一股“妖風(fēng)”突然席卷樓市,一線城市紛紛繃不住了,南昌……
自北向南,從東往西,一股“妖風(fēng)”突然席卷了樓市。
成都、杭州、南京、西安……最火熱的幾個(gè)城市,也忍不住抖了三抖。
作為風(fēng)向標(biāo)的土拍,怎么就一下子熄火了?
(資料圖片)
最近一段時(shí)間,成都幾乎每天發(fā)布高溫黃色預(yù)警,氣溫直沖35度。
71家房企搶一塊地的火爆場(chǎng)景還歷歷在目,成都土拍市場(chǎng)卻突然傳來(lái)一陣寒意。
原定于8月10日拍賣的東安湖42畝地塊、龍?zhí)端?9畝地塊,不約而同地宣布“終止出讓”。
一般來(lái)說(shuō),在正式開(kāi)拍前會(huì)開(kāi)放網(wǎng)上報(bào)名通道。有些特別熱門的地塊,在這個(gè)階段就會(huì)被競(jìng)價(jià)到封頂,直接送去搖號(hào)。而那些臨時(shí)撤牌的地塊,大概率是因?yàn)椋?/p>
沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意掏錢。
說(shuō)起來(lái),這并不是成都今年頭一回出現(xiàn)這種情況。5月19日那場(chǎng)土拍,遠(yuǎn)郊的新津區(qū)有一宗地塊慘遭流拍。
可本次“終止出讓”的地塊,一宗位于“老五區(qū)”的成華,一宗位于中心城區(qū)的龍泉驛,這說(shuō)明寒氣蔓延的速度很快,已經(jīng)來(lái)到了相對(duì)核心的二圈層。
在當(dāng)下,有一股“撤牌風(fēng)”正在席卷各大城市。
今年上半年,西安是全國(guó)土地成交面積最多的城市,憑著949萬(wàn)平米的成交面積榮登“賣地王”。光是涉宅地就賣掉了足足64宗,規(guī)劃建筑面積803.55萬(wàn)平米,同比上漲更是高達(dá)47.5%。
進(jìn)入下半年,西安土拍也被潑了一盆冷水。
原定8月11日出讓的西安高新區(qū)GX3-17-33地塊,就像成都的兩宗地一樣“因故終止出讓”。
沒(méi)錯(cuò),就是全西安最熱門的高新區(qū)。
發(fā)生在大灣區(qū)的撤牌故事,則更有戲劇效果。
佛山容桂的一宗商住地,原計(jì)劃7月6日出讓,卻因故推遲1個(gè)月。好容易等滿了1個(gè)月,結(jié)果又被撤銷掛牌,真真是命途多舛。
最狠心的還是合肥,7月底的那場(chǎng)土拍,一口氣下架了11宗地塊。
很難想象,這一切都發(fā)生在“天花板會(huì)議”定調(diào)房地產(chǎn),住建部、央行狂吹暖風(fēng),一線城市集體表態(tài)之后。
都說(shuō)土拍是樓市風(fēng)向標(biāo),為啥市場(chǎng)還是不領(lǐng)情呢?
