板塊研報(bào)：利好政策持續(xù)加碼 關(guān)注樓市回升下的長(zhǎng)期機(jī)會(huì)

l 房地產(chǎn)

房地產(chǎn)板塊今日盤中再度活躍走強(qiáng)，盤中多股觸及漲停，中國(guó)武夷、渝開發(fā)、中交地產(chǎn)、云南城投、城投控股等二線地產(chǎn)股盤中漲停，中華企業(yè)、天地源、張江高科、信達(dá)地產(chǎn)、特發(fā)服務(wù)、陽(yáng)光股份等個(gè)股盤中跟漲拉升走強(qiáng)，盤中地產(chǎn)板塊整體漲幅超2%，一度領(lǐng)漲兩市行業(yè)。

(相關(guān)資料圖)

消息面上，央行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議要求，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

7月24日政治局會(huì)議首次明確要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。7月28日住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上表態(tài)較為積極，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸等政策措施。北京、深圳、廣州、上海住建部門相繼表態(tài)將貫徹落實(shí)相關(guān)政策。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2023年7月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，環(huán)比6月下降33.5%；同比下降33.1%，同比降幅較6月進(jìn)一步擴(kuò)大。1-7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比下降4.7%，累計(jì)增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)。具體來(lái)看，7月有超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企單月銷售同比降幅大于30%；其中36家同比降幅超50%。

整體看，二季度以來(lái)樓市在供需雙弱情況下銷售出現(xiàn)持續(xù)回落，7月從TOP100房企整體銷售數(shù)據(jù)看樓市成交仍舊低迷，房地產(chǎn)銷售仍處于探底期。但我們相信在持續(xù)的政策利好刺激下，房企層面資金緊張狀況將得到逐步改善；居民端也將隨著對(duì)經(jīng)濟(jì)回升預(yù)期加強(qiáng)、樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂消除等，剛需、剛改需求將被明顯激活，下半年樓市銷售逐步走穩(wěn)仍值得期待。

東莞證券認(rèn)為，在經(jīng)歷此輪房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模洗牌及出清后，行業(yè)將會(huì)進(jìn)入新的發(fā)展模式，剩下之優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)將更穩(wěn)健，也將能進(jìn)一步提升市場(chǎng)占有率。同時(shí)在近期中央層面政策利好持續(xù)疊加下，房企資金緊張狀況將會(huì)逐步得到改善，行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也將逐漸消除。而在后續(xù)地方樓市優(yōu)化政策陸續(xù)落地帶動(dòng)下，需求將會(huì)被更好的激活，樓市成交探底回升仍值得期待，將帶動(dòng)行業(yè)及優(yōu)質(zhì)個(gè)股估值中樞的向上回歸。建議關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)央國(guó)企企業(yè)，及聚焦一二線核心城市的部分優(yōu)質(zhì)民企。

開源證券表示，繼政治局會(huì)議提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱后，住建局進(jìn)一步明確寬松政策的調(diào)整方向，政策指引更加詳細(xì)。同時(shí)一線城市陸續(xù)表態(tài)釋放了因城施策往高能級(jí)城市擴(kuò)散的信號(hào)，我們認(rèn)為三季度或?qū)⑹侵匾恼叽翱谄?，核心一二線城市的房地產(chǎn)政策有望持續(xù)寬松。我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、新城控股等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

建議重點(diǎn)跟蹤：保利發(fā)展、華發(fā)股份

保利發(fā)展(600048)：公司上半年?duì)I收利潤(rùn)雙增，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，投資拿地保持穩(wěn)健，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢(shì)明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來(lái)市占率持續(xù)提升。公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額2368.2億元，同比增長(zhǎng)12.7%，在克而瑞全口徑銷售排行榜占據(jù)榜首，其中6月單月受市場(chǎng)低迷影響，銷售金額同比下降21.3%。公司1-5月公司拿地總建面159.8萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)總土地款323.8萬(wàn)方，拿地金額權(quán)益比87.2%，保持較高權(quán)益比，保證項(xiàng)目整體開發(fā)質(zhì)量。公司6月在北京、廣州、天津、長(zhǎng)沙、東莞、三亞等核心城市獲取多宗宅地，上半年補(bǔ)貨動(dòng)力較強(qiáng)。

華發(fā)股份(600325)：公司第一大股東華發(fā)集團(tuán)由珠海市國(guó)資委控股，華發(fā)集團(tuán)持股比例始終保持穩(wěn)定，并在公司財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)、股權(quán)融資和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)等方面提供大力支持。2013年以來(lái)公司堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，連續(xù)保持10年業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)。2012年開始，公司圍繞“立足珠海，面向全國(guó)”戰(zhàn)略加速全國(guó)布局。2020-2022年，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)銷售額突破1200億元。公司持續(xù)布局高能級(jí)地區(qū)，其中華東地區(qū)2022年銷售額達(dá)779億元，同比增長(zhǎng)40.4%。公司積極拿地，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)聚焦高能級(jí)城市。公司國(guó)資股東稟賦優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)扎根一、二線城市，持續(xù)布局高能級(jí)城市，緊隨國(guó)家新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃腳步，近年銷售表現(xiàn)領(lǐng)先，未來(lái)業(yè)績(jī)確定性較強(qiáng)。

（作者：趙玲，執(zhí)業(yè)證書：A0680615040001）

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