順馳領(lǐng)海號稱“世紀(jì)第一拍”,改變了北京甚至全國的土地交易模式

2023-07-02 09:06:22來源:章哥說買房

北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用
北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

大興的順馳領(lǐng)海,拿地的時候號稱“世紀(jì)第一拍”。因為這是北京第一宗大型國有土地的拍賣,自然有示范意義了,從此改變了北京甚至全國的土地交易模式。


(資料圖片)

這個“世紀(jì)第一”的背景是,2002年5月份,國土部簽發(fā)了“11號令”,規(guī)定自7月1日起,所有經(jīng)營性土地都必須以“招拍掛”的形式進(jìn)行出讓。這目的就是杜絕暗箱操作,還土地交易市場以公平、公正、公開。

其實在此之前各地早就有過土地拍賣,1987年深圳就有“中國第一拍”了。但十多年過去,中國的土地交易一直是以“協(xié)議出讓”的方式為主的,公開拍賣并不占主流。

這也不能說各地政府要搞暗箱操作,而是當(dāng)年的政府資金不足,無法做到“熟地”出讓。那在這種情況下,“毛地”拍賣實在不好估算價格,開發(fā)商的興趣不大,也就形成不了主流市場。

即便是當(dāng)時國土部下發(fā)了11號令,各地政府在執(zhí)行上也是打了折扣的。比如北京就根據(jù)自身的情況,在7月1日大限之前推出了地方政策,史稱“京33號令”。主要內(nèi)容就是把小城鎮(zhèn)、綠植、高科技和危改四種項目給剔除了出來,給自己的城市發(fā)展留出輾轉(zhuǎn)的空間。

之后各地政府也是這么應(yīng)對的,大方向肯定是堅持招拍掛,但也都留下幾個口子,畢竟有的項目執(zhí)行起來確實很難。所以雖然是北京有了世紀(jì)第一拍,但協(xié)議出讓土地依然在進(jìn)行。

鑒于此,“831大限”出臺了,也就是第二年的2004年3月份,國土部再次下令,8月31日之前,各地必須處理完所有歷史遺留項目,之后再出讓的經(jīng)營性土地,必須以招拍掛的形式進(jìn)行,這就從形式上堵死了所有暗地操作的口子。

當(dāng)然,完全結(jié)束是不太可能的,但這不聊了。甭管怎樣,大興地王是讓順馳一下子出了名,全國都知道了他們的風(fēng)格,有錢、激進(jìn)。這就是孫宏斌的目的,一鳴驚人。

其實這是順馳在北京的第二個項目了,第一個不算太出名,因為是昌平的遠(yuǎn)郊別墅項目,順馳林溪。這是順馳和首創(chuàng)合作的,也就是首創(chuàng)的土地,然后由雙方共同開發(fā)。但是這里面就有一些操作了,和后來順馳與首鋼的“西山壹號院”完全一樣。先是雙方合股,然后差不多了就由順馳買斷,相當(dāng)于借殼上市。

孫宏斌在拿下大興地王之后做了一番邏輯推理,我覺得挺有道理的。在土地實行招拍掛之前,北京的土地大部分都由國企壟斷,比如首創(chuàng)就是,外地公司要想在北京開發(fā)就得找他們合作。

民營企業(yè)不想合作也行,但就得找到消息靈通,和各方都有關(guān)系的操盤手了。比如典型的就是珠江,雖然是粵派,但找到了謝強這種拿地高手,熟悉政策和土地資源,這才能左右逢源。

那孫宏斌認(rèn)為,既然是都必須實行招拍掛了,那就會有大量的外地房企進(jìn)入北京搶地,狼多肉少,北京土地價格必定暴漲,房價也會隨之上漲。那此刻雖然看上去雖然是用高價拿了地,但實際上卻等于是抄底,畢竟將來土地價格會更高。

這段話怎么說呢?從理論上講有一些道理,但卻忽視了老百姓買房人的接盤能力。就是你們開發(fā)商當(dāng)然可以把面粉價格炒高了,但做出面包來未必有多少人買的起啊。所以當(dāng)時的其他開發(fā)商只是部分認(rèn)同孫宏斌的理論,但也認(rèn)為他其實是為了自己的高價拿地做廣告在找借口,要不然不好圓場。

甭管怎樣吧,老孫算是賭對了。但是也為瘋狂買了單,四年后折戟沉沙,不得不把順馳低價賣身給香港路勁,死在了黎明之前。當(dāng)然他留下了融創(chuàng)的底子,在2008年又與首鋼合作,從禧福匯過渡,借西山壹號院再度崛起江湖。

我曾經(jīng)用“標(biāo)王羊肉串”來形容過土地市場。最早廟會的攤位都是私下談租金的,誰有關(guān)系誰就能拿到好位置,然后眼看著羊肉串老板賺大錢。

但是這種方式畢竟只是讓小部分人賺到了錢,而無論是公園方面還是其他商戶都認(rèn)為不公平。老百姓當(dāng)然也覺得不公平了,雖然吃到了平價的羊肉串,但仍然覺得攤主賺錢太多不合適。

于是后來為了公平起見,攤位必須進(jìn)行拍賣了,價高者得,公平公正公開。于是,標(biāo)王羊肉串就此誕生,攤位費一年比一年貴,賣的肉串兒價格也必定水漲船高。

此時就看老百姓是否買賬了,如果大家都堅持不吃,那賣串兒的就得賠錢,明年就不會有這么貴的標(biāo)王了,羊肉串兒也會降價??墒沁@廟會就一個,是壟斷的啊,既然這么多人來逛廟會,就有人忍不住的想吃。那就為高昂的攤位費買單唄,一個愿打,一個不愿挨也得挨,痛并快樂著。

反正就是這事兒,在沒有標(biāo)王的時候,也就是沒有攤位拍賣的時候,羊肉串就5塊錢一串兒,好幾年都不漲價。但自從拍賣開始,攤位費漲了,羊肉串也就6塊、8塊、10塊的漲上去了,最后好像都20多一串兒了。

雖然烤串兒的也嫌貴,但怎么都能賺到錢,畢竟永遠(yuǎn)有人買單。當(dāng)然最高興的是公園,沒有中間商吃差價了,自己壟斷收到的租金更多。而老百姓呢,不買的啥事兒沒有,看個熱鬧??蓪τ谌滩蛔∪コ缘?,那就在享受公平的同時,也得為公平的成本買單了。

這世上的事兒就這樣,有利就有弊,看自己想要什么了。當(dāng)然,最好的結(jié)果是在公平的環(huán)境下,還能吃到便宜的羊肉串兒……

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