又一波靚地來襲,廣州土拍即將再掀熱潮

2023-08-31 20:15:23來源:廣州房產(chǎn)

今年以來,隨著“擬出讓地塊清單公布制度”的實(shí)施,廣州土拍市場也迎來

今年以來,隨著“擬出讓地塊清單公布制度”的實(shí)施,廣州土拍市場也迎來一些新的變化。

其中,最明顯的便是,從過去兩年“兩集中”供地時(shí)期的鋪網(wǎng)式掛地,調(diào)整為分批分時(shí)段出讓,整體講究提質(zhì)減量、貴精不貴多。

在新一輪土拍模式下,每批供地出讓時(shí)間跨度都有所拉長,這也給房企在資金調(diào)度上預(yù)留了更多空間,使其拿地節(jié)奏更加靈活,更好地進(jìn)行投資布局。同時(shí),土拍規(guī)則的逐步優(yōu)化以及房企拿地策略的改變,也使得流拍率大大降低,成交較此前顯著改善。


(資料圖片僅供參考)

值得一提的是,今年廣州土拍市場優(yōu)質(zhì)地塊頻出,天河、荔灣、番禺等區(qū)域不斷祭出“壓箱底”的好貨。在此背景下,房企拿地?zé)崆橐搽S之被點(diǎn)燃,參與積極性進(jìn)一步提升。

截至目前,廣州已經(jīng)出現(xiàn)了8宗搖號(hào)地,個(gè)別地塊甚至吸引了數(shù)十家房企爭搶,當(dāng)中不乏民企身影。廣州樓面價(jià)TOP10榜單年內(nèi)也被兩次刷新,天河員村一橫路地塊更是以5.7萬元/㎡的地價(jià)躋身榜單第二,僅次于廣州城投在2020年拿下的越秀南地塊。

房企爭相競逐,優(yōu)質(zhì)地塊迅速出圈,整個(gè)土地市場自然也就活躍起來。而接下來,廣州還將有更多值得期待的地塊出讓。

據(jù)統(tǒng)計(jì),6月初到現(xiàn)在,廣州多個(gè)區(qū)域地塊持續(xù)上架,共掛牌涉宅用地16宗。截至發(fā)稿前,4宗已成功出讓,還有12宗將于9月1日至10月10日期間,分別進(jìn)行公開拍賣。

一、土拍熱度回升,樓面價(jià)不斷刷新

先來看下已經(jīng)成交的4宗地塊。

分別是:天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊;天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊;花都區(qū)工業(yè)大道以北,廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊;以及增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)新科路西側(cè)18006206A22011號(hào)地塊。

其中,天河區(qū)的兩宗地塊,素質(zhì)都相當(dāng)高。

如天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊,其位于廣園快速路以北、岐山路以西,屬于廣物吉山倉用地的一部分,因此也被稱之為天河吉山倉地塊。該地塊之前主要用作工業(yè)、物流用途,2022年4月,通過“政府收儲(chǔ)與企業(yè)自主改造同步進(jìn)行”的方式,增加了宅地。

天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊區(qū)位圖

根據(jù)出讓要求,競得人須按要求建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程(項(xiàng)目)——南沙全民文化體育綜合體,建設(shè)金額30億元,項(xiàng)目建成驗(yàn)收合格后須無償移交給廣州市政府指定單位。加上地塊本身起拍總價(jià)就高達(dá)45億元,這也對(duì)拿地房企的資金實(shí)力提出了一定要求。

最終,該地塊被華潤置地以總價(jià)450477萬元競得,折合樓面價(jià)22828元/㎡,若算上配建,樓面價(jià)達(dá)3.8萬元/㎡。目前,地塊周邊新盤不多但也不算少,在售的富力南馳·富頤華庭、珠江花城,均價(jià)5.3-6.3萬元/㎡左右;待售的聯(lián)投·文津府,當(dāng)初拿地價(jià)就達(dá)到38992元/㎡,項(xiàng)目價(jià)格自然也不會(huì)低,據(jù)悉吹風(fēng)價(jià)約7.9-9萬元/㎡,預(yù)計(jì)將于今年三季度入市。(以上價(jià)格僅供參考,具體以實(shí)際為準(zhǔn))