在土地市場(chǎng)上大殺四方、瘋狂掃貨的央國(guó)企,最近也收手了。
今年6月底,中海豪擲超125億,歷經(jīng)70分鐘、競(jìng)拍151輪的拉鋸戰(zhàn),從華潤(rùn)手搶走了深圳灣超總地塊。
就在同一天,中海還在廈門、合肥大手筆砸錢買地,花掉200多個(gè)“小目標(biāo)”。
然而,在接下來(lái)的7月,中海一塊地都沒(méi)拿。
同樣停止拿地腳步的還有龍湖。眼看著宇宙房企岌岌可危,同為“民企幸存者”的龍湖怕是很難不被觸動(dòng)。
還有一些實(shí)力房企,拿地節(jié)奏明顯變慢了。
濱江集團(tuán),作為杭州本土民營(yíng)房企,上半年沖進(jìn)了全國(guó)拿地榜TOP10。而在大本營(yíng)浙江,濱江更是力壓“拿地王”華潤(rùn)和“老大哥”綠城,風(fēng)光登頂。
時(shí)間來(lái)到7月份,濱江的拿地金額卻暴跌60%。
同樣猛踩剎車的還有央企招商。整個(gè)7月份,招商蛇口買地只花了19個(gè)“小目標(biāo)”,降幅也超過(guò)了60%。
當(dāng)市場(chǎng)上為數(shù)不多的買家“萌生退意”,土拍的真實(shí)溫度徹底藏不住了。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,7月份土地流拍率達(dá)到了26.5%,創(chuàng)下2022年以來(lái)新高。
另一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑中指院則表示,7月全國(guó)300城共流拍地塊74宗,流拍率為21.2%,較上月增長(zhǎng)3.09個(gè)百分點(diǎn)。
另一個(gè)土拍溫度計(jì),城投托底又出現(xiàn)了。
今年上半年,杭州土地出讓金入賬966.7億,位居全國(guó)城市榜首。7場(chǎng)“土拍大戰(zhàn)”平均溢價(jià)率高達(dá)9.3%,僅次于北京??偣灿?1宗溢價(jià)封頂觸發(fā)搖號(hào),占比超過(guò)六成。
進(jìn)入下半年,土拍風(fēng)云突變。7月18日杭州第七輪土拍,不僅誕生了2023年以來(lái)首宗流拍地塊,城投也開(kāi)始出手托底了。
同在長(zhǎng)三角的南京,早早感受到了涼意。
7月17日南京第四批次出讓,8宗地塊中有6宗底價(jià)成交,其中5宗系城投托底。
為何大家都像約好了一樣,都不拿地了?
表面看起來(lái),土拍降溫的原因是“季節(jié)性回落”。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè),全國(guó)主要地級(jí)市7月供應(yīng)土地405宗,供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為3377.03萬(wàn)㎡,同環(huán)比分別下降30.7%、46.09%。
供應(yīng)變少了,拿地也就變少了,看起來(lái)似乎也解釋得通。
真實(shí)情況卻是,即便加大供應(yīng),土地市場(chǎng)也很難熱度爆棚。
進(jìn)入7月,幾乎找不到業(yè)績(jī)沒(méi)有下滑的房企。
有超過(guò)8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低,超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%,其中36家企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。
曾經(jīng)的“民企之光”加速隕落,碧桂園單月同比跌幅高達(dá)63.6%,旭輝同比跌超70%。
僅僅越秀、保利、華僑城、聯(lián)發(fā)等少數(shù)房企,7月單月業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng),而他們大多擁有國(guó)家隊(duì)背景。
一邊銷售在下滑,另一邊融資依然艱難。不怪開(kāi)發(fā)商哭窮,他們是真沒(méi)錢了啊。
今年7月,房企融資規(guī)模仍然處于近年來(lái)的較低水平。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,80家典型房企的融資總量為499.74億元,環(huán)比減少10.1%,同比減少46%。
本該支持房企融資的“三支箭”,幾乎全都飛向了“國(guó)家隊(duì)”,幾乎沒(méi)有民營(yíng)房企輸血成功。
克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示,7月份境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、華僑城、萬(wàn)科等國(guó)企央企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)。
