環(huán)球最資訊丨深圳土拍規(guī)則松綁:調(diào)限價、競現(xiàn)房、不競“?!?/h1>
觀點網(wǎng)自2021年土拍規(guī)則收緊以來,深圳土拍“三限雙競+搖號”(限地價
觀點網(wǎng) 自2021年土拍規(guī)則收緊以來,深圳土拍“三限雙競+搖號”(限地價、限全年期自持租賃住房或保障性租賃住房面積、限住房銷售均價,競地價、競自持租賃住房或保障房,觸頂搖號)已逐漸成為慣例。
但規(guī)則也并非是一成不變。
(資料圖)
7月4日,深圳公共資源交易平臺掛牌3宗二類居住用地,分別位于龍崗寶龍、寶安新安,總起始價46.32億元,共用地面積為4.058萬平方米,將于8月2日開拍。
其中,位于寶安新安宅地引入競“現(xiàn)房銷售建筑面積”,為深圳首例。
地塊宗地號A001-0212,位于寶安區(qū)新安街道,土地用途二類居住用地,土地面積15239.84平方米,建筑面積82300平方米,掛牌起始價296200萬元,最高限制地價340600萬元,現(xiàn)房銷售最高限制建筑面積35520平方米。普通商品住房平均銷售價格不高于88600元/平方米(不含室內(nèi)裝修)。
龍崗寶龍兩宗則采取“雙限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓,即:限地價、限普通商品房銷售價格、競地價、達(dá)到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。對深圳今年此前土拍規(guī)定的“競?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積”、“競企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積”不再作要求。
這不是深圳今年第一次在土拍出讓規(guī)則上作出讓步。在6月30日第二批集中供地中,龍華民治街道A811-0347宗地規(guī)定住宅平均售價不高于8.05萬元/平方米,較同片區(qū)出讓的地塊每平方米高出8050元。最終,地塊被深業(yè)置地收入囊中。
即將在7月14日開拍的深汕合作區(qū)小漠街道地塊,采取“單限單競+搖號”規(guī)則出讓,該宗地塊無售價限制,是無保障性住房的純商品房宅地。
現(xiàn)房探索
去年年中,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示,“三限雙競+搖號”的供地規(guī)則在深圳越來越清晰,甚至成為長效機(jī)制。開發(fā)商的利潤空間在拿地時已基本算好,只能精打細(xì)算,通過保租房經(jīng)營、代建費等獲得可觀的、持久的收入。
針對此次土拍新規(guī),李宇嘉接受觀點新媒體采訪時表示,這是根據(jù)新的形式,適時調(diào)整土地競配建規(guī)則。
此前6月27日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹公開表示,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”,改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式,開展現(xiàn)房銷售試點,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
而今年1月17日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也明確指出,房地產(chǎn)工作中,有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。
事實上,近年來北京、上海、海南、西安、福州、合肥、寧波等地的土拍環(huán)節(jié)都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競現(xiàn)房銷售”的條件。
就今年而言,譬如4月28日,招商以23.2億元,現(xiàn)房銷售面積3.3萬平方米,競得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)東小馬土地一級開發(fā)項目FZX-0306-6009地塊。5月6日,中鐵+華潤聯(lián)合體搖得北京大興區(qū)西紅門地塊,成交價格37.26億元,競現(xiàn)房銷售面積1.8萬平方米。
對于部分活躍在深圳的頭部房企,“競現(xiàn)房銷售”規(guī)則并不陌生。
“作為改革開放先行試點的城市,深圳肯定也要在現(xiàn)房建設(shè)方面作出一定探索?!崩钣罴握f道。
戴德梁行研究院董事、副院長張曉端則向觀點新媒體表示,競現(xiàn)房銷售是在保交樓、行業(yè)調(diào)整的背景下,對后續(xù)交樓保障的前置?!邦A(yù)售制本身是沒有問題的,只是在監(jiān)管和過程中有一些風(fēng)險,把現(xiàn)房面積前置,市場面的風(fēng)險就會相對少一些。”
張曉端指出,競現(xiàn)房前期投入成本較大,對資金鏈較為穩(wěn)健的房企在成本上不會有太大影響,但在產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量上,把控要求會更加嚴(yán)格。
另外,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán) 躍進(jìn)指出,此次深圳寶安地塊屬位置相對優(yōu)越、地價總體較高的地塊,“這給我們一個很重要的啟發(fā),即現(xiàn)房銷售模式往往會在優(yōu)質(zhì)地塊或高端地塊上進(jìn)行改革?!?/p>
也因為此類優(yōu)質(zhì)地段的開發(fā)成本較高,從這個角度看,競現(xiàn)房銷售讓房企拿地方面會更加謹(jǐn)慎,客觀上也有助于促進(jìn)地價平穩(wěn)。
配建松綁
對競自持租賃住房、保障性租賃住房面積的規(guī)則放寬,也是深圳土拍此次調(diào)整的重點之一。
根據(jù)深圳市住房保障署頒布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》,配建的人才住房和保障性住房應(yīng)當(dāng)與所在項目的商品住房同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步交付、共享配套設(shè)施。
最為關(guān)鍵的是,項目分期建設(shè)的人才住房和保障性住房原則上應(yīng)當(dāng)安排在首期。
張曉端表示,“不再競保障房面積,以這樣的方式適度放松配建要求,一定程度還是為了在當(dāng)前樓市背景下激發(fā)市場活力和信心,提高參拍企業(yè)的積極性?!?/p>
就在深圳此次三宗地塊掛牌的前一天,7月3日,深圳市住建局連串發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。
四個管理辦法將于8月1日正式實施,辦法施行之日起,不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。也意味著,除了已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的項目外,安居房和人才房不會再有新增的項目。
對此,李宇嘉表示,上述辦法的主要邏輯,是深圳的住房供應(yīng)體系,特別是保障房體系要跟國家的體系相對接,以公租房+保租房+共有產(chǎn)權(quán)房,取代原來公租房+安居房+人才住房。
也就是說,保租房新規(guī)與土拍配建的變化并無過多關(guān)聯(lián)。
張曉端也指出,保障房的建設(shè)籌集方式相對多元,包括新增建設(shè)用地、城市更新、土地整備建設(shè)等等途徑,階段性的土拍配建減少影響有限,同時,房企還會以代建、代管等方式來參與保障房的發(fā)展。
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2023-07-07 10:40:52 -
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