“認(rèn)房不認(rèn)貸”要來了，下半年能否止跌？

買賣房屋有稅費新政？7月25日，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，其中涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費優(yōu)惠就高達(dá)數(shù)十條，引發(fā)多方關(guān)注。

(資料圖)

不過，經(jīng)多方查證發(fā)現(xiàn)，這并非發(fā)布購房稅費新政，而是對以往稅費優(yōu)惠政策的梳理。

可以說，正是因為近期樓市成交走勢起伏不定，市場情緒不穩(wěn)，以至于政策面的風(fēng)吹草動，都格外引人注目。

在今年4、5月，樓市成交有所走高，市場似乎出現(xiàn)一定的回暖跡象，但隨著今年上半年全國房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)發(fā)布，一些指標(biāo)的變化引發(fā)關(guān)注。

7月24日，中央政治局會議指出，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月27日，官方消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹指出，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

業(yè)內(nèi)指出，這是房地產(chǎn)政策傳達(dá)出調(diào)整優(yōu)化的強(qiáng)烈信號，發(fā)令槍已響，利好政策將逐步落地。

在這背后，我國樓市發(fā)生了什么，何時企穩(wěn)？

圖/圖蟲創(chuàng)意

發(fā)令槍打響

7月24日，中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)政策傳達(dá)出調(diào)整優(yōu)化的強(qiáng)烈信號，下半年在需求端和供給端有望加大政策支持力度。

7月25日，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，其中涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費優(yōu)惠就高達(dá)數(shù)十條，這一消息一度被解讀為買賣房屋有稅費新政，引發(fā)多方關(guān)注。

不過，經(jīng)多方查證發(fā)現(xiàn)，這并非發(fā)布購房稅費新政，而是對以往稅費優(yōu)惠政策的梳理。12366稅務(wù)咨詢熱線工作人員告訴中國新聞周刊，目前沒有最新的購房稅收政策變動文件，一旦有最新變動，會第一時間通過官網(wǎng)發(fā)布。

分析人士表示，此次對諸多優(yōu)惠政策進(jìn)行了梳理，更好釋放稅費政策寬松的信號和導(dǎo)向。

“提振信心、防控風(fēng)險和促進(jìn)轉(zhuǎn)型是未來房地產(chǎn)政策的主要方向，這需要從供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力”，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙表示，在供給側(cè)方面，為優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)提供流動性，不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，進(jìn)而實現(xiàn)行業(yè)整體的自回血和自造血功能。在需求側(cè)方面，應(yīng)進(jìn)一步降低首套房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，支持住房剛性需求；同時，降低二套房首付比例及貸款利率，釋放改善性需求，比如目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

7月27日，中國建設(shè)報報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日召開企業(yè)座談會強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴中國新聞周刊，這是住建部釋放重磅利好，打響房地產(chǎn)政策優(yōu)化的發(fā)令槍！預(yù)計核心城市政策將加快落地，一是降低購買首套住房首付比例和貸款利率，二是個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，三是落實稅費減免。

陳文靜進(jìn)一步表示，此外，預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價政策，讓價格回歸市場；優(yōu)化限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進(jìn)一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等；特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

市場低迷

樓市政策優(yōu)化的背后，正是在2023年上半年，房地產(chǎn)投資的實際狀況要比數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來的更低迷。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年6月底，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%；住宅投資44439億元，同比下降7.3%。

一方面，2022年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降為5.4%，創(chuàng)出新低，今年的情況在去年的基礎(chǔ)上又下降7.9%，兩個數(shù)據(jù)疊加，意味著2023年上半年房地產(chǎn)投資額相比于2021年上半年下降超10%，降幅較大，且持續(xù)下滑。

另一方面，上半年房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工面積79.2億平方米，同比下降6.6%。其中，今年上半年房屋新開工面積是49880萬平方米，同比下降24.3%；住宅新開工面積36340萬平方米，同比下降24.9%。

植信投資研究院高級研究員耿欣欣告訴中國新聞周刊，房地產(chǎn)投資依舊低位運行，尤其是新開工和施工面積的進(jìn)一步下滑，拖累房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)大，房企投資信心不足。

從銷售數(shù)據(jù)來看，市場此前的回暖態(tài)勢又出現(xiàn)了快速反轉(zhuǎn)。

今年前5個月，商品房的銷售面積只下降了0.9%，商品房的銷售額還同比上漲了8.4%，市場呈現(xiàn)出一定的好轉(zhuǎn)跡象。但是從上半年來看，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%。這意味著，6月份，全國商品房銷量出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。

數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國商品房銷售面積為13075萬平方米，同比下降28%；銷售額為13305億元，同比下降25%。

耿欣欣表示，上半年，房地產(chǎn)銷售有所企穩(wěn)，但6月市場情緒偏弱，導(dǎo)致二季度住房市場主要指標(biāo)有所波動。

在房價變動方面，從上半年新房市場來看，70個大中城市新房價格環(huán)比上漲城市有31個，同比上漲城市有27個，保持有漲有跌的態(tài)勢；與此同時，二手房價格環(huán)比上漲城市有7個，同比上漲城市有6個，有9成以上的城市二手房價格同環(huán)比都出現(xiàn)了下降。

