地產寒冬,上岸者們的一些經驗
本文系基于公開資料撰寫,僅作為信息交流之用,不構成任何投資建議。
(相關資料圖)
中國地產行業(yè),仍是當前市場內外的輿論焦點之一。
在官方表述中,罕見的轉折正在發(fā)生。地產銷售額的連續(xù)多年下滑,以及融資渠道的種種阻力,都讓曾經的高杠桿選手付出慘痛的代價。
按照上市規(guī)則,企業(yè)中期報告應當在每個會計年度中報披露時間的上半年結束之日起2個月內發(fā)布,換言之,8月31日是最后的時間節(jié)點。
然而截止8月21日,百余家港股房企中,僅有29家披露了中期業(yè)績,近百家A股房企中,也僅有6家發(fā)布了中報。
與此同時,八月構成了地產債務逾期的高峰。
8月8日,市場消息稱,碧桂園未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息;8月14日,遠洋集團旗下將于2024年到期的美元債券未能在寬限期結束前支付利息,導致發(fā)生違約;此外,8月期間,綠地控股(600606)、榮盛發(fā)展(002146)等房企也存在債務逾期等情況發(fā)生。
但一些以穩(wěn)健著稱的地產商,如龍湖,萬科,華潤,越秀,不僅頂住壓力,甚至取得了逆勢增長。
在市場多重挑戰(zhàn)的沖擊下,能保持業(yè)績平穩(wěn)的房企已經非常難能可貴。
以龍湖為例,截至2023年6月底,凈負債率為57.2%,現(xiàn)金短債比為1.96,剔除預收款的資產負債率61.9%,創(chuàng)近五年新低,并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求。財務的安全是龍湖能保持正向增長的重要原因。
再比如越秀。上半年,越秀地產實現(xiàn)營業(yè)收入約為321億元,同比上升2.6%;股東應占凈利潤約為21.8億元,同比上升27.5%;核心凈利潤約為21.5億元,同比上升0.8%;派息比率為核心凈利潤的40%
同樣的寒冬,不同的境遇。
能夠穿越周期的地產開發(fā)商,無不早早建造諾亞方舟,體現(xiàn)為三個方面:
首先,財務層面,這些地產商無不長期穩(wěn)健謹慎,持續(xù)優(yōu)化債務結構,提前償還債務;
其次,經營層面,這些地產商著力發(fā)展可持續(xù)的經營利潤,將資源投入高能級城市;
最重要的,是堅守善待初心,踐行社會責任,完成了高質量發(fā)展的轉型。
憑借這三個原則,多年未雨綢繆,讓龍湖、萬科、華潤們?yōu)榇淼牡禺a商們,完成了上岸。岸上的風景,透過最新的中報窗口,可見一斑。
01
上岸者的秘密一:財務層面的未雨綢繆
我們把時間拉回到現(xiàn)在。
自2022年以來,地產市場進入深度調整期,2023年下半年則構成了房企明顯的償債高峰。
據中指研究院統(tǒng)計數據顯示,2023年三季度房企信用債到期規(guī)模約1768億元,海外債到期規(guī)模約780億元,合計2548億元;四季度,房企信用債到期規(guī)模1122億元,海外債到期規(guī)模690億元,合計1812億元,下半年整體到期規(guī)模將達到4360億元。
海量的到期債務之下,如果沒有提前多年完成財務規(guī)劃,遭遇債務危機并不奇怪。
但仍然有一部分地產公司,保持良好的財務應對能力,平穩(wěn)度過這個寒冬。
不妨以龍湖為例。
年內對應的到期債務僅剩1.19億,需要在11月償還;更有趣的是,2023下半年,龍湖還將逐步償還2024年才到期銀團大概80億港幣。
與苦苦掙扎的同行相比,龍湖已經開始提前還債,這同時給了投資者和購房者無窮的信心。
龍湖能夠應對債務壓力游刃有余,這與龍湖三年前的戰(zhàn)略規(guī)劃是分不開的:早在三年前,就提出降負債的管理策略,持續(xù)壓降有息負債規(guī)模,保持企業(yè)發(fā)展的“安全度”。
一系列數字清楚的說明了問題:
