首付比例降多少?認(rèn)房不認(rèn)貸可能在哪實施?業(yè)內(nèi)靜待各部門細(xì)則落地
存量房貸利率怎么調(diào)尚未敲定,樓市又迎來多個利好消息。7月24日政治局會議以來,認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例下調(diào)等消息不斷從各部門傳來。
對于日前住建部首提降低首套房首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸,不少機構(gòu)認(rèn)為超出預(yù)期。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,當(dāng)前提振房地產(chǎn)景氣度對促消費乃至財政政策發(fā)力較為關(guān)鍵,前期出臺的人為抑制需求的政策,有望不同程度放松或取消。
當(dāng)前多數(shù)三四線城市的樓市政策調(diào)整空間已不大,行業(yè)內(nèi)外對一二線城市政策松綁的關(guān)注度較高。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對記者表示,主管部門發(fā)聲后,預(yù)計核心城市政策將加快落地。
(資料圖)
有北京地區(qū)中介人士對記者表示,自從政策出來后公司內(nèi)部一直在等細(xì)則消息,也初步預(yù)測了幾個調(diào)整方向,“大家預(yù)期都很高,我們(比買房人)更期待,不知道具體怎么樣”。
不過有銀行人士認(rèn)為,當(dāng)前提振樓市的關(guān)鍵不在一線城市,大幅放開還可能造成價格波動和虹吸效應(yīng),不利于城市管理,最理性的預(yù)期依然是“一區(qū)一策”。近日,北京、上海、廣州、深圳均已釋放積極信號,但尚無詳細(xì)執(zhí)行方案出來。北京市住建部門工作人員對記者表示,市內(nèi)樓市調(diào)控政策本身沒有過多限制,房貸利率、認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例調(diào)整主要還是看貸款環(huán)節(jié)涉及的金融部門政策。
首付比例怎么調(diào)?
7月以來,樓市利好消息不斷。其中針對地產(chǎn)銷售端,先是7月14日央行在金融數(shù)據(jù)發(fā)布會上表態(tài),支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人協(xié)商變更合同約定,或發(fā)放新房貸置換存量房貸;其后24日政治局會議未提及“房住不炒”,首次明確“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。
27日,住建部發(fā)聲,首次明確表態(tài)進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。隨后,北上廣深以及吉林、安徽等地均積極表態(tài),支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。
8月1日,央行、外匯局召開2023年下半年工作會議,其中關(guān)于房地產(chǎn)提到,因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
“下調(diào)房貸利率和降首付是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措?!辈芫Ьτ浾弑硎荆诓簧偃木€城市進行多輪政策調(diào)整之后,部分核心城市首套房貸利率和首付比例還有較大優(yōu)化空間,尤其首付比例調(diào)整空間更大,預(yù)計將加快出臺落地細(xì)則。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023以來,全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%,較2021年高點下調(diào)超150個基點。但同時,目前,仍有約20城首套房首付比例在30%及以上,二套首付比例在40%及以上,部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點。
其中最典型的是北上廣深,其中北京目前首套和二套房貸利率分別為4.75%、5.25%,首付比例最低為35%、60%(90平方米以上非普宅80%);其次是上海,首套房最低首付比例、二套房貸利率與北京一致,二套房最低首付比例、首套房貸利率分別較北京低10個百分點、0.2個百分點。其他首套房首付比例在30%以上的還有廣州、深圳、西安、廈門、長沙、合肥、福州、寧波等地。
平安證券研報指出,如果降低首套房貸利率和首付比例的政策后續(xù)落地執(zhí)行,將更加利好總價高、購房門檻高、房貸利率更高的核心城市。
“短期來看,一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率,首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限,同時,一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能?!辈芫Ьдf。
目前,北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點,上海為5年期以上LPR+35個基點。對于首付比例和房貸利率等,記者致電北京市住建委,工作人員表示目前沒有新的政策。
認(rèn)房不認(rèn)貸有何影響?
