河西南魚嘴潤府二期,要來了?

2023-08-29 19:18:55來源:地產(chǎn)銳評

拿地超6年的河西南魚嘴“老地塊”,終于要動了。6月21日,南京規(guī)劃和自

拿地超6年的河西南魚嘴“老地塊”,終于要動了。


(資料圖片)

6月21日,南京規(guī)劃和自然資源局公示了NO.2016G97項目F地塊設計方案,擬建4棟住宅及商業(yè)配套,讓沉寂了6年的地塊重新亮相大眾視野。

至8月24日,G97項目F地塊先后4次申報,包括建筑方案、建筑許可、市政許可等。而建筑許可證的申領成功,預示著魚嘴金融集聚區(qū)F地塊,即將登場。

如果單說F地塊比較陌生,那么提到河西南約498.8米摩天地標大樓、魚嘴金茂悅、華潤置地魚嘴潤府,大家肯定熟悉。而這些都和F地塊一樣,是魚嘴金融集聚區(qū)2016G97項目的一部分。

前有魚嘴金茂悅、后有華潤置地魚嘴潤府,G97項目F地塊既值得期待,又令人“擔憂”。

首先是產(chǎn)品上。F地塊由華潤操盤,和收官精裝均價4.77萬/㎡、中簽率10.25%的魚嘴潤府同根同源,F(xiàn)地塊這4棟住宅是否會在此基礎上升級更迭,令人期待。

其次市場競爭上。河西南目前至少有10盤在售/待上市(含尾盤),供貨充足,但房源流速逐漸下降,甚至有樓盤開盤10個月去化不到4成。

而F地塊作為商住混合,相對來說居住環(huán)境不夠純粹。當下市場行情,想要殺出一條血路并不容易。

但不管如何,F(xiàn)地塊對于南京買房人來說,是多了個置業(yè)選項,稱得上是個好消息了。

01

魚嘴潤府二期要來了?

我們先來看F地塊的規(guī)劃。

G97項目F地塊為商住混合用地,總建筑面積約8.56萬㎡,將擬建4棟32F住宅、1棟6F商業(yè)和部分2F的沿街商鋪。地塊不大但業(yè)態(tài)豐富,未來業(yè)主小范圍內(nèi)的日常生活非常便利。

從規(guī)劃圖上可以看到:

①、自帶商業(yè):4棟住宅層高均為32F,且均帶有部分底商。西側5#為6F高純商業(yè)樓,其中,西南兩側均配備層高為2F的商業(yè),將樓棟聯(lián)接起來。

②、外立面辨識度極高:大面積玻璃+金屬線條,建筑整體流暢且極具現(xiàn)代感,全封閉陽臺、無連廊,頗具質感。

位置上,F(xiàn)地塊東側緊靠魚嘴金茂悅、魚嘴潤府,與之為鄰的還有深業(yè)南灣上府、河西南部小學(在建中);附近有地鐵2號線魚嘴站,江東南路可快速通達河西中、軟件谷等主城區(qū)域;

另外,南京網(wǎng)紅地標——魚嘴濕地公園就在不遠處,相對來說,周邊生活條件較為完善。

按照最初規(guī)劃,G97地塊的G、F由華潤置地操盤。其中G地塊為純宅地,也就是魚嘴潤府,于去年6月份收官,主力戶型約100-166㎡,收官均價約4.77萬/㎡。

同樣是華潤置地操盤,也同樣是魚嘴金融聚集區(qū)的一部分,在已有珠玉在前的情況下,F(xiàn)地塊的這4棟住宅,在群層定位、產(chǎn)品設計等方面,或將再次迭代升級,以匹配當下市場需求。

值得一提的是,在百度地圖上,F(xiàn)地塊已標注為“魚嘴潤府二期”。

02

F地塊有“背景”很強

2017年2月,河西南G97地塊被金茂以總價72.6億元拿下,并與華潤置地、平安不動產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。預計總投資約190億,規(guī)劃商辦、商住、住宅等多種業(yè)態(tài),同時還將打造高約498.8米的摩天大樓。