天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊,更加備受矚目。其位于廣州本土的初代主題樂園——世界大觀園中,地塊面積共149461.1㎡,于8月15日下午進(jìn)行限時(shí)競拍,經(jīng)過23輪競價(jià)后被越秀地產(chǎn)斬獲,成交總價(jià)683240萬元,折合樓面價(jià)50160元/㎡,直接沖上廣州樓面價(jià)TOP8。

天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊航拍圖

從區(qū)位來看,該地塊隸屬于天河牛奶廠板塊,板塊內(nèi)地鐵4號(hào)線與21號(hào)線交匯,距離最近的地鐵站是21號(hào)線的大觀南路站。自駕的話,周邊有廣園快速路、廣州環(huán)城高速,出行較為便利。

并且,地塊附近青山綠水環(huán)繞,豪宅別墅林立,該地塊容積率也僅1.9-2.2,居住舒適度不言而喻,也因此,外界一致認(rèn)為這個(gè)地塊項(xiàng)目將被打造成高端豪宅,未來勢(shì)必令人眼前一亮。

而花都區(qū)工業(yè)大道以北,廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊和增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)新科路西側(cè)18006206A22011號(hào)地塊,雖處于外圍區(qū),也紛紛覓得“良緣”。

前者被廣州市市政集團(tuán)有限公司以底價(jià)115846萬元拿下,折合樓面價(jià)7000元/㎡,地塊周邊配套完善,商業(yè)、教育、醫(yī)療、公園等都不缺;后者被增城城投底價(jià)競得,成交總價(jià)90220萬元,不算配建的話,折合樓面價(jià)3220元/㎡,若算上配建,樓面價(jià)為4507元/㎡。

花都區(qū)工業(yè)大道以北,廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊區(qū)位圖

二、靚地排隊(duì)進(jìn)場,9月或再掀土拍熱潮

9月即將到來,新一輪地塊已經(jīng)迫不及待排隊(duì)進(jìn)場。

據(jù)目前廣州公共資源交易中心掛牌信息,從9月1日開始到10月10日,廣州將有12宗宅地輪番上陣,分布于天河、海珠、番禺、白云、黃埔、花都、從化7個(gè)區(qū),總建面超164萬㎡,總起拍價(jià)超308億元。

具體來看,天河區(qū)1宗,即天河智慧城核心區(qū)廣汕二路AT0305231地塊,其位于天河智慧城核心區(qū),廣汕二路以南,處在黃埔和天河交界處,距離地鐵6號(hào)線高塘石站較近。根據(jù)公告,地塊占地面積58715.52㎡,建筑面積146964㎡,掛牌起始總價(jià)428841萬元,折合樓面價(jià)為29180元/㎡。

海珠區(qū)2宗,分別為海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊和海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊,這兩宗地關(guān)注度都非常高。

其中,海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊位于海珠西的南石頭街道,具體在工業(yè)大道中以東、江燕路以北,緊鄰廣紙片區(qū)。地塊總占地面積47903.67㎡,計(jì)容建面117869.76㎡,起拍總價(jià)202975億元,折合樓面價(jià)約17220元/㎡。

海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊航拍圖

由于地處老城區(qū),地塊周邊相關(guān)配套發(fā)展十分成熟。交通上,其鄰近地鐵廣佛線燕崗站(該站點(diǎn)還是地鐵11號(hào)線與廣佛線的換乘站);商業(yè)上,附近有燕匯廣場、萬科里等;教育和醫(yī)療資源也較為豐富,如昌崗中路小學(xué)(翠城校區(qū))、廣州市五中附屬初級(jí)中學(xué)、南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院等。

海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊,整體素質(zhì)也很是亮眼。地塊總占地面積177193㎡,總建面約363744㎡,起拍總價(jià)1112151萬元,折算樓面價(jià)30575元/㎡。

海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊航拍圖

該地塊區(qū)位非常優(yōu)越,從航拍來看,旁邊的上涌果樹公園及遠(yuǎn)處的珠江新城、廣州塔等都能一覽無遺。且根據(jù)規(guī)劃,地塊住宅用地就在地鐵11號(hào)線上涌公園地鐵站上蓋,待開通后,一條地鐵線就可通達(dá)全市各大核心區(qū)。

