世界新動(dòng)態(tài):公私合作共解香港“土地荒”

2023-07-05 09:09:23來源:東方財(cái)經(jīng)

文:明生香港土地房屋供不應(yīng)求,乃是長(zhǎng)年積壓的一大深層次矛盾。除了移

文:明生

香港土地房屋供不應(yīng)求,乃是長(zhǎng)年積壓的一大深層次矛盾。除了移山填海,善用閑置土地也可增加供應(yīng)出路,港府日前便公布新的“樂建居”先導(dǎo)計(jì)劃,容許私人參建資助出售房屋,包括使用農(nóng)地等私人擁有地塊。

“樂建居”新措開拓新土地來源


(資料圖片僅供參考)

新計(jì)劃與昔日的私人參建居屋的最大不同,乃從供應(yīng)入手開拓新的土地來源。

有曰,香港實(shí)非地少人多,而是很多土地未能善用。事實(shí)上,在全部約1108平方公里的陸地面積,只有25%土地已發(fā)展;反之,新加坡的土地利用率則高達(dá)77%,單計(jì)房屋和工業(yè)用途已占27%,即較香港為多,另外運(yùn)輸基建、國防、機(jī)場(chǎng)等則分別占12%、7%、3%不等。

香港私人發(fā)展商所持有的農(nóng)地,便涉1000公頃,相當(dāng)于50個(gè)太古城的面積,而一個(gè)太古城就棲息了近3.7萬人;換言之,若農(nóng)地以太古城的密度發(fā)展,將可輕易解決約150萬人的住屋需要,甚至輕易大增港人平均居住面積。事實(shí)上,本港農(nóng)業(yè)早就式微,所謂農(nóng)地許多時(shí)僅指劃作農(nóng)業(yè)用途,實(shí)質(zhì)卻是荒廢的閑置土地。發(fā)展農(nóng)地,又或善用農(nóng)地,一直是政府增加土地供應(yīng)的著力點(diǎn)。

問題是,發(fā)展商過去誠有申請(qǐng)改變土地用途,惟在補(bǔ)地價(jià)程序卻遇樽頸,理由是官方和私人在價(jià)格方面屢有爭(zhēng)議,政府當(dāng)然不想“殘賣土地”,商人也希望利益最大化;而且,爭(zhēng)議過程亦易費(fèi)時(shí)失事,白忙一場(chǎng)最終不歡而散。

港府曾于2014年引入“補(bǔ)地價(jià)仲裁先導(dǎo)計(jì)劃”,冀以更公平公道的仲裁方式,達(dá)致雙方更易妥協(xié)的價(jià)格。不過事與愿違,期內(nèi)平均每宗商議時(shí)間仍長(zhǎng)約一年,更有甚者是僅成功仲裁了約廿宗個(gè)案,當(dāng)中十多宗且是政府主動(dòng)邀請(qǐng)參與計(jì)劃的,所釋放的土地不超過100公頃。當(dāng)局遂于2020年優(yōu)化措施,但生效約一年間所接獲的申請(qǐng)為零,而具備條件參與計(jì)劃的邀請(qǐng)個(gè)案亦只有十多宗。

突破補(bǔ)地價(jià)緊箍咒 釋放私人所持農(nóng)地

不難看到,補(bǔ)地價(jià)乃開拓農(nóng)地的緊箍咒,惟錢可解決的問題,理應(yīng)不是大問題?!皹方ň印钡恼邉?chuàng)新,在容許私人土地興建資助房屋的基礎(chǔ)上,單位將以居屋相近的六五折折扣水平出售,發(fā)展商只需補(bǔ)三分之一的地價(jià),即較原來補(bǔ)地價(jià)節(jié)省三分之二。當(dāng)然,具體的補(bǔ)地價(jià)金額多寡,肯定仍存爭(zhēng)議空間,但打個(gè)譬如,原來買賣雙方各自堅(jiān)持補(bǔ)地價(jià)為90億與100億元,即差額達(dá)到10億元,而引入“樂建居”后只須補(bǔ)地價(jià)三分之一,即具體所涉金額就變成30億元與33.3億元之爭(zhēng),即價(jià)差會(huì)同步大縮至3.3億附近——不難想象,個(gè)中爭(zhēng)議空間亦勢(shì)大減,而政府更毋須為了增加土地供應(yīng),不得不將貨就價(jià)調(diào)低補(bǔ)地價(jià)底價(jià)。

