北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于在老舊小區(qū)改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作的意見

京建發(fā)〔2023〕210號

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局），經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》（京政辦發(fā)〔2022〕28號），在老舊小區(qū)改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，鞏固老舊小區(qū)改造成果，打造舒適宜居人居環(huán)境，現(xiàn)提出以下意見：

(資料圖)

一、加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，完善業(yè)主自治

（一）在本市納入改造老舊小區(qū)中持續(xù)推動落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會、業(yè)委會(物管會)、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理格局和架構(gòu)，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造物業(yè)管理各項(xiàng)工作。

（二）社區(qū)黨組織應(yīng)充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，在納入改造的老舊小區(qū)業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)人中推動建立基層黨組織，提高黨的組織覆蓋率，建立黨建引領(lǐng)下的協(xié)商議事機(jī)制。社區(qū)居委會應(yīng)深入小區(qū)，引導(dǎo)居民文明居住、積極參與小區(qū)管理，及時掌握居民對物業(yè)服務(wù)的訴求，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)、業(yè)主大會依法召開和業(yè)委會（物管會）規(guī)范運(yùn)行，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。業(yè)委會（物管會）應(yīng)積極履職，組織業(yè)主依法依規(guī)參與小區(qū)物業(yè)管理工作，督促物業(yè)服務(wù)人按照合同約定提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)積極配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)委會（物管會）開展相關(guān)工作，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。

（三）尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，與改造實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)指導(dǎo)、推動依法依規(guī)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會；暫不具備成立條件的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)推動組建物管會。（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)配合做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作，（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)積極參選物管會，推薦、引導(dǎo)本單位優(yōu)秀職工參選業(yè)委會。

（四）業(yè)委會（物管會）在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的指導(dǎo)下，協(xié)助做好業(yè)主思想動員，積極配合老舊小區(qū)改造工作。小區(qū)改造前組織業(yè)主就物業(yè)管理方式確定、物業(yè)服務(wù)單位選聘等事項(xiàng)進(jìn)行共同決定，改造全過程中參與業(yè)主意見收集并及時向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)反饋。

（五）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)加強(qiáng)對業(yè)主自治組織的指導(dǎo)監(jiān)督，開展業(yè)委會(物管會)成員履職培訓(xùn)，提升物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)知識水平，提高業(yè)委會（物管會）成員依法履職能力，強(qiáng)化激勵約束機(jī)制，提升業(yè)主自治水平。

二、分類實(shí)施物業(yè)管理，提升規(guī)范化管理水平

充分考慮小區(qū)實(shí)際和業(yè)主需求，因地制宜，分類實(shí)施，合理確定本小區(qū)的物業(yè)管理模式，鼓勵建立市場化物業(yè)管理機(jī)制，對于多產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)等暫不具備實(shí)施市場化物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，可按單位自管等現(xiàn)行管理方式進(jìn)行管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)在（原）產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下推動業(yè)主大會逐步引入市場化物業(yè)管理服務(wù)。

（一）市場化物業(yè)管理模式

１．業(yè)委會（物管會）在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)下，廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，明確引入市場化物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)委會（物管會）通過公開競爭或業(yè)主認(rèn)可的其它方式，選定物業(yè)服務(wù)單位并組織召開業(yè)主大會進(jìn)行共同表決，完成物業(yè)服務(wù)單位的確定。

２．業(yè)委會（物管會）應(yīng)代表全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)及時進(jìn)駐小區(qū)提供服務(wù)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、（原）產(chǎn)權(quán)單位及業(yè)委會（物管會）配合物業(yè)服務(wù)單位做好進(jìn)駐工作，物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)駐后應(yīng)全程參與改造工作。

３．街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可通過采取“先買后補(bǔ)”等方式對業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)給予政策和經(jīng)費(fèi)支持，設(shè)置一定時間過渡期，引導(dǎo)業(yè)主逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)正常交納，促進(jìn)物業(yè)管理步入良性循環(huán)。