此前不少爆料稱,這里未來將引進三家及以上銀行金融機構省級總部、證券金融機構省級總部、保險金融機構省級總部,成為集辦公、文化娛樂等功能復合的城市新地標。

G97地塊總占地面積約16萬平方米,總建設體量約86萬平方米,分為13個分區(qū)開發(fā)(含內(nèi)部道路及地下通道),其中ABC為商辦用地、DF是商住用地、GHI為住宅用地。

5幅涉宅用地中,H、I為魚嘴金茂悅,2019年4月首開,同年9月份收官;

G、F、D由華潤置地操盤,G地塊也就是魚嘴潤府,于2019年首開、2022年6月收官,目前已全部交付。

從無人機角度來看,雖然摩天大樓還需時間等待,金融聚集區(qū)還尚未成型,但魚嘴片區(qū)的“空格”正在陸續(xù)被填滿,周邊商業(yè)、教育等配套也在同步跟進。

03

F地塊光環(huán)與壓力并存

既擁有高規(guī)格的地段支撐,又有強大的房企實力,讓F地塊自帶光環(huán)。但綜合當下市場情況來看,F(xiàn)地塊上市后的光環(huán)和壓力并存。

首先是產(chǎn)品迭代上需要更具辨識度。在南京新房市場上,河西南的“卷”一度出圈,大平層、科技房、帶會所等吸睛元素層出不窮,以應對“產(chǎn)品為王”的市場。

既有楓璟雅園、建發(fā)縵云為代表的改善樓盤,大戶型比例增加,裝修標準(含升級包)從科技系統(tǒng)卷到國際品牌加持;

也有以中寧府、天琴華樟等為代表的高端樓盤,從戶型尺度、精裝配置到公區(qū)規(guī)劃,都是更高層級的迭代。

F地塊想要在層層包圍中打出辨識度,并不容易。

其次是置業(yè)門檻上需要更多衡量。魚嘴潤府收官均價不到4.8萬/㎡,起步戶型為建面約100㎡,且無精裝包。在周邊多是均價5.2萬-5.5萬/㎡(含包)的對比下,“雞腿盤”實錘,因而吸引了不少買房人報名。

可見置業(yè)門檻仍是多數(shù)買房人考慮的因素。

因此,F(xiàn)地塊在改善產(chǎn)品的基礎上,上市價格低于市場水平的可能性極低,但高于周邊競品的多少,將會是除產(chǎn)品之外,買房人關注的重點之一。

另外,當下的魚嘴片區(qū)倒掛空間越來越小。

我們以姊妹盤魚嘴潤府、魚嘴金茂悅為例。

目前,魚嘴潤府二手房掛牌均價約4.9萬/㎡,近期成交價多在4.9萬-5萬/㎡左右;魚嘴金茂悅則更低一些,掛牌均價約4.7萬/㎡,近幾個月的成交價多在4.8萬/㎡左右。(數(shù)據(jù)來源鏈家)

除此之外,板塊市場壓力也比較大。當下的市場行情中,供應量充足的河西南,房源去化周期被進一步拉長。

F地塊若要拿下一定的市場熱度,就要在競品中脫穎而出,因此最終的產(chǎn)品呈現(xiàn),還是值得期待的。

值得一提的是,昨日(8.28),河西南青奧板塊新掛一幅宅地,與偉星長江之歌僅一路之隔,豪宅屬性拉滿,將于9月27日開拍。

河西南的新房選項,越來越多了。

關鍵詞:

責任編輯:hnmd004

  • 電腦的文件恢復區(qū)在哪里找?恢復文件已損壞怎么辦?
    電腦的文件恢復區(qū)在哪里找?恢復文件已損壞怎么辦?

    電腦的文件恢復區(qū)在哪里找?1、1 360文件恢復區(qū)打開【360安全衛(wèi)士】→【木馬查殺】,找到并單擊左下角的【恢復區(qū)】,就可以找到360文件

    2023-07-04 09:52:57
  • 最新資訊

    推薦閱讀