碧桂園這個(gè)級(jí)別的民企,也無(wú)法獲得融資機(jī)構(gòu)青睞。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)曾報(bào)道,碧桂園在去年11月一天之內(nèi)獲得郵儲(chǔ)銀行、工行、中行共1500億元授信,但這些沒(méi)有變成實(shí)質(zhì)性的融資。
7月底那場(chǎng)高層會(huì)議之后,住建部和央行發(fā)聲了,一線城市發(fā)聲了,甚至開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都開(kāi)始漲價(jià)了,股市也漲了一波,氣氛已經(jīng)烘托到位。
可是大半個(gè)月過(guò)去了,至今未有實(shí)質(zhì)性利好政策出臺(tái),信心正在迅速消耗殆盡。
正如下面這個(gè)刷屏的“地獄笑話”:瘋狂拿地的,一個(gè)個(gè)遭遇危機(jī)。因?yàn)橥话l(fā)事件停止拿地的,卻意外躲過(guò)了爆雷潮。
說(shuō)實(shí)話,光靠喊一喊口號(hào)的表演型救市,已經(jīng)沒(méi)辦法讓房企心甘情愿掏錢了,必須拿出真金白銀的利好。
否則對(duì)他們來(lái)說(shuō),比起花錢買地再賣房回款,不如提前還債穩(wěn)住信心。
與碧桂園同為“民企之光”的龍湖,已經(jīng)這么做了。
據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道,龍湖今天提前償還了17億元債務(wù),目前境內(nèi)到期債務(wù)僅剩11月到期的1.19億元。
另外,明年1月到期的153億港幣銀團(tuán)貸款,龍湖也已經(jīng)提前償還72億港幣,并且計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還。
好在真正的大招,已經(jīng)離我們不遠(yuǎn)了。
央行宣布MLF下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),房貸利率很可能也要跟著下調(diào)。福州、廈門、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市,很快會(huì)出臺(tái)政策降低二套房首付比例下限。
南昌已出臺(tái)“15條政策”,官宣首套貸款首付20%,二套貸款首付30%。
最值得關(guān)注的莫過(guò)于,一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議將在8月召開(kāi)。
一線城市到底會(huì)如何松綁?我們拭目以待。
流拍率飆升、成交量下滑、標(biāo)桿房企爆雷……在很多人看來(lái),樓市仍未走出“至暗時(shí)刻”。
比這更殘酷的,是加速到來(lái)的大分化時(shí)代。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,盡管總體流拍率飆升,但不同能級(jí)城市的差異相當(dāng)大。
一線城市:7月流拍率為3.13%,同環(huán)比分別下降2.14和4.77個(gè)百分點(diǎn)
二線城市:流拍率為10.43%,較上月微降0.13個(gè)百分點(diǎn),高出去年同期2.23個(gè)百分點(diǎn)
三四線城市:7月流拍率為25%,為近17個(gè)月流拍率高峰
土拍是樓市風(fēng)向標(biāo),開(kāi)發(fā)商就是感知樓市水溫的“鴨先知”。
一方面,開(kāi)發(fā)商放棄的廣大三四線城市,基本沒(méi)有投資價(jià)值。不信你看碧桂園,土儲(chǔ)高度集中在三四線城市,盡管這些年一直努力降負(fù)債卻積重難返。
另一方面,開(kāi)發(fā)商瘋狂涌入一二線城市。他們一個(gè)比一個(gè)謹(jǐn)慎小心,把算盤打出了火星子,生怕算錯(cuò)一筆賬,拿錯(cuò)一塊地。
多數(shù)房企上半年拿地城市不超過(guò)15個(gè)。最夸張的當(dāng)屬華潤(rùn)、濱江和招商等房企,在一二線拿地金額占比超過(guò)了90%。
即便是優(yōu)質(zhì)城市里還不錯(cuò)的板塊,也會(huì)因?yàn)榉N種原因放棄買入。
比如8月10日南昌集中出讓的高新艾溪湖東DABJ2023033地塊,8004元/㎡的起始樓面地價(jià)比周邊不久前出讓的兩宗地塊封頂價(jià)高了2000元/㎡,最終沒(méi)有房企報(bào)名出價(jià),流拍。
過(guò)去市場(chǎng)好的時(shí)候,這樣的地塊根本不愁賣,現(xiàn)在卻面臨滯銷。
這說(shuō)明什么?
即便是一二線核心城市,也要優(yōu)中選優(yōu),不可輕易踏錯(cuò)。
樓市分化時(shí)代,95%的房子正在被淘汰!
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上一篇2023-08-20 12:23:41