“北京的樓市調(diào)控政策本身就是只認(rèn)房不認(rèn)貸,但是要做貸款,貸款政策就是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’?!睂τ诜抠J利率、限貸情況、首付比例等調(diào)整,上述北京住建委工作人員表示,具體主要看金融相關(guān)部門的政策。
所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”,即商業(yè)銀行在確定貸款比例時,只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定,而不考慮購房家庭是否有住房貸款記錄,屬于前期“四限”政策中限購限貸的調(diào)整。當(dāng)前的情況是,部分城市(尤其重點一二線城市)實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄,再次貸款購買住宅都被認(rèn)定為二套。
貝殼研究院分析指出,“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款,釋放更多改善性換房需求,降低購房者首付比例和房貸利率,同時促使一二級市場聯(lián)動,加快市場循環(huán)。回顧我國2010年以來兩輪完整的房地產(chǎn)市場調(diào)控周期,當(dāng)房地產(chǎn)面臨過熱情形時,“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可從市場預(yù)期和實際購買力兩方面快速壓降市場溫度;反之,當(dāng)市場低迷時,優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會激活市場。
「部分城市不同首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下首付及房貸利息情況(單位:萬元)圖源:貝殼研究院」
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2010年啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”后,2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%,2011年繼續(xù)大幅下滑45%;北京同年成交量較上一年的高位下降26%,次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬套,不足2009年的一半。
另外,在2016年末2017年初一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后,2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%,京滬成交腰斬。從成交價格看,“認(rèn)房又認(rèn)貸”也有效遏制了房價上漲。“在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策引起?!必悮ぱ芯吭褐赋?。
反觀已取消認(rèn)房認(rèn)貸城市的效果,貝殼研究院以鄭州舉例,去年3月1日新政公布后,當(dāng)月該市二手房成交環(huán)比增長106%,其中改善性住房成交增長的貢獻最大。
“我們也在等細(xì)則出來呢。”有北京地區(qū)中介人士對記者表示,相關(guān)政策出來后,公司內(nèi)部已經(jīng)初步預(yù)測了幾個調(diào)整方向,包括首套貸款首付比例降低至30%、貸款利率降到4.2左右、結(jié)清貸款后在京買房可認(rèn)定為首套貸款。據(jù)多位中介人士透露,經(jīng)歷一季度小陽春后,包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場熱度整體明顯回落。
有銀行業(yè)人士對記者表示,雖然銀行只需要接受央行、金融監(jiān)督管理總局的監(jiān)管,但每個地方的房貸利率、首付比例、首套房認(rèn)定條件,一般都是多部門協(xié)調(diào)確定的。其中,房貸利率理論上主要由央行制定,首付比例標(biāo)準(zhǔn)主要由住建部門主導(dǎo),但最終文件的出臺均需要多方溝通或是聯(lián)合發(fā)文。因此,從政策出臺到細(xì)則確認(rèn)、執(zhí)行落地,需要一定的時間和流程。
事實上,考慮到多數(shù)三四線城市政策已經(jīng)“放無可放”,市場早已將目光聚焦到一線城市和重點二線城市,除了上述政策可能落地,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測限購也會在一線城市松綁,從而作為“風(fēng)向標(biāo)”帶動市場回暖。
有分析指出,如果核心一二線城市政策能夠及時優(yōu)化調(diào)整,短期重點城市房地產(chǎn)市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。
對于二線城市政策松綁,機構(gòu)間觀點較為一致,不過關(guān)于一線城市,依然存在分歧。前述銀行業(yè)人士對記者表示,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的癥結(jié)不在一線城市,如果大幅松綁可能會導(dǎo)致價格波動,還可能造成虹吸效應(yīng),不利于城市管理。理性預(yù)期下,相關(guān)措施可能繼續(xù)按照“一區(qū)一策”落地執(zhí)行。
據(jù)媒體報道,在多部門表態(tài)支持居民剛性和改善性住房需求后,包括廣州、北京等在內(nèi)的部分城市二手房連夜?jié)q價,不少意向買房者選擇先觀望等待。
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