坊間現(xiàn)時(shí)擔(dān)憂重點(diǎn),反是“樂建居”會(huì)否像之前的補(bǔ)地價(jià)仲裁計(jì)劃般乏人問津,不是港府向發(fā)展商利益輸送或讓利太多。慶幸地,政府不單對(duì)計(jì)劃充滿信心,相信有足夠誘因激活土地供應(yīng),在計(jì)劃公布當(dāng)天,當(dāng)局還一并公布已有兩個(gè)項(xiàng)目談妥,料可提供2300伙,證明這是行得通、辦得到。只要發(fā)展商盤算過后,覺得有利可圖,包括日后售價(jià)能夠高于補(bǔ)地價(jià)與建筑成本等,相關(guān)農(nóng)地便可釋放出來,去滿足社會(huì)上的住屋需求,達(dá)致官民商的多贏。

“樂建居”的政策創(chuàng)新減少了補(bǔ)地價(jià)爭(zhēng)議問題。

何況,地價(jià)的高與低,未必完全跟售價(jià)掛勾,私人市場(chǎng)絕對(duì)有能力、有條件,去打造優(yōu)質(zhì)的樓盤,在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化之余,給予買家更舒適、更美好的住屋環(huán)境?!皹方ň印迸c此前私人參建居屋的另一重大分別,還在于所興建的并非居屋,除了單位面積受到規(guī)限,至少要有280平方呎,七成單位須為375平方呎,理由是避免淪為“劏房盤”,去進(jìn)一步降低市民人均居住面積,又或過于“豪宅化”,好讓份屬中下階層的合資格居屋申請(qǐng)人士可以負(fù)擔(dān),發(fā)展商并可在樓盤設(shè)計(jì)上自主創(chuàng)意,以更好迎合相關(guān)買家的需求。

借力私人市場(chǎng) 再豐富房屋階段

過去私人參建居屋的主要缺點(diǎn),正正在于私人參與成分太低,基本只是執(zhí)行上出力興建,單位設(shè)計(jì)無異傳統(tǒng)居屋,未能有效發(fā)揮私人市場(chǎng)的活力與腦力。

港府近年銳意補(bǔ)充及增加房屋階梯,既在公屋之下新引入“簡(jiǎn)約公屋”,公屋與居屋之間又有“綠置居”,居屋與私樓之間則有“白居二”“首置盤”等,另外還有針對(duì)不同階層的指定樓盤,好像作為長(zhǎng)者屋的“安樂居”及多個(gè)青年宿舍計(jì)劃等,“樂建居”則屬當(dāng)中又一個(gè)新增上車階梯,定位大概是居屋與首置盤之間。

凡此種種的政策背后,除針對(duì)了不同階段人士的上樓或上車能力,還旨在提供更多元以至更市場(chǎng)化的選擇,“樂建居”正是市場(chǎng)主導(dǎo)、政府有限度規(guī)管的混合物,如同首置盤、青年宿舍計(jì)劃等也很大程度交市場(chǎng)供應(yīng),尤其相關(guān)住戶多是青年,屬于較看重生活品味的一群。畢竟,所謂增加房屋供應(yīng),實(shí)須視乎市場(chǎng)不同需求來增加供應(yīng),不宜清一色只提供一種供應(yīng),否則就易出現(xiàn)錯(cuò)配,浪費(fèi)辛苦開拓、彌足珍貴的土地房屋資源。事實(shí)上,即連公屋、居屋之類,除地點(diǎn)外,亦有不同設(shè)計(jì)和間隔供市民選擇。

