中報(bào)觀察 | 金科求生

觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境動(dòng)蕩之下，房企普遍面臨經(jīng)營(yíng)壓力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至8月18日約有近80家房企披露上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中逾6成預(yù)計(jì)虧損，累計(jì)總虧損超過千億元，并有越來越多房企陷入流動(dòng)性危機(jī)。

那些本就暴露風(fēng)險(xiǎn)的房企，業(yè)績(jī)狀況自然也還沒有太大改善。

(資料圖片僅供參考)

8月30日晚間，金科股份發(fā)布2023年半年度報(bào)告，期內(nèi)公司營(yíng)收260.75億元，同比下降16.75%；歸母凈虧損19.4億元，較去年同期虧損14.37億元繼續(xù)擴(kuò)大；扣非歸母凈虧損10.77億元，虧損有所縮窄；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-4.43億元。

上半年，金科股份及其投資的公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額174.63億元，另實(shí)現(xiàn)代建項(xiàng)目銷售金額2.77億元，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比分別下降了58.03%、92.68%，反映“爆雷”對(duì)企業(yè)所造成負(fù)面影響。同時(shí)，受存貨跌價(jià)拖累，公司資產(chǎn)減值損失增至9.55億元。

比較令人寬慰的是，期內(nèi)金科銷售回款209億元，回款率119%。在一些輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上亦仍保持?jǐn)U張，新增輕資產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)。

相比于上述輕重業(yè)務(wù)的發(fā)展，上半年金科股份更主要的工作，一方面在于保交付，期內(nèi)新開工面積萎縮，竣工面積卻增長(zhǎng)近6成至741萬平方米，并相當(dāng)于去年全年竣工的77%。至7月底，該公司累計(jì)交付面積達(dá)到1050萬平方米，涉及交付7.37萬套。

另一方面則是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，金科股份表示，截至公告披露日，公司累計(jì)完成約356.64億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作。

為此，該公司已啟動(dòng)司法重整程序，并于7月引入長(zhǎng)城國(guó)富作為重整投資人，但目前相關(guān)工作仍在推進(jìn)，尚無明確的時(shí)間表。

對(duì)于金科而言，要重新恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，仍需邁過數(shù)重坎。

流動(dòng)性困境

2023年上半年，由于物業(yè)上市平臺(tái)金科服務(wù)大股東變更為博裕資本，金科股份在報(bào)表上將其從“重要子公司”調(diào)成“聯(lián)營(yíng)企業(yè)”，這也導(dǎo)致金科股份不再錄得生活服務(wù)業(yè)務(wù)的收入（上年同期為19.48億元）。

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)看，上半年，房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入255.53億元，同比下降9.43%，占收入比重從89.98%提高至97.89%；其他業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入僅5.49億元，同比下降53.86%。

毛利率方面，房地產(chǎn)銷售及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)錄得毛利率13.44%，同比上升9.06個(gè)點(diǎn)，并較去年底上升7.83個(gè)點(diǎn)，顯示公司結(jié)轉(zhuǎn)貨值結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。受此拉動(dòng)，公司總體毛利率也回升至13.47%，但仍未恢復(fù)至2021年水平（17.22%）。

不過，金科股份指，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷等影響，公司在售房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售規(guī)模及銷售毛利率仍有下滑趨勢(shì)，存量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐步竣工導(dǎo)致符合利息資本化的項(xiàng)目及對(duì)應(yīng)的金額減少，相關(guān)有息負(fù)債費(fèi)用化增加。

期內(nèi)，金科銷售規(guī)模下滑58%，資產(chǎn)減值損失9.54億元，同比增加422.62%，這主要系計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備所致；財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)49.01%至11.17億元，主要系借款利息費(fèi)用化增加所致。

銷售規(guī)模下滑也引發(fā)了連鎖反應(yīng)，直接導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由去年同期87.30億元降至-4.43億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-19.27億元，去年同期-76.83億元，拖累貨幣資金從去年底119.58億元降至100.38億元。

金科對(duì)此解釋，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為正，但受歸還到期有息負(fù)債金額增加、新增融資上賬金額減少等因素影響，公司6月末貨幣資金余額較年初減少約19.2億元。

該公司進(jìn)一步表示，受預(yù)售監(jiān)管資金使用受限及融資受限因素影響，金融機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目合作方股東對(duì)項(xiàng)目公司資金調(diào)用較為謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管加強(qiáng)，公司可自由動(dòng)用貨幣資金減少。

現(xiàn)金流減少又將制約新增投資，上半年金科股份及所投資的公司新開工面積僅約24萬平方米，同比下降79.13%；期末在建項(xiàng)目370個(gè)，在建面積4277萬平方米，同比下降21.94%。

在半年報(bào)中，金科股份對(duì)于自身持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力做出了較為消極的評(píng)價(jià)，表示自2022年以來，因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境多重不利因素疊加影響，公司融資受阻，到期融資無法續(xù)期、新增開發(fā)貸款和購(gòu)房客戶按揭貸款放緩，陷入債務(wù)違約的流動(dòng)性困境。

截至6月底，金科股份到期未能償還的有息債務(wù)本金285.91億元，其中金融性有息負(fù)債246.58億元、其他應(yīng)付款拆借款逾期39.33億元；此外，部分經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付款項(xiàng)亦存在逾期未償還情況。