對此，耿欣欣分析認(rèn)為，上半年新房價格在平穩(wěn)中出現(xiàn)了分化，二手房同環(huán)比價格出現(xiàn)階段性下降。

范建雙向中國新聞周刊表示，從目前的市場銷售等數(shù)據(jù)來看，市場并未出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，信心仍舊不足。

對此，貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的節(jié)奏，從一季度的恢復(fù)性反彈回到常態(tài)。

超300條政策出臺

事實上，從去年至今，樓市調(diào)控在持續(xù)松動。

今年初，央行等明確，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，“因城施策”降低購房成本。同時，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也強(qiáng)調(diào)“因城施策、精準(zhǔn)施策，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求”。

多個地方的樓市調(diào)控措施不斷優(yōu)化，“精準(zhǔn)施策”成為政策發(fā)力方向。

6月25日，揚州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，自7月1日起，在揚州市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策，有效期一年。此外，一二線城市如杭州、南京等也在調(diào)整政策，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年全國各地共出臺樓市調(diào)控政策超300條，其中，公積金支持政策、購房補(bǔ)貼政策是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

一方面，從數(shù)量來看，300條政策的規(guī)模已經(jīng)較大；但另一方面，對比去年同期尤其是去年下半年來看，這300條的數(shù)量還顯得較少。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年下半年，全國各地出臺的樓市調(diào)控措施高達(dá)500條，這意味著，今年上半年政策數(shù)量只有去年下半年的6成。

“尤其是今年5月以來，政策出臺的頻次已經(jīng)逐步放緩”，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴中國新聞周刊，這是因為三四線城市前期政策出臺較多，政策空間已經(jīng)非常有限。

以揚州為例，經(jīng)過多次調(diào)整，包括今年2月的一次放松，揚州限購限售政策基本放開。

與此同時，市場潛在需求仍然具有一定的規(guī)模。

劉麗杰表示，我國仍處于新型城鎮(zhèn)化較快的發(fā)展階段，居民改善住房的需求強(qiáng)烈，這類住房需求是市場恢復(fù)平穩(wěn)健康的堅實基礎(chǔ)。

日前，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，“利用相關(guān)數(shù)據(jù)對中長期住房需求的中性估算，2030年城鎮(zhèn)化新增住房需求、改善性住房需求、舊房更新需求這三項需求總計約12.46億平方米。而2022年全國商品住宅的銷售面積是11.46億平方米。因而，中長期住房需求雖較最高點有所回落，但仍將維持相對穩(wěn)定的規(guī)?！?。

不過，鄒琳華表示，未來的需求潛力并不等于現(xiàn)實需求。

從當(dāng)前的市場看，經(jīng)過一段時間的回溫之后，市場又快速降溫。

對此，陳文靜表示，今年前5個月，隨著積壓需求釋放，市場活躍度整體提升，而進(jìn)入6月，在前期積壓需求釋放完成后，購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調(diào)整壓力增加，房價處于回落階段。

劉麗杰認(rèn)為，目前房地產(chǎn)還面臨一些困難和挑戰(zhàn)，主要是消費者預(yù)期不足陷入觀望。

需求被抑

“短期內(nèi)，樓市仍然難以止跌”，范建雙表示，從消費者預(yù)期看，有三大因素格外值得關(guān)注：一是消費者的收入明顯下降、購買力不足；二是市場各方缺乏信心；三是房價過高進(jìn)一步壓縮了部分剛性和改善性需求，導(dǎo)致市場處于供過于求的狀態(tài)。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國居民人均可支配收入19672元，同比名義增長6.5%；扣除價格因素實際增長5.8%。而在去年，全國居民人均可支配收入36883元。

按照目前的收入增速，預(yù)計全年全國居民人均可支配收入接近4萬元。

與此同時，上半年，商品住宅銷售面積為51592萬平方米，銷售額為56639億元。據(jù)此測算，全國商品住宅銷售均價為11000元/平方米。

如果從全國平均水平來看，一套100平方米的住房價格為110萬元，是一個居民收入的27倍。即使按照一個家庭兩個勞動力來計算，也是其家庭收入的13.5倍。

從一二線城市來看，這些城市居民人均可支配收入更高，一些城市能達(dá)到6—8萬元。不過，由于房價變動系數(shù)遠(yuǎn)高于收入增長系數(shù)，相較于一些城市人均可支配收入達(dá)到全國平均水平的2倍，而房價的變動幅度可以達(dá)到3—5倍甚至更高的水平。

這意味著，在部分一二線城市，買房的門檻會更高。

范建雙表示，在高房價下，部分潛在需求難以轉(zhuǎn)為實際需求，包括剛性和改善性需求。

“未來住房需求特別是改善性需求潛力的持續(xù)釋放，還需要市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和政策條件等配合?！编u琳華表示。

范建雙表示，只有全面釋放市場流動性，從供需兩端發(fā)力，才能讓房企經(jīng)營和市場更平穩(wěn)，購房者才能恢復(fù)入市信心。

耿欣欣認(rèn)為，預(yù)計下半年樓市有望在各項政策持續(xù)顯效、宏觀經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)等因素的帶動下實現(xiàn)回升，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作者：劉德炳

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