中報季,龍湖集團的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元,規(guī)模穩(wěn)中有降;在手現(xiàn)金為724.3億元,保持高位;
三道紅線指標繼續(xù)穩(wěn)居綠檔,其中剔除預收款后的資產負債率為61.9%,同比下降6個百分點,為近五年來最低;
外幣債務占比進一步下降至21.6%,其中97%的外債已做掉期對沖,全面規(guī)避匯率波動風險;
龍湖堅持低成本的融資渠道,整體借貸成本保持在4.26%的低位,平均賬期進一步拉長至7.19年。
龍湖的行動,得到了資本市場穩(wěn)定評級認可。其中,惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa3、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級,中誠信(AAA)、新世紀(AAA)展望均為穩(wěn)定。
一系列財務指標均保持行業(yè)優(yōu)秀水平。
龍湖不是個例:
比如常青樹萬科,提前未雨綢繆的情況更多:比如2008年拐點論后率先降價;比如2014年提出白銀時代為“萬科去地產,戰(zhàn)略大轉型”統(tǒng)一共識;比如2018年提出“活下去”后提前收縮。
如今其他房企紛紛倒下,而萬科2023年已基本企穩(wěn)。
再比如越秀地產,它在財報發(fā)布會中表示,明年有12%債務到期,涉及117億元人民幣,但現(xiàn)金短債比達到4.2倍,在手資金近500億元,財務狀況充裕和安全可見一斑。
不是所有龍頭企業(yè),都能穿越周期。沒有人是大而不能倒的,只有提前預測風雨,才能夠打造財務穩(wěn)健的諾亞方舟。
02
上岸者的秘密二:經營開發(fā)并舉
與全行業(yè)全軍覆沒的銷售端格局相比,部分穩(wěn)健地產公司的銷售和拿地策略導致的成果也令人眼前一亮。
仍以已經發(fā)布財報的龍湖為例:
龍湖上半年實現(xiàn)地產開發(fā)合同銷售同比增長15%,至985.2億元,銷售回款率超100%,維持行業(yè)高位。
截至2023年6月底,龍湖已售出但未結算的合同銷售額為2465億元,面積約1570萬平方米,為未來利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實基礎。
除此之外,龍湖今年還在逆勢拿地,前7個月,在深圳、上海、廣州等一二線城市,拿下21塊土地,總建筑面積217.8萬平方米;
銷售良好是現(xiàn)金流的堅強保證,而專注于高能級城市的拿地更是為未來奠定了基礎。
但我們仍然要注意到,開發(fā)業(yè)務受到房產市場周期影響,信貸沖擊往往極大:在行業(yè)上行周期,土地成本,同行競爭,和調控政策,往往會讓利潤如一層薄紙;而下行周期,則會面對更多的信貸壓力,銷售下滑等問題,同樣對現(xiàn)金流構成劇烈影響。
而作為存量經營的持有物業(yè)和物業(yè)服務,則少受信貸周期影響,無論是商業(yè)投資、運營以及物業(yè)管理,大潮退去的時候,這些板塊成了穩(wěn)定運營的活下來的業(yè)務板塊。
我們仍然可以以龍湖為例,看一看以開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務協(xié)同發(fā)展的企業(yè)盈利能力堅挺背后的原因。
2023年上半年,龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入實現(xiàn)122億元(不含稅),同比增長10.4%,運營業(yè)務板塊上半年不含稅租金收入為人民幣63.3億元。
這意味著,2023年上半年,龍湖運營與服務兩個組合起來利潤已經能夠占據集團50%以上的利潤占比,值得注意的是,上半年龍湖這兩個業(yè)務收入總和占比僅為20%:
這意味著,龍湖的經營性利潤占比過半,利潤結構已經完成了優(yōu)化。
龍湖在商業(yè)擴張層面的腳步還沒有停止。
商業(yè)投資方面,龍湖上半年新增運營5座商場,而已經在運營的商場受益于復蘇主題,同店營業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實現(xiàn)超20%的增幅,租金收入同比增長8%至50.1億元。
龍湖的城市布局也日臻完美:截至2023年6月底,龍湖商業(yè)已進入全國32座城市,累計開業(yè)運營商場達81座,運營總建面為762萬平方米,整體出租率95.4%,合作品牌超6500家,戰(zhàn)略合作品牌超400家。
龍湖智創(chuàng)生活成長也受益于各項經營業(yè)務的持續(xù)增長。2023年上半年,實現(xiàn)營業(yè)收入66.7億元(合并抵消前),在管面積達到3.5億平方米。
這些持有型資產,都在為龍湖提供源源不斷的現(xiàn)金流,持續(xù)降低經營流動性風險。
除龍湖之外,能夠成功穩(wěn)住大盤,穿越周期的地產公司,或多或少跟龍湖的商業(yè)模型有不少相似之處。
以華潤為例,2022年,在對租戶減免25.2億租金之后,華潤購物中心、寫字樓和酒店三業(yè)態(tài)營業(yè)收入共人民幣193億元,如不考慮減租影響,同比增長10.5%。
而萬科的萬物云更是拆分后完成港股上市:2022年,萬科的經營服務業(yè)務保持了雙位數增長,全口徑收入達512.6億元,同比增長23.1%。
在投資者眼中,經營而非開發(fā)業(yè)務的好壞,構成了評價一家地產公司持續(xù)運營質量的金線,而能夠在信貸市場保持良好形象的地產公司,無不在商業(yè)領域保持了良好的狀態(tài)。
03
上岸者的秘密三:聚焦高質量發(fā)展
在中國房地產市場供需關系發(fā)生重大變化的今天,一味唯規(guī)模論,唯營收論的地產公司都已經得到了應有的教訓;但少數捕捉到高質量發(fā)展信號的地產公司,則完成了這一轉型。
在龍湖的半年報中,我們仍然在進一步看到高質量發(fā)展的種種信號:
在開發(fā)業(yè)務板塊,2023年下半年,龍湖將繼續(xù)重點布局一二線核心城市,結合市場情況靈活調整推盤節(jié)奏。
在項目投資維度,龍湖還會進一步控制拿地成本、提高資金使用效率,精準投資。
在運營層面,下半年我們還會看到,約6座商業(yè)項目將于2023年下半年在北京、上海、濟南等城市開業(yè)。長租公寓未來也將隨著市場的需求精準布局,穩(wěn)步推進,在推動產品升級的基礎上繼續(xù)尋找增量。
在服務業(yè)務板塊,擁有超20年物業(yè)服務和商業(yè)運營經驗的龍湖智創(chuàng)生活,持續(xù)以瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產品體系,服務更多業(yè)主,并通過辦公、商業(yè)、城市服務產品體系持續(xù)拓寬業(yè)務圍欄。
與眾多正在處在躺平和保交付兩難境地的同行相比,龍湖和眾多已經上岸的同行正在高質量發(fā)展的航線上揚帆遠航,我們正在見證中國地產界完成高質量發(fā)展的這一主線在本次中報季中徐徐展開。
04
結語
財務未雨綢繆,運營和開發(fā)并行的穩(wěn)健策略,強調高質量發(fā)展的經營主線,在這場前所未有的寒冬中,不在少數的地產公司成功活了下來,成功上岸。
以龍湖,越秀,華潤,萬科等公司為代表,財務穩(wěn)健的多元化經營已經展現(xiàn)了這套策略的價值,打破風險失控的循環(huán),它們的中期報告,正在無聲的講述上岸的故事。
關鍵詞:
責任編輯:hnmd004
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房企各部門都在瘋狂內卷
上一篇2023-08-30 09:29:06