“樂建居”是市場(chǎng)主導(dǎo)、政府有限度規(guī)管的混合物。

“樂建居”把銷售對(duì)象,鎖定為原來合資格居屋申請(qǐng)者,這是繼規(guī)管單位面積以外,另外一招確保樓盤價(jià)格不虞過高。畢竟,以“白居二”為例,合資格的居屋購買者的入息和資產(chǎn)限額,一人家庭分別為3.3萬元和92.5萬元,二人或以上家庭則為6.6萬元和185萬元。換言之,以兩房單位為例,若按金管局要求樓按月供金額不宜超過入息的50%,則“樂建居”買家的月供金額不能超過3.3萬元,加上可供應(yīng)的首付彈藥不多,意味相關(guān)單位不大可能索價(jià)千萬以上,甚或須少于500萬元方成。這會(huì)不會(huì)限制過多?一來限制不是沒原因的,旨為“樂建居”更好滿足中下階層的置業(yè)需要,二來私人市場(chǎng)絕對(duì)有能力去滿足要求,尤其是項(xiàng)目有利可圖的話。

公私合作推而廣之 提高政策成本效益

“樂建居”能否收到預(yù)期成效?抑或如同仲裁計(jì)劃般作用有限?到底需要時(shí)間觀望,現(xiàn)階段只能夠紙上談兵。若然效果理想,措施誠可推而廣之,包括不限于發(fā)展農(nóng)地,又或私人已擁土地,甚至可引延至未來的土地拍賣及填海造地方面。

“交椅洲填海”(簡(jiǎn)稱“交洲”)便為一個(gè)可供移植的平臺(tái)。即使政府多番強(qiáng)調(diào),絕對(duì)有財(cái)力和有財(cái)技去解決個(gè)中成本開支,然而坊間仍對(duì)個(gè)中財(cái)務(wù)安排深感憂慮,“倒錢入海”的陰霾一直揮之不去。專業(yè)界別早就提出,填海并非只得支出,沒有收入,其中賣出新造土地便為一個(gè)賺錢辦法,相關(guān)做法過去在港一直行之有效。在“交洲”引入“樂建居”,從收入上看固然不及直接賣地般,可簡(jiǎn)單為庫房帶來豐厚收入了,不過政府還可賺到三分之一的地價(jià),且更有效地利用私人市場(chǎng)去滿足中下階層的置業(yè)需求。事實(shí)上,政府訂出往后的房屋供應(yīng),公私營比例將呈“七三之比”,有鑒公營屬于福利支出項(xiàng),賣地建私宅則屬收入項(xiàng),故相關(guān)目標(biāo)即使有益大眾,卻會(huì)對(duì)庫房帶來一定財(cái)政壓力;善用私人市場(chǎng)的力量,政府不單可穩(wěn)袋三分之一地價(jià),毋須承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn),私營建屋在成本與效率等方面亦較公營優(yōu)勝。

的確,公私合作可以互補(bǔ)不足:有公營規(guī)管,就不怕私營過于向錢看、唯利是圖;有私營出力,則可大大提高成本效益,確保公帑更好利用。不單“樂建居”此一政策載體,當(dāng)局還可研究推出更多公私合作辦法。始終,香港是個(gè)資本主義社會(huì),縱然“小政府,大市場(chǎng)”或“市場(chǎng)主導(dǎo)”不合時(shí)宜,但仍可充分利用市場(chǎng)力量貢獻(xiàn)香港,由政府帶領(lǐng)包括私營在內(nèi)的社會(huì)各界更好支持經(jīng)濟(jì)民生發(fā)展,共創(chuàng)多贏,相信大家都會(huì)樂見其成。

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