路勁業(yè)績斷崖式“下滑” 巨額永續(xù)債“侵吞”企業(yè)利潤
“如能按年增長18%-20%,在2024年左右,集團(tuán)可以達(dá)到1000億元的銷售目標(biāo)。”路勁在其2019年財(cái)報(bào)表示。
事實(shí)上,早在2018年,路勁就曾設(shè)想“按年以20%-25%的速度增加銷售,最遲在2024年達(dá)到1000億元的銷售額”。
不難看到,路勁對(duì)于做大規(guī)模之渴求。
據(jù)其2020中期財(cái)報(bào)披露,今年上半年,路勁實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售額204.48億元。若按18%的增速計(jì),2020年路勁的銷售目標(biāo)約為505億元,前者在后者中占比40.52%。換句話說,今年前6個(gè)月,路勁僅完成了銷售目標(biāo)的4成。
業(yè)績“驟降”
表現(xiàn)更為糟糕的是,路勁業(yè)績出現(xiàn)大幅下降。
9月2日,路勁發(fā)布了2020年中期財(cái)報(bào)。期內(nèi),上市公司實(shí)現(xiàn)營收81.84億港元,同比增長19.38%;實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利4.3億港元,同比下降50.48%。可以看到,較之去年同期,路勁業(yè)績已是“腰斬”。
下滑并非沒有預(yù)兆。早于2019年,路勁營收就曾發(fā)生輕微下滑,業(yè)績方面也迅速步入“緩增”,僅按年增長1.33%。要知道,之前的2016年-2018年,路勁業(yè)績?cè)鏊倏墒沁B續(xù)3年保持在50%之上。
數(shù)據(jù)來源:東方財(cái)富choice
“國內(nèi)自2018年開始實(shí)施的各種對(duì)房價(jià)的控制,如限價(jià)、限購、限貸等在2019年執(zhí)行更嚴(yán)厲,引致銷售放慢及回款延后,同時(shí)對(duì)售價(jià)也有很大壓制,從而影響出售物業(yè)利潤。再者,近年路勁在公開市場(chǎng)拿取的地塊,因競爭大的原因,平均價(jià)格比早年拿取的高了許多。因此,2018年的高毛利率情況較難再出現(xiàn)。此外,我們新業(yè)務(wù)成績并不理想。”路勁在其2019年財(cái)報(bào)中如是解釋業(yè)績緩增。
事實(shí)也是如此。進(jìn)入2019年后,路勁銷售毛利率就在一路走低,已由2018年中期的47.06%逐年下探至2020年中期的31.68%。此外,路勁銷售凈利率也沒能擺脫較大幅度下滑的命運(yùn)。2020年中期,路勁銷售凈利率僅為9.67%,相較2019年末17.1%的數(shù)值下降7.43個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源:東方財(cái)富choice
據(jù)路勁中報(bào)披露,2020年上半年,上市公司共獲取4幅住宅地塊,樓面面積合共31.3萬㎡。進(jìn)入下半年后,路勁開始加快拿地節(jié)奏,單是7月就再次新增4幅住宅地塊,樓面面積合共約43.8萬㎡。
不過,上述新增地塊多為路勁以較高溢價(jià)獲取。
將時(shí)間推至7月22日,路勁以28.21億元代價(jià)競得上海嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)JDC1-0403單元28-03、29-01地塊,較之19.47億元的起價(jià),溢價(jià)率44.88%。此前7月初,路勁還以17.31億元拿下常州天寧區(qū)JZX20201301號(hào)地塊,溢價(jià)率47.84%。
這并非今年首次路勁以較高溢價(jià)在常州拿地。2020年3月和6月,路勁就相繼以8.95億元和3.56億元代價(jià),先后獲取常州武進(jìn)區(qū)JWJ20200201地塊和JWJ20200501地塊,相應(yīng)溢價(jià)率更是高達(dá)56.74%和53.45%。
“路勁在上海本身就有項(xiàng)目,但最近幾年拿地不是特別多,可能手里邊項(xiàng)目開發(fā)得差不多了,所以這種情況下他得趕緊在上海補(bǔ)倉,增加上海的土地儲(chǔ)備。”對(duì)于路勁較高溢價(jià)拿地,上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦如是認(rèn)為,“常州作為長三角一個(gè)比較重要的城市,經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。最近一段時(shí)間,該市樓市也是蠻活躍的。如若以長三角眼光去布局,諸如蘇州、南京,路勁不一定搶得過其他房企,所以就只能再往下沉去常州拿地。從質(zhì)地上來說,常州還算可以,因而路勁會(huì)愿意以比較高的價(jià)格新增土儲(chǔ),這也說明其對(duì)常州未來的發(fā)展有著很強(qiáng)的信心。”
據(jù)盧文曦分析,今年一季度末至二季度初期,很多房企都不敢拿地。到了5月之后,大家都開始搶地,路勁再去搶,那其成本自然就高了。這也說明了路勁先前的預(yù)判或者堅(jiān)決入市的決策偏慢一點(diǎn),如果能把時(shí)間點(diǎn)往前挪,那么到這些地方去拿地的成本就會(huì)低些。
巨額永續(xù)債“侵吞”企業(yè)利潤
路勁成立于1994年,于1996年7月登陸港交所。發(fā)展初期的十年,路勁主營業(yè)務(wù)為專注投資、發(fā)展、經(jīng)營和管理收費(fèi)公路。直至2004年,路勁開始涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。該年,路勁在廣州購入3個(gè)項(xiàng)目,并在江蘇常州武進(jìn)區(qū)取得數(shù)個(gè)項(xiàng)目。期內(nèi),位于廣州天河區(qū)的雋悅園也開始動(dòng)工,這是路勁首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,次年11月便開始了分階段預(yù)售。