上半年風(fēng)光無限、出了5宗搖號(hào)地的番禺,此次持續(xù)發(fā)力,其將于9月出讓的番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊、番禺區(qū)永大1號(hào)地塊,也均為實(shí)打?qū)嵉撵n地。

其中,番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊占地面積近1.9萬㎡,總建面47806㎡,總起拍價(jià)93882萬元,折合樓面價(jià)19638元/㎡。該地塊一路之隔,就是今年4月被十幾家房企爭搶、還沒開拍就送入搖號(hào)池的番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊,當(dāng)時(shí)地塊封頂價(jià)24082元/㎡,被民企南通亞倫抱走,聯(lián)合龍湖地產(chǎn)開發(fā),現(xiàn)已打造成龍湖·御湖境項(xiàng)目。

番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊航拍圖

番禺區(qū)永大1號(hào)地塊,位于番禺國際創(chuàng)新城板塊,北向可直面一線江景,南側(cè)毗鄰番禺大動(dòng)脈南大干線,一腳油門可直沖萬博CBD商圈。而與南大干線一路之隔,就是華南理工大學(xué)(廣州國際校區(qū))和暨南大學(xué)(番禺校區(qū)),稍遠(yuǎn)些還有南村鎮(zhèn)七星崗森林公園等,居住環(huán)境相對(duì)舒適。地塊總占地面積236761.84㎡,總建面318360㎡,起拍總價(jià)638314萬元,折合樓面價(jià)20050元/㎡。

番禺區(qū)永大1號(hào)地塊航拍圖

白云區(qū)此次也上架2宗,一宗為白云區(qū)平和大押周邊AB2001001、AB2001017地塊,一宗為白云區(qū)鶴聯(lián)街東段 AB2607014、AB2608034地塊,均為二類居住用地。前者,起拍總價(jià)146083萬元,折合樓面價(jià)13104元/㎡;后者,起拍總價(jià)151037萬元,折合樓面價(jià)19255元/㎡。

黃埔區(qū)1宗,為黃埔區(qū)寧埔大道(在建)以南、元崗一路以東YP-P1-4地塊。地塊處于黃埔和增城交界區(qū)域,廣州科學(xué)城云埔中心片區(qū),用地性質(zhì)為二類居住用地兼容公共交通場站用地、中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地,占地面積92629㎡,總建面212961㎡,起拍總價(jià)118886萬元,折合樓面價(jià)僅5583元/㎡。

地價(jià)雖便宜,但該地塊乃是元崗舊村改造用地,除了需承擔(dān)舊改項(xiàng)目的相關(guān)成本支出外,還要建設(shè)軌道交通、配建公共服務(wù)設(shè)施等,因而總建設(shè)成本并不低。

此外,花都和從化亦有地塊出讓?;ǘ加?宗,分別為花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北 CA0303017地塊,花都區(qū)平步大道以北、建設(shè)北路以西G08-SL02地塊二和花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一。這三宗地塊起拍樓面價(jià)都不高,依次為9000元/㎡、7000元/㎡、8100元/㎡,若成功出讓,未來項(xiàng)目入市價(jià)格也會(huì)相對(duì)親民。

從化的1宗,為從化區(qū)街口街府前路與城南路交匯處西側(cè)下圍地塊,地塊總占地面積17445.55㎡,總建面40544㎡,起拍總價(jià)為19534萬元,折合樓面價(jià)為4818元/㎡。該地塊屬于從化新城片區(qū)范圍,靠近文化公園,北面有新城廣場,南面有市民廣場,居住環(huán)境較為舒適。

從化區(qū)街口街府前路與城南路交匯處西側(cè)下圍地塊區(qū)位圖

而以上地塊,除了花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北 CA0303017 地塊于10月10日出讓外,其他地塊都將在9月份進(jìn)行出讓。

因此可以預(yù)見,這個(gè)9月,廣州土拍市場一定會(huì)再掀熱潮!

附:廣州市2023年擬供商品住宅用地地塊信息(三)

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