營商場達81座，運營總建面為762萬平方米，整體出租率95.4%，合作品牌超6500家，戰(zhàn)略合作品牌超400家。

龍湖智創(chuàng)生活成長也受益于各項經營業(yè)務的持續(xù)增長。2023年上半年，實現(xiàn)營業(yè)收入66.7億元（合并抵消前），在管面積達到3.5億平方米。

這些持有型資產，都在為龍湖提供源源不斷的現(xiàn)金流，持續(xù)降低經營流動性風險。

除龍湖之外，能夠成功穩(wěn)住大盤，穿越周期的地產公司，或多或少跟龍湖的商業(yè)模型有不少相似之處。

以華潤為例，2022年，在對租戶減免25.2億租金之后，華潤購物中心、寫字樓和酒店三業(yè)態(tài)營業(yè)收入共人民幣193億元，如不考慮減租影響，同比增長10.5%。

而萬科的萬物云更是拆分后完成港股上市：2022年，萬科的經營服務業(yè)務保持了雙位數增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。

在投資者眼中，經營而非開發(fā)業(yè)務的好壞，構成了評價一家地產公司持續(xù)運營質量的金線，而能夠在信貸市場保持良好形象的地產公司，無不在商業(yè)領域保持了良好的狀態(tài)。

03

上岸者的秘密三：聚焦高質量發(fā)展

在中國房地產市場供需關系發(fā)生重大變化的今天，一味唯規(guī)模論，唯營收論的地產公司都已經得到了應有的教訓；但少數捕捉到高質量發(fā)展信號的地產公司，則完成了這一轉型。

在龍湖的半年報中，我們仍然在進一步看到高質量發(fā)展的種種信號：

在開發(fā)業(yè)務板塊，2023年下半年，龍湖將繼續(xù)重點布局一二線核心城市，結合市場情況靈活調整推盤節(jié)奏。

在項目投資維度，龍湖還會進一步控制拿地成本、提高資金使用效率，精準投資。

在運營層面，下半年我們還會看到，約6座商業(yè)項目將于2023年下半年在北京、上海、濟南等城市開業(yè)。長租公寓未來也將隨著市場的需求精準布局，穩(wěn)步推進，在推動產品升級的基礎上繼續(xù)尋找增量。

在服務業(yè)務板塊，擁有超20年物業(yè)服務和商業(yè)運營經驗的龍湖智創(chuàng)生活，持續(xù)以瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產品體系，服務更多業(yè)主，并通過辦公、商業(yè)、城市服務產品體系持續(xù)拓寬業(yè)務圍欄。

與眾多正在處在躺平和保交付兩難境地的同行相比，龍湖和眾多已經上岸的同行正在高質量發(fā)展的航線上揚帆遠航，我們正在見證中國地產界完成高質量發(fā)展的這一主線在本次中報季中徐徐展開。

04

結語

財務未雨綢繆，運營和開發(fā)并行的穩(wěn)健策略，強調高質量發(fā)展的經營主線，在這場前所未有的寒冬中，不在少數的地產公司成功活了下來，成功上岸。

以龍湖，越秀，華潤，萬科等公司為代表，財務穩(wěn)健的多元化經營已經展現(xiàn)了這套策略的價值，打破風險失控的循環(huán)，它們的中期報告，正在無聲的講述上岸的故事。

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