４．老舊小區(qū)改造驗(yàn)收通過后，改造實(shí)施單位應(yīng)在業(yè)委會（物管會）及業(yè)主代表的參與下，與物業(yè)服務(wù)單位做好改造后公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，并移交相關(guān)改造資料。

（二）業(yè)主自行服務(wù)模式

１．業(yè)委會（物管會）應(yīng)完善業(yè)主自行管理機(jī)制，建立健全小區(qū)民主管理、協(xié)商議事、共同決議等制度，制定小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約。業(yè)委會（物管會）應(yīng)在廣泛征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)方式，業(yè)主應(yīng)按時交納物業(yè)費(fèi)。

２．加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)費(fèi)、公共收益等資金管理，建立健全財務(wù)制度，明確資金支出條件、支出流程、結(jié)算方式等，資金量較大的小區(qū)應(yīng)聘請專業(yè)單位（人員）負(fù)責(zé)小區(qū)財務(wù)工作。

３．統(tǒng)籌服務(wù)人員配置，可優(yōu)先聘用本小區(qū)居民從事保安、保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)工作，充分發(fā)揮本小區(qū)居民參與物業(yè)管理的優(yōu)勢和積極性，合理節(jié)約成本，提升管理效能。

（三）單位自管模式

１．（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)積極參與老舊小區(qū)改造工作，配合改造實(shí)施主體、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)委會（物管會）等相關(guān)方做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作，引導(dǎo)本單位職工支持配合改造工作。積極推薦、引導(dǎo)本單位符合條件的職工參選小區(qū)業(yè)委會（物管會）委員。

２．（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)與業(yè)主確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，明確物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳費(fèi)方式，業(yè)主應(yīng)按時交納物業(yè)費(fèi)。（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)配備充足的專業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提升服務(wù)水平，并接受業(yè)主監(jiān)督。

３．對于便民設(shè)施不足和物業(yè)管理用房缺失的老舊小區(qū)，鼓勵（原）產(chǎn)權(quán)單位將自有房屋設(shè)施改建為便民服務(wù)設(shè)施或作為小區(qū)物業(yè)管理用房，完善小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)硬件設(shè)施，為物業(yè)管理和業(yè)主生活便利提供必要場所。

（四）街道、社區(qū)應(yīng)急服務(wù)模式

暫不具備引入市場化物業(yè)管理?xiàng)l件，以及暫不具備單位自管和業(yè)主自行管理能力的老舊小區(qū)，可由街道、社區(qū)依據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，參照應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式，委托應(yīng)急服務(wù)人為小區(qū)提供保潔、垃圾清運(yùn)、公共部位和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，基礎(chǔ)服務(wù)的范圍、內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)面向業(yè)主進(jìn)行公告，業(yè)主應(yīng)按時交納相關(guān)費(fèi)用，維持小區(qū)正常運(yùn)行。

三、通過購買社會化服務(wù)，滿足業(yè)主多樣化需求

鼓勵物業(yè)服務(wù)單位、（原）產(chǎn)權(quán)單位等通過提供付費(fèi)服務(wù)或者提供市場化第三方服務(wù)單位名錄供業(yè)主自行選定等方式，滿足業(yè)主房屋內(nèi)設(shè)備維修、管道疏通、家庭保潔等多樣化日常生活需求，通過物業(yè)服務(wù)和社會化服務(wù)相結(jié)合的方式，提升小區(qū)綜合服務(wù)水平，不斷提高業(yè)主居住舒適度。

四、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各有關(guān)單位應(yīng)壓實(shí)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分認(rèn)識完善納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，利用老舊小區(qū)改造契機(jī)同步推動物業(yè)管理水平提升。

（二）落實(shí)主體責(zé)任。納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

（三）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。通過宣傳引導(dǎo)，逐步提升居民參與物業(yè)管理的責(zé)任意識，及時總結(jié)提煉老舊小區(qū)改造中加強(qiáng)和完善物業(yè)管理工作的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，發(fā)揮示范帶動效應(yīng)，營造良好輿論氛圍。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會　　　　

2023年7月10日　　

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