???????金融支持房地產(chǎn)政策延期：房企存量貸款有望繼續(xù)展期，保障項(xiàng)目交付

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，對(duì)去年11月出臺(tái)的《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱“金融16條”）中有適用期限的政策將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。

延長(zhǎng)支持房企開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期

此次政策延期主要涉及兩項(xiàng)內(nèi)容。其中之一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

(資料圖片)

而按照去年11月出臺(tái)的“金融16條”中的表述，自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，這次變化是“2024年12月31日前到期的”，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，之前“金融16條”中是“未來(lái)半年內(nèi)到期的”，也就是對(duì)于房企開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等存量融資支持再延長(zhǎng)了一年半的時(shí)間。

有開(kāi)發(fā)商人士表示，延期對(duì)于已爆雷正在展期的民企開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)有一定的好處。按照去年11月發(fā)布的政策，“未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)?！边@一次延期可以讓今年6月到期的債務(wù)可以繼續(xù)不計(jì)入不良貸款。但該開(kāi)發(fā)商表示，目前的重點(diǎn)在于銀行是否愿意給開(kāi)發(fā)商展期的機(jī)會(huì)。如果銀行不同意的話，展期政策對(duì)于民企開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就沒(méi)有意義。

也有開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，政策延期代表了一種政策支持的態(tài)度，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，一些具體項(xiàng)目的貸款可以繼續(xù)申請(qǐng)展期且不影響征信，銀行方面也可以放心去操作，之前半年期到期了銀行就無(wú)所適從。

此次延期的政策還顯示，對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

此前“金融16條”中的表述是“自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)”，也是相當(dāng)于時(shí)間延長(zhǎng)了一年半的時(shí)間。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，兩項(xiàng)延續(xù)政策重點(diǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一類(lèi)是推進(jìn)存量貸款展期、調(diào)整還款安排，重點(diǎn)解決房企的存量貸款問(wèn)題，并由此保障項(xiàng)目有序完工交付。另一類(lèi)是厘清融資發(fā)放的責(zé)任，通過(guò)明確對(duì)新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)，由此最大限度緩解了發(fā)放主體的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，對(duì)于推動(dòng)融資切實(shí)落地會(huì)起到明顯作用。

“兩項(xiàng)政策延期在實(shí)際操作層面是有作用的，因?yàn)樵阢y行層面涉及很多具體項(xiàng)目。”開(kāi)發(fā)商人士表示。

對(duì)于此次政策出臺(tái)的背景，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2022年11月11日，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限?！锻ㄖ钒l(fā)布實(shí)施后，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局決定，延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限。

按照通知，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企償債壓力仍較大，今年三季度為償債高峰

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1—5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降6.6%。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融資環(huán)境沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，需要加大融資支持力度。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，此次政策加大力度支持房企融資，可見(jiàn)政策的目的在于保持房地產(chǎn)融資合理適度及保交樓。

同時(shí)，當(dāng)前房企償債壓力仍較大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房企債券存量余額約2.9萬(wàn)億人民幣，海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內(nèi)到期余額為9277.4億，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超九百億，為償債高峰。新發(fā)債券無(wú)法覆蓋到期余額，2023年1-6月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為73.6%、6.1%，總發(fā)行債務(wù)比為49.2%。

劉水認(rèn)為，此次延長(zhǎng)支持房企開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期，延長(zhǎng)專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限，均延長(zhǎng)一年半的時(shí)間到2024年底，表明監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為房企經(jīng)營(yíng)及融資正常化還需要一年半的時(shí)間，市場(chǎng)調(diào)整及房企風(fēng)險(xiǎn)超出了預(yù)期。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，去金融16條以后對(duì)房地產(chǎn)融資起到一定效果，但對(duì)房企專項(xiàng)借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是對(duì)暴雷房企、保交樓項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，不敢也不愿意給予融資。此次延長(zhǎng)政策，希望加大融資支持、突破困境。其認(rèn)為，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)都是市場(chǎng)化自主運(yùn)作的，此次發(fā)文仍強(qiáng)調(diào)商業(yè)自愿的首要原則、協(xié)商的原則，而不是強(qiáng)制。也就是說(shuō)，央行只是給出了鼓勵(lì)的政策（不調(diào)整貸款評(píng)級(jí)），但商業(yè)銀行是否愿意這樣做，仍基于風(fēng)險(xiǎn)收益平衡，如果算不過(guò)賬，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，后續(xù)無(wú)貨值覆蓋，或未來(lái)銷(xiāo)售端繼續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)融資投入支持保交樓的力度仍有待衡量。

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