北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于在老舊小區(qū)改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作的意見
京建發(fā)〔2023〕210號
各區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設(shè)委(房管局),經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局,各有關(guān)單位:
為貫徹落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》(京政辦發(fā)〔2022〕28號),在老舊小區(qū)改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作,提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平,鞏固老舊小區(qū)改造成果,打造舒適宜居人居環(huán)境,現(xiàn)提出以下意見:
(資料圖)
一、加強(qiáng)黨建引領(lǐng),完善業(yè)主自治
(一)在本市納入改造老舊小區(qū)中持續(xù)推動落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》,建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會、業(yè)委會(物管會)、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理格局和架構(gòu),統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
(二)社區(qū)黨組織應(yīng)充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用,在納入改造的老舊小區(qū)業(yè)委會(物管會)、物業(yè)服務(wù)人中推動建立基層黨組織,提高黨的組織覆蓋率,建立黨建引領(lǐng)下的協(xié)商議事機(jī)制。社區(qū)居委會應(yīng)深入小區(qū),引導(dǎo)居民文明居住、積極參與小區(qū)管理,及時掌握居民對物業(yè)服務(wù)的訴求,指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)、業(yè)主大會依法召開和業(yè)委會(物管會)規(guī)范運(yùn)行,調(diào)解物業(yè)管理糾紛。業(yè)委會(物管會)應(yīng)積極履職,組織業(yè)主依法依規(guī)參與小區(qū)物業(yè)管理工作,督促物業(yè)服務(wù)人按照合同約定提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)積極配合街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)、業(yè)委會(物管會)開展相關(guān)工作,提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù),自覺接受業(yè)主監(jiān)督。
(三)尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū),街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)合理劃分物業(yè)管理區(qū)域,與改造實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌考慮,實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)指導(dǎo)、推動依法依規(guī)成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)委會;暫不具備成立條件的小區(qū),街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)推動組建物管會。(原)產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)配合做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作,(原)產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)積極參選物管會,推薦、引導(dǎo)本單位優(yōu)秀職工參選業(yè)委會。
(四)業(yè)委會(物管會)在街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)的指導(dǎo)下,協(xié)助做好業(yè)主思想動員,積極配合老舊小區(qū)改造工作。小區(qū)改造前組織業(yè)主就物業(yè)管理方式確定、物業(yè)服務(wù)單位選聘等事項(xiàng)進(jìn)行共同決定,改造全過程中參與業(yè)主意見收集并及時向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)反饋。
(五)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)加強(qiáng)對業(yè)主自治組織的指導(dǎo)監(jiān)督,開展業(yè)委會(物管會)成員履職培訓(xùn),提升物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)知識水平,提高業(yè)委會(物管會)成員依法履職能力,強(qiáng)化激勵約束機(jī)制,提升業(yè)主自治水平。
二、分類實(shí)施物業(yè)管理,提升規(guī)范化管理水平
充分考慮小區(qū)實(shí)際和業(yè)主需求,因地制宜,分類實(shí)施,合理確定本小區(qū)的物業(yè)管理模式,鼓勵建立市場化物業(yè)管理機(jī)制,對于多產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)等暫不具備實(shí)施市場化物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū),可按單位自管等現(xiàn)行管理方式進(jìn)行管理,街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)在(原)產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下推動業(yè)主大會逐步引入市場化物業(yè)管理服務(wù)。
(一)市場化物業(yè)管理模式
1.業(yè)委會(物管會)在街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))指導(dǎo)下,廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,明確引入市場化物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)委會(物管會)通過公開競爭或業(yè)主認(rèn)可的其它方式,選定物業(yè)服務(wù)單位并組織召開業(yè)主大會進(jìn)行共同表決,完成物業(yè)服務(wù)單位的確定。
2.業(yè)委會(物管會)應(yīng)代表全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)及時進(jìn)駐小區(qū)提供服務(wù)。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、(原)產(chǎn)權(quán)單位及業(yè)委會(物管會)配合物業(yè)服務(wù)單位做好進(jìn)駐工作,物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)駐后應(yīng)全程參與改造工作。