2005年,路勁繼續(xù)在廣州和常州獲取土儲(chǔ)。2006年9月,路勁宣布分段收購順馳集團(tuán)旗下項(xiàng)目。4個(gè)月后,路勁完成收購順馳地產(chǎn)49%權(quán)益。2007年7月,上市公司持有順馳地產(chǎn)的股權(quán)增加至88.5%。通過收購,路勁將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至北京、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、洛陽、蘇州及武漢等城市,土儲(chǔ)也隨之倍增。
2007年年底,路勁開始整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。隨著整合的完成,路勁銷售額也由2007年的24.08億港元向上拓展92.32%至2008年的46.31億港元。
2010年,路勁接連以招拍掛形式在北京、上海、廣州及無錫拿地,并透過收購取得石家莊國際城項(xiàng)目。彼時(shí),路勁銷售額仍未邁入百億,僅為75.73億港元。頗為波折的是,次年,路勁銷售額還發(fā)生了小幅下滑,按年下降9.73%至68.36億港元。
2012年,路勁提出“要進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)50大內(nèi)”。在做大規(guī)模的野心之下,第二年,路勁還首次提出“對(duì)外加強(qiáng)戰(zhàn)略伙伴合作”。該年,上市公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額122.1億元,成功突破百億大關(guān)。
只是規(guī)模未能乘勢(shì)而上,2014年-2015年,路勁銷售額都游走在百億邊緣。變化的發(fā)生始于2016年,上市公司加大了合作開發(fā)力度。
數(shù)據(jù)來源:路勁歷年財(cái)報(bào)
《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn),2016年,路勁累計(jì)新增15幅地塊,其中有10幅是與其他企業(yè)共同合作開發(fā)。也是在這一年8月,路勁獲取元朗項(xiàng)目,成功打入香港市場(chǎng)。期內(nèi),路勁銷售額同樣表現(xiàn)不俗,按年增長60.38%至186.83億元。
嘗到甜頭的路勁,在繼續(xù)“發(fā)揚(yáng)”合作開發(fā)。2017年-2019年,路勁分別獲取18幅、9幅和15幅地塊,相應(yīng)合資項(xiàng)目為15幅、5幅和12幅。
好在路勁在合資項(xiàng)目中權(quán)益占比較高,這點(diǎn)從其非控股權(quán)益在權(quán)益總額占比也可以得到反映。據(jù)choice數(shù)據(jù),2017年-2019年,路勁非控股權(quán)益占比分別僅為6.23%、11.05%和9.58%。
持續(xù)大量項(xiàng)目的合作開發(fā)之于規(guī)模也是立竿見影。過去3年,路勁分別實(shí)現(xiàn)銷售額263.04億元、345.03億元和427.65億元,按年分別增長40.79%、31.17%和23.95%,可謂“一年一跨越”。這或許也是路勁提出“在2024年左右實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)”的底氣所在。
不過,這里邊永續(xù)債對(duì)于路勁規(guī)模的跨越也“功不可沒”。
時(shí)間拉至2017年2月和6月,路勁先后發(fā)行了兩筆金額均為3億美元的永續(xù)資本證券,利率分別為7.95%和7%。完成后,當(dāng)年上市公司永續(xù)債規(guī)模達(dá)46.33億港元。至今,這兩筆永續(xù)債都未進(jìn)行償還。
2019年11月,路勁再次發(fā)行了一筆金額為3億美元的優(yōu)先擔(dān)保固定息差永續(xù)資本證券,利率為7.75%。至此,路勁永續(xù)債規(guī)模達(dá)到69.62億港元。
正如IPGlobal中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜所表示,從路勁近年規(guī)模快速增長和永續(xù)債運(yùn)用的關(guān)系來看,上市公司恰當(dāng)運(yùn)用了永續(xù)債來加杠桿進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)規(guī)模的快速成長。
在他看來,快速增加的存量永續(xù)債規(guī)模所帶來的財(cái)務(wù)成本和之前所存續(xù)的永續(xù)債利率跳漲的財(cái)務(wù)成本,卻在推高企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的同時(shí)侵蝕企業(yè)的毛利空間。
數(shù)據(jù)可以佐證,2017年-2019年及2020年中期,路勁為永續(xù)債付息分別為1.74億港元、3.5億港元、3.5億港元和2.65億港元。單是從2020年中期來看,永續(xù)債付息已占比當(dāng)期業(yè)績的61.64%。
值得注意的是,永續(xù)債在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)入權(quán)益而不計(jì)入負(fù)債,但實(shí)際上是一種債務(wù)。近年來,路勁凈負(fù)債率在低位運(yùn)行也就不難理解了。
《中國質(zhì)量萬里行》運(yùn)用“(借款總額-現(xiàn)金及銀行結(jié)余)/權(quán)益總額”計(jì)算出2017年-2019年及2020年中期路勁的凈負(fù)債率分別為53.87%、35.22%、52.4%和66.94%。如若將永續(xù)債也計(jì)入負(fù)債,同期內(nèi),路勁凈負(fù)債率將相應(yīng)增至95.85%、66.33%、101.52%和119.15%。
數(shù)據(jù)來源:路勁歷年財(cái)報(bào),《中國質(zhì)量萬里行》獨(dú)家整理
不難發(fā)現(xiàn),褪去“外衣”后,路勁真實(shí)杠桿并不低。
對(duì)于路勁現(xiàn)存規(guī)模較大的永續(xù)債是否有具體清償計(jì)劃?《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函至上市公司,截至發(fā)稿尚未回復(fù)。
責(zé)任編輯:hnmd004
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