期末短期借款69.22億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債320.82億元，其他應(yīng)付款拆借款和紓困資金96.24億元，長(zhǎng)期借款及應(yīng)付債券278.96億元。金科表示，公司可用于償還一年內(nèi)到期有息負(fù)債的貨幣資金嚴(yán)重不足，資金流動(dòng)性困難。

觀點(diǎn)新媒體了解，金科已到期未支付土地出讓金17.19億元，對(duì)于可能支付的違約金，公司新增計(jì)提1.54億元；未能按期償還的有息負(fù)債本息之外的違約金、罰息等，根據(jù)案件訴訟進(jìn)展情況，公司也新增計(jì)提2.81億元；以及其他重大訴訟及仲裁事項(xiàng)，涉及逾期本金21.22億元。這些都是金科形成的或有負(fù)債，將繼續(xù)對(duì)其造成壓力。

自半年報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表日至8月30日，金科股份新增到期未能償還的金融機(jī)構(gòu)借款15.47億元、非金融機(jī)構(gòu)借款0.06億元、應(yīng)付債券14.00億元；截止目前，該公司及控股子公司收到新增訴訟、仲裁案件金額合計(jì)27.80億元。

現(xiàn)狀與未來

面對(duì)流動(dòng)性困難，金科股份繼續(xù)提及將堅(jiān)持“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略。這一策略據(jù)稱自2021年已落實(shí)，主要涉及堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展，降低負(fù)債、降低庫(kù)存，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、提升盈利能力、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

比如，盡管上半年金科的銷售規(guī)模下滑，但該公司仍認(rèn)為174.63億元銷售額及2.77億元代建銷售額的成績(jī)，是持續(xù)提升營(yíng)銷能力換取的成果。

期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)銷售回款209億元，對(duì)應(yīng)回款率119%，較去年全年增加約1個(gè)點(diǎn)；另外管理費(fèi)用實(shí)現(xiàn)壓降53.92%至6.33億元，主要得益于嚴(yán)控費(fèi)用支出的舉措。

相比于提質(zhì)增效的舉措，金科股份投入更多精力的是保交樓工作，這被其稱為“第一要?jiǎng)?wù)”。上半年該公司實(shí)現(xiàn)竣工面積741萬平方米，同比增長(zhǎng)59.70%；期內(nèi)累計(jì)交付項(xiàng)目則達(dá)到128個(gè)、交付住宅及商業(yè)6.6萬套、批次184個(gè)，交付面積917萬平方米。

按照金科股份官微披露口徑，1-7月公司累計(jì)交付面積增加至1050萬平方米，交付套數(shù)增至7.37萬套。截至8月30日，該公司也累計(jì)獲得國(guó)家及地方政府專項(xiàng)借款額度逾37億元，其中逾33億元可用資金已撥付至項(xiàng)目公司。

其次是債務(wù)重組工作，與大部分出險(xiǎn)房企的操作相似，金科股份對(duì)境內(nèi)債務(wù)主要采取分別協(xié)商展期的方式，并取得了一定成效。

目前，該公司累計(jì)完成約357億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作；同時(shí)在報(bào)告期內(nèi)，其于深交所發(fā)行的存續(xù)期公司債及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品分別召開持有人會(huì)議，審議通過相關(guān)展期議案，涉及債務(wù)本金111.97億元。

金科股份將更多的期待放在了司法重整之上，該公司曾在5月表示，重整不同于破產(chǎn)清算，是以挽救債務(wù)人企業(yè)、恢復(fù)公司持續(xù)盈利能力、保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益為目標(biāo)的司法程序。公司將第一時(shí)間成立專項(xiàng)工作小組，積極支持、強(qiáng)力推動(dòng)債務(wù)重整工作。

7月，金科股份與長(zhǎng)城國(guó)富簽訂合作，雙方計(jì)劃在推進(jìn)資產(chǎn)盤活、重整工作、戰(zhàn)略整合三方面開展合作。對(duì)此金科預(yù)計(jì)，未來長(zhǎng)城國(guó)富戰(zhàn)略投資公司后，公司將通過重整化解自身的流動(dòng)性困局，恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展。

其中，上述合作提及的戰(zhàn)略整合，與金科未來朝“輕重并舉”轉(zhuǎn)型的規(guī)劃有所聯(lián)系。

按照計(jì)劃，金科計(jì)劃在聚焦主業(yè)的同時(shí)，加大代建、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展力度和運(yùn)營(yíng)能力構(gòu)建，并結(jié)合戰(zhàn)略投資者引進(jìn)，研究與國(guó)家戰(zhàn)略方向一致的新賽道。

觀點(diǎn)新媒體了解，上半年金科股份新增輕資產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，其中代建項(xiàng)目新增1個(gè)；累計(jì)獲取輕資產(chǎn)項(xiàng)目60個(gè)，分布于重慶、上海、深圳、南京、無錫、長(zhǎng)沙、大連等城市，一二線城市項(xiàng)目占比78%。

但金科并未披露輕資產(chǎn)具體的規(guī)模情況。以代建為例，去年底該公司代建儲(chǔ)備貨值約500億元，今年上半年則不再提及該指標(biāo)。

除此以外，今年6月，金科股份還宣布從大股東手中收購(gòu)綠色新型建材、裝配式EPC總包公司恒昇大業(yè)共20%股權(quán)，并將此次收購(gòu)視作促進(jìn)重組和轉(zhuǎn)型升級(jí)之舉。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，恒昇大業(yè)曾由黃紅云胞弟黃一峰長(zhǎng)時(shí)間控股，直到2022年才轉(zhuǎn)至黃紅云名下。

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