“認房不認貸”供城市自選 將如何影響樓市？

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者孔海麗北京報道

【資料圖】

據(jù)新華社8月25日消息，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，市場熱烈呼吁的一線城市放松改善型住房認定標(biāo)準(zhǔn)，有可能迎來實質(zhì)落地。

與此同時，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部25日還發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，將此前推出的“換房退稅”優(yōu)惠政策延續(xù)至2025年年底。

何為“認房不認貸”

“認房又認貸”，是指購房有過貸款記錄，再次購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套房，而二套房首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均要高于首套房，拉高了換房群體的首付門檻。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全整理，目前北京、上海、廣州、深圳4個一線城市及廈門、成都、合肥等約20個熱點城市還在實行“認房又認貸”的政策。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，實行“認房不認貸”，可有效降低二套房的支出成本，喚醒更多住房改善性需求、置換需求，繼而推動市場活躍度。

資料來源：各地公示、易居研究院

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，一線城市若執(zhí)行“認房不認貸”，將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負效應(yīng)。他以一線城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進行說明，調(diào)整后，購房者認購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%，按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬；與此同時，購房者認購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%，按一線城市二套房平均貸款本金405萬計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

從全國市場來看，已執(zhí)行“認房不認貸”的城市，改善性需求的活躍指數(shù)要明顯優(yōu)于“認房又認貸”的城市。

比如，河南鄭州于2022年3月1日公布“認房不認貸”后，當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大；從鄭州各區(qū)來看，改善屬性較強的金水區(qū)、惠濟區(qū)、經(jīng)開及鄭東新區(qū)二手房合計成交量環(huán)比增長159%，在鄭州全市的占比為44%，較2月提高9個百分點；從房源來看，120平方米以上、總價150萬以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，成交占比分別提高1.1個、4.4個百分點，超過其他戶型房源。

有何積極影響

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，該政策影響最大的群體應(yīng)該是一線城市、強二線城市的住房改善人群?！耙驗檫@些城市改善需求相對旺盛，但因為‘認房又認貸’，需要承擔(dān)的首付及貸款成本高，短期內(nèi)無法改善居住條件?！彼f，“認房不認貸”后，有助于一線城市及強二線城市的改善住房需求進一步釋放。與此同時，上述城市的改善需求更多是置換型需求，也就是需要賣一套再買一套，此舉也會帶動剛需群體入市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則呼吁，涉及房地產(chǎn)的信貸優(yōu)化政策，應(yīng)該加快出臺，否則市場期待落空后，很可能再次明顯下調(diào)。一線及強二線城市應(yīng)該針對第二套房的認定標(biāo)準(zhǔn)進行寬松調(diào)整，特別是應(yīng)該積極推動“認房不認貸”。

值得注意的是，住建部的表述中“認房不認貸”政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非強制。

相對樂觀的地產(chǎn)分析師認為，鑒于目前市場對于一線城市執(zhí)行“認房不認貸”的呼聲較高，預(yù)計一線城市或在8月底至9月初陸續(xù)出臺新的房貸政策，跟進“認房不認貸”。

據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，對于城市來說，城市地方政府要執(zhí)行“認房不認貸”政策，需要與人民銀行、金融監(jiān)管總局當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)磋商，在評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行和風(fēng)險的情況下來執(zhí)行該政策。而銀行目前房貸額度充足，去年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，預(yù)計各地銀行大概率愿意推進此類政策，進而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格。

張大偉預(yù)計，一線城市或許不會全面實施“認房不認貸”，有可能會率先在偏遠區(qū)域試點執(zhí)行。他同時強調(diào)，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，收入穩(wěn)定疊加人口結(jié)構(gòu)的變化，這些問題將長遠影響著房地產(chǎn)市場的運行。

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