3.街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))可通過采取“先買后補(bǔ)”等方式對業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)給予政策和經(jīng)費(fèi)支持,設(shè)置一定時間過渡期,引導(dǎo)業(yè)主逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)正常交納,促進(jìn)物業(yè)管理步入良性循環(huán)。
4.老舊小區(qū)改造驗(yàn)收通過后,改造實(shí)施單位應(yīng)在業(yè)委會(物管會)及業(yè)主代表的參與下,與物業(yè)服務(wù)單位做好改造后公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作,并移交相關(guān)改造資料。
(二)業(yè)主自行服務(wù)模式
1.業(yè)委會(物管會)應(yīng)完善業(yè)主自行管理機(jī)制,建立健全小區(qū)民主管理、協(xié)商議事、共同決議等制度,制定小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約。業(yè)委會(物管會)應(yīng)在廣泛征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上,明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)方式,業(yè)主應(yīng)按時交納物業(yè)費(fèi)。
2.加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)費(fèi)、公共收益等資金管理,建立健全財務(wù)制度,明確資金支出條件、支出流程、結(jié)算方式等,資金量較大的小區(qū)應(yīng)聘請專業(yè)單位(人員)負(fù)責(zé)小區(qū)財務(wù)工作。
3.統(tǒng)籌服務(wù)人員配置,可優(yōu)先聘用本小區(qū)居民從事保安、保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)工作,充分發(fā)揮本小區(qū)居民參與物業(yè)管理的優(yōu)勢和積極性,合理節(jié)約成本,提升管理效能。
(三)單位自管模式
1.(原)產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)積極參與老舊小區(qū)改造工作,配合改造實(shí)施主體、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)、業(yè)委會(物管會)等相關(guān)方做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作,引導(dǎo)本單位職工支持配合改造工作。積極推薦、引導(dǎo)本單位符合條件的職工參選小區(qū)業(yè)委會(物管會)委員。
2.(原)產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)與業(yè)主確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,明確物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳費(fèi)方式,業(yè)主應(yīng)按時交納物業(yè)費(fèi)。(原)產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)配備充足的專業(yè)管理服務(wù)人員,加強(qiáng)人員培訓(xùn),提升服務(wù)水平,并接受業(yè)主監(jiān)督。
3.對于便民設(shè)施不足和物業(yè)管理用房缺失的老舊小區(qū),鼓勵(原)產(chǎn)權(quán)單位將自有房屋設(shè)施改建為便民服務(wù)設(shè)施或作為小區(qū)物業(yè)管理用房,完善小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)硬件設(shè)施,為物業(yè)管理和業(yè)主生活便利提供必要場所。
(四)街道、社區(qū)應(yīng)急服務(wù)模式
暫不具備引入市場化物業(yè)管理?xiàng)l件,以及暫不具備單位自管和業(yè)主自行管理能力的老舊小區(qū),可由街道、社區(qū)依據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,參照應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式,委托應(yīng)急服務(wù)人為小區(qū)提供保潔、垃圾清運(yùn)、公共部位和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),基礎(chǔ)服務(wù)的范圍、內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)面向業(yè)主進(jìn)行公告,業(yè)主應(yīng)按時交納相關(guān)費(fèi)用,維持小區(qū)正常運(yùn)行。
三、通過購買社會化服務(wù),滿足業(yè)主多樣化需求
鼓勵物業(yè)服務(wù)單位、(原)產(chǎn)權(quán)單位等通過提供付費(fèi)服務(wù)或者提供市場化第三方服務(wù)單位名錄供業(yè)主自行選定等方式,滿足業(yè)主房屋內(nèi)設(shè)備維修、管道疏通、家庭保潔等多樣化日常生活需求,通過物業(yè)服務(wù)和社會化服務(wù)相結(jié)合的方式,提升小區(qū)綜合服務(wù)水平,不斷提高業(yè)主居住舒適度。
四、工作要求
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各有關(guān)單位應(yīng)壓實(shí)主體責(zé)任,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào),充分認(rèn)識完善納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義,利用老舊小區(qū)改造契機(jī)同步推動物業(yè)管理水平提升。
(二)落實(shí)主體責(zé)任。納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則,享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù),共同維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場秩序,優(yōu)化市場環(huán)境。
(三)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。通過宣傳引導(dǎo),逐步提升居民參與物業(yè)管理的責(zé)任意識,及時總結(jié)提煉老舊小區(qū)改造中加強(qiáng)和完善物業(yè)管理工作的好經(jīng)驗(yàn)、好做法,發(fā)揮示范帶動效應(yīng),營造良好輿論氛圍。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
2